xx物业听涛雅苑物业管理实施方案

xx物业听涛雅苑物业管理实施方案内容摘要：

强与租户的沟通，定期走访租户，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质，及时为租户排忧解难。 投诉处理有结果，有记录和回访。 21 业主对物业管理的满意率 95% 95% ∑调查租户满意人数 ∑调查租户人数 采用现代化的科学管理手段，开展温 馨服务，亲情服务、助残服务，个性社区服务，在日常工作中注意收集业主的广泛意见，加强住管双方的沟通交流，以确保业主对物业管理工作的满意。 22 绿化完好率 95% 99% ∑完好绿化覆盖面积 ∑区内绿化总面积 建立专业绿化养护队伍，责任到人，片区负责与巡视制度相结合，发现问题及时修补，确保物业公共绿化无破坏、无践踏无黄土裸露。 23 机电设备完好率 95% 100% ∑运行完好台数 ∑计划运行台数 完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，所有维修人员全部持证上岗，实 行 24 小时专人值班，出现故障及时排除。 24 应急反应速度 接到信息后 90秒 模拟测试 应急反应分队由巡逻人员组成 ,受中央调度中心统一调度 ,熟悉物业内任一治安角落 ,在接到信息后 ,由最临近事件发生位置的岗位人员分队及时到达现场处理。 ╳ 100% ╳ 100% ╳ 100 物质装备计划 a) 管理处人员可按各行业的规定由昌洁房地产开发公司在地下室靠出入口处修建宿舍，保安员集中安排，以备紧急情况能及时集中到位。 b) 物业公司目前可与管理处合并办公，由开发商在小区内提供 80 平米的办公用房，接待 服务于业主。 管理处正常运作所需配备如下设施、设备： 序号 项目 测算方法 金额（万） 备注 一 办公设备 1+2+„„ +9 万 开办费 1 电脑 3台 *5000 元 /台 2 打印、复印机 1台 *5000 元 /台 3 传真机 1台 *1000 元 /台 4 电话 4部 *200 元 /台 5 空调 4台 *2020 元 /台 6 照相机 1部 *1500 元 /台 7 资料柜 6组 *800 元 /组 8 办公桌椅 8套 *600 元 /套 9 会议桌椅 12 套 *300 元 /套 二 治安消防设备 1+2+3 1 对讲机 15 部 *1600 元 /部 2 灭火器 30 支 *100 元 /支 3 警棒 10 支 *150 元 /支 三 清洁、绿化设备 1+2 1 垃圾车 3辆 *800 元 /辆 2 大吸尘器 2台 *2020 元 /台 3 拖光机 1部 *10000 元 /部 1 4 清洁工具一批 5 割草机 1台 *1800 元 /台 四 维 修工具 1+2+```+8 1 电工工具 6套 *1000 元 /套 2 电梯工工具 1套 *3000 元 /套 3 长铝梯 2台 *900 元 /台 4 疏通机 2台 *3000 元 /台 5 冲击钻 1台 *2500 元 /台 6 电钻 1台 *800 元 /台 7 电焊机 1台 *2020 元 /台 8 切割机 1台 *1500 元 /台 五 员工服装 1+2+3+4 1 保安员 28 人 *1800 元 /套 含鞋 、帽全套 2 保洁员 20 人 *500 元 /套 1 含绿化工 3 维修工 7人 *600 元 /套 4 管理人员 7人 *2020 元 /套 不包含物业公司管理人员 六 宿舍设备 1+2 1 单人木床 18 张 *500 元 /张 2 衣柜 30 个 *200 元 /个 3 电视 1台 *2500 元 /台 含电视柜 4 食堂设施一套 注：开办费由开发商在小区交接前进行采购以上物品，能保证小区运作，根据物业条例管理费的支出为日常维护，开办费共计 万。 物业管理经费及相关测算 一、听涛雅苑物业管理经费收费原则： 严格按照惠州市物业管理行业收费指导标准收取； 按照管理费“收支平衡、略有节余”原则收取； 定期公布管理费收支状况，接受业主监督。 二、听涛雅苑物业管理经费来源： 管理服务费、智能化维护费、公用设施专用基金、住宅维修基金（本体基金）、商业用房租金、物业管理有偿经营收入等。 管理服务费 在对听涛雅苑实行“数字化社区、零距离服务”，保障服务质量的情况下，听涛雅苑物业管理收费标准，具体标准暂拟为： 高 层、小高层住宅物业： 元 /平方米月 多层物业： 元 /平方米月 别墅物业： 元 /平方米月 商业物业： 元 /平方米月 公用设施专用基金 按照《条例》及其实施细则以及市住宅相关规定，发展商在听涛雅苑物业移交时，应一次性向业主委员会划拨专用基金。 基金标准为：开发物业除地价以外的建设总投资的 2%。 此基金由区住宅局设立专帐管理，专款专用于住宅区内重大设施改造。 需使用时，由物业公司申请，经业主管理委员会核准后执行。 （具体执行及相关细节均遵照以上政府文件及法规） 三、管 理亏损的解决方法 在保持本方案优质物业管理服务水准的情况下，根据目前测算，听涛雅苑每月管理费用总收入为 万元，总支出为 万元，每月实际亏损约 万元。 为解决管理亏损，保持听涛雅苑高水准物业管理良性循环，拟提出如下解决方法： 按每月收支报表向甲方书面汇报情况，不足部分经费由甲方补足给乙方。 管理单位强化内部管理，采取增效节能措施，降低管理成本。 按《条例》规定，切实保证“两房、一金”落实到位。 四、听涛雅苑管理费用测算表 序号 项 目 测算依据 计算式 （ 元） 月支出 （元） 一 管理费收入 1 公寓管理费 93000 ㎡ * 元 /㎡ 月 167400 元 2 多层管理费 27000 ㎡ * 元 /㎡ 月 21600 元 3 别墅管理费 11000 ㎡ * 元 /㎡ 月 27500 元 序号 项 目 测算依据 计算式 （ 元） 月支出 （元） 4 商业管理费 5000 ㎡ * 元 /㎡ 月 13000 元 5 合计 229500 元 二 管理费支出 1 人员薪酬 64 人 A+B+„„ F 123600 A 经理 1人 5000 1 5000 B 主管 5人 4000 5 20200 C 管理员 5人 3000 5 15000 D 保安员 27 人 1800 27 48600 E 保洁、绿化 20 人 1000 20 20200 F 维修工 6人 2500 6 15000 2 基础设备设施 90886 元 A 智能化系统维 护 日常维护支出 10000 元 B 消防设施维护 C 公共水电设备 维护 D 电梯维护 700 元 *25 部 =17500 17500 元 E 保洁日耗品 800 元 F 绿化费用 300 元 G 除四害 800 元 H 垃圾清运 20桶 /天 *120 元 =2400 2400 元 序号 项 目 测算依据 计算式 （ 元） 月支出 （元） I 清理化粪池 每年清理 2次 4000 元 *2 次 /12=666 666 元 J 公共照明用电 30天 * 元 /度 *60 度 1080 元 K 公共用水 含清洁、绿化、公共 用水 30天 * 元 /吨 *30 吨 2340 元 L 电梯电费 25 部 *15KW*8 小时 *30 天* 元 /度 54000 元 M 管理费用 1000 元 /月 1000 元 3 不可预知费用 （ 1+2） *2% 元 4 物业管理服务 酬金 （ 1+2+3） 12% 5 合 计 1+2+3+4 收入 成本 == 物业管理思路 拓普物业在听涛雅苑的物业管理服务中，将创造性地运用拓普物业管理模式，充分利用拓普物业多年来物业管理所积累的各种资源及丰富经验，结合高档住宅小区物业管理的特点，确定听涛雅苑物业管理的基本思路：  引进“即时服务与隐性管理”相结合的管理理念，运用听涛“人性化”物业管理模式并吸收行业先进经验，对小区进行综合一体化管理 ，既为使用者提供及时、满意的服务，又充分尊重使用者的私密空间。  建立和完善人员培训组织网络，确保物业管理人员的专业素质和综合素质。  引入“五星级”商务服务，为使用人提供个性化的服务。 第一节 对听涛雅苑的管理模式 听涛雅苑物业管理模式包括：管理架构、管理运行机制、工作流程、信息反馈（投诉处理）渠道及时间、物业资料管理、考评考绩体系等。 以下分别阐述： 一、 管理架构 我司在听涛雅苑的物业管理服务中，将结合小区的人文特点及行业法规，运用先进的酒店式物业管理服务，并结合拓普物业现代物管理念和先进经营模式，确定物业管理 运营的管理架构。 （一） 听涛雅苑物业管理外部组织架构 外部组织架构说明： 由我司对听涛雅苑实施专业化、规范化的物业管理服务。 惠州市住宅局及惠州市物业管理协会对小区的物业管理工作进行行业管理和业务指导。 昌浩房地产开发有限公司和我司构成监督协调关系。 4. 听涛雅苑内部组织架构 （机构设置） 指 导 深圳市政府主管部门 昌浩房地产开发有限公司 拓普物业 管理有限公司 听涛雅苑 管理服务 听涛雅苑管理处 计划目标管理 隶属关系 监 督 协 同 内部组织机构说明： 设置原则：精干高效、目标管理 物业公司懂事会 物业管理公司 听涛雅苑管理处 保安队 工程维修 客户服务 安全维护 消防管理 车辆管理 强弱电维护 机电维护 智能化管理 楼宇管理 业主服务 社区活动 绿化清洁维护 行政、人事 财 务 对外协调 档案资料 行政人事 物料采购 财务核算 管理费收缴 仓 库 深圳市拓普物业管理有限公司对听涛雅苑管理处物业管理服务项目实行计划目标管理；实施整体管理和责任管理相结合的管理方式。 设置形式：垂直领导、整体协调 垂直领导的形式，目的是减少管理环节，提高各部 门的工作效率；部门业务独立操作的同时，设置协调管理职能，旨在达成整体有机运作。 二、 管理运行机制 为保障物业管理机构高效地运作，必须建立一个有效的管理运行机制。 指 指 反 标 令 馈。