大同家园物业管理方案

大同家园物业管理方案内容摘要：

大修、更新改造 公共设施服务提供规范 停车场服务提供规范 车场使用功能正常可靠 场地平整，无坑洼积水，完好率达到 98%以上 12 给排水管道及相关阀门 每日检查一次，发现问题，及时维修并做好记录 工程组负责组织实施巡查、维修和检验 每年给各类管道及其相关阀件刷一次防锈漆 每季度保养一次，每年检修 一次 每 5 年进行一次中修，每 10 年进行一次大修或更新改造 工程组负责组织实施、检验或委托专业公司进行 给排水设备二次供水水池管理和维护 《给水、排水管道施工及验收规范》（ GB5026897） 给、排水管及相关阀门使用功能正常，完好率达到 98%以上 给水管道畅通、无渗漏水现象 排水系统通畅，汛期道路无积水 阀件无跑、冒、滴、漏水现象 13 室内消防栓及消防管道、轻便灭火器材等 每周检查一次发现问题，及时处理并做好《消防设施检查表》记录 安防组负责组织实施、检验 每年刷一次 油漆 每月试射水至少 1 次，检修 1次 每半年全面检查一次 灭火器材每月检查一次 消防栓、消防管道中修 5 年，每10 年进行一次大修或更新改造 安防组负责组织实施、检验 建筑灭火器配制设计规范（ GBJ14090） 建筑设计防火规范（ GBJ1687） 有关消防法规 消防栓、轻便灭火器材使用功能正常可靠 完好率为 100% 消防栓、消防管道等无渗漏水现象 火灾易发季节及重要的节假日前应进行一次全面的检查 14 防避雷系统 每周巡查一遍并记录，发现问题及时处理并做好记录 工程组 负责组织实施巡查、维修和检验 每季进行一次保养 每年进行一次接地电阻测试 每年刷一次银粉漆 中修 6 年，大修 12 年 工程组负责组织实施、检验 确保系统正常使用； 系统完好率100% 接地阻值符合GB5016992 要求 雷雨季节来临前进行一次接地电阻测试和全面的维护 15 IC 卡停车场系统 每日巡视一遍，随坏随修并做好记录 安防组负责组织实施巡查、维修和检验 保养周期：每月一次 每年检修一次 每 4 年进行一次中修，每 8 年进行一次大修或更新改造 工程组负责组织实施、检验 停车场收费系统管理规程 公司《 IC卡停车场系统保养规程》 公司《维修过程的检验》 确保 IC 卡停车场正常运行 完好率达到99%以上 16 公共照明等一般项目 每日巡查，随坏随修并做好记录 工程组负责组织实施巡查、维修和检验 每季度保养一次，每年检修一次 每 6 年进行一次大修或更新改造 工程组负责组织实施、检验 公司《机电设备管理规定》 公司《公共设施巡查制度》 公司《维修工作手册》 公司《维修过程的检验》 确保各设施设备使用功能正常 电气线路完整无损，绝 缘良好 完好率达到99% 设备突发紧急故障应急措施 A、停水应急措施 (1)先到地面水泵房水箱检查自来水公司的供水是否正常。 如出现问题，致电自来水公司及时派员修理。 (2)接着检查水箱水位及泵房的供水系统是否正常操作。 (3)然后检查生活水箱水泵系统及加压是否正常，浮球、限位装置是否出现故障。 (4)最后检查供水管网系统中途是否有管道爆破现象。 (5)在显眼处张贴通知，告之住户停水相关事宜。 B、 停电应急措施 (1)接报后立即向供电部门查询，是否供电局出问题。 若供电局出现问题按下述预案处理。 a)管理处在接到供电部门发出之停电通知后，通知小区住户。 （通知详细写明：停电日期、恢复供电日期、是否暂停电梯及时间，通知各住户停电期间将所有电器关闭）。 b)通知水电班进行设备巡视。 c)准备停电备用物资如应急灯、切勿点燃蜡烛。 （在停电前检修通道应急照明灯完好） d)停电期间加强小区安全防范及秩序维持，以免不法分子有机可乘；电力恢复时，检查小区各设备是否正常运作；停电时应将所有电器插座拔掉。 (2)若是因小区内原因造成停电时，应急措施如下： a)配电房运行电工迅速查明停电原因后，若电网停电，按发电启停操作 规程启动发电机，做好倒、送闸供电工作。 若内部故障，立即报告工程维修部、管理处组织抢修。 b)安防人员遇停电时，应查看自动门停止位置，如出现挡道，应拉开电闸后 用手动方法排除，以保证道路通畅。 C、停气（管理燃气）应急措施 (1)致电供气公司询问供气是否正常。 若故障停气，应张贴通告通知住户，要求住户检查勿必关闭总开关。 (2)若供气公司供气正常，应要求供气公司及时派员检查，以防泄漏造成事故。 (3)通知当值巡逻管理员，到现场察看情况，及时反馈管理处。 (4)接报后在显眼处张贴停气通知，告知住户，做好无法正常使用 的准备工作。 (5)若因泄漏造成停气，应视情况通知各方到场采取救急措施（如煤气公司、消防部门、救护中心等）。 (6)气体泄漏按《煤气泄漏应急处理》程序执行。 四、公共秩序维护 (一 )队伍实施准军事化管理，做到“统一作息、统一着装、统一装备”，以及“集中招聘、集中培训、集中管理”，确保安防员的综合素质得到提高。 (二 )加强治安队伍的建设，着装统一鲜明，定期开展军训、礼仪礼貌培训、业务操作培训以及突发事件处置培训。 (三 )治安人员以定位岗、巡查相结合，对社区实行 24 小时安全防范管理，确保社区内不发生恶性刑事案件 即重大治安灾害事故。 (四 )安防管理上采用门岗盘查与楼宇防盗门相结合，对进出社区的人员、物品进行有效控制，防止越墙、越房进入社区。 加强巡逻，管理处对每一名当班安防人员配备对讲机一只，用于相互协调，提高工作效率。 (五 )掌握业主的基本情况，业主熟悉率达到 95％以上，积极帮助业主解决临时困难。 服务中心要建立常住入口、外来入口情况登记薄和房屋出租登记本，并经常与居委会及有关部门保持联系，共同做好社区日常管理。 (六 )抓好工作制度落实，切实做好外来人员出入社区查验登记制度、大件物 品出社区盘查制度、治安巡逻制度等，确 保工作质量。 (七 )除治安人员的其他物业工作人员，作为社区管理的一份子，也是管理区的义务安全员，有义务对各种可疑因素或突发事件及时向管理处或协助治安人员处理。 (八 )与业主形成安全防范共同体，设置安全求救电话，但业主发现可疑情况时可及时与物业服务中心联系，治安人员以最快的速度出击；与街道、派出所形成安联防小组，随时邀请相关部门协助工作、进行业务指导。 (九 )我司将着重培养安防员的服务意识，我们将通过各种方式加强对安防员的日常培训，特别要加强安防员服务业主的服务意识，改变原来安防员的单一功能，提升形象加强多种 技能。 (十 )小区车辆停放管理 汽车驶入小区门岗时，应识别清办理月票停车和临时外来停车类型，办理月票车主在进入小区时，发给车主固定停车卡并在 [机动车辆进出登记表 ]上登记。 对于临时停车的车主（未办理月票）车辆驶入小区门岗时经询问需进入小区后，发给临时停车卡并在 [机动车辆进出登记表 ]上登记。 在车辆出小区时，对固定办理月票停放车主收回停车卡在 [机动车辆进出登记表 ]上记录后道闸升起放行。 在车辆出小区时，对临时停放车主按物价委相关规定收取停车费并收回停车卡在 [机动车辆进出登记表 ]上记录后，经检查 无异常情况时道闸升起放行。 车管员应识别停放汽车是固定车位车主或临时停放车主，指挥其停放在相应停车车位上，同时对车辆车况进行检查。 发现异常情况，及时向业主（车主）说明，并记录于 [车场巡视登记表 ]上，并当场请业主（车主）在“备注”栏中签字确认。 提醒车主关好车门、车窗关上，并将车内的贵重物品随身带走。 摩托车、电动车、自行车实行定点统一停放，安排专职车管员全天侯 24 小时负责管理。 (十一 )治安事件应急措施 一般民事纠纷 (1)业主及来访客户因违反辖区物业管理制度、违反公民公共道德行为、民事纷 争、利益关系等引起的业主之间、业主与客户之间、或业主（客户）与管理处 /安防人员引发的各种纠纷： a)安防员发现上述情况时应立即到达相应位置，了解情况，劝阻和制止纠纷，并视事发原因维护守纪守法一方的合法权益，但不得有参与、表态、或表达立场的语言； b)当事双方语言冲突影响他人或对正常的公共秩序造成影响和干扰时，应进行规劝并尽力将双方分离，其中一方为访客的及时将其礼请出辖区； c)当事双方冲突较为激烈，有可能使用暴力时，安防员应立即介入到当事双方之间，避免暴力冲突发生，同时向安防班长汇报； d)当事双方已发生暴 力冲突时，安防员应立即采取强制措施制止，必要时或已造成一方受到侵害时立即向“ 110”或当地派出所报警，在事件没有解决前不得让侵害方离去或逃逸； e)业主（客户）损害公共财产及设施时，勿论其有意无意，均应要求对方予以赔偿，具体执行《顾客财产管理办法》。 (2)一般民事纠纷的处理原则 a)安防员因执行公务、制止违章行为，由于对方不接受或采用污辱性语言、侵犯性行为时，应保持礼貌和克制，尊重对方的公民权、民事权，处理的方式限于劝导、说服、事后沟通回访。 不得采取强制性措施、不准使用服务忌语进行回应，更不准有主动性侵犯 对方的行为； b)业主之间或业主与客户之间可能或正在实施人身攻击和侵害、损毁对方财物时，可采取强制性措施，采取强制性措施指用肢体实施保护性动作，达到保护目的。 但不得用肢体对业主（客户）进行身体攻击和侵害； c)安防员因执行公务和在处理民事纠纷的过程中遭受人身攻击时，可以采取保护性动作维护自身的安全，对方持器械实施攻击危及人身安全时，可以进行避让或正当防卫，但均不得有主动性伤害对方的行为和动作。 一般治安案件 (1)偷、盗财物 a)安防员在执勤中应随时保持高度警惕，注意和观察来往人员的举动。 发现有人来访目 的不明，神色有异、目光游离、形迹可疑时，应重点布控和盯防，必要时向班长汇报，做好应急处理的各项准备； b)发现偷、盗公共或他人财物时，犯罪事实确凿的情况下，安防员应采取果断措施将犯罪嫌疑人制服。 在制服过程中有反抗行为的可以使用警棍等器械使之手脚失去反抗能力。 但不得击打其头部等要害部位； c)抓获的犯罪嫌疑人应扭送当地公安机关、派出所处理，不得私自进行审问、搜身和刑逼； d)对受害人应尽量挽留协助调查，或记下姓名和身份证、证件号码、联系电话等，以便公安机关取证。 (2)打架斗殴和其他扰乱社会治安案件 a)辖区 内发现打架斗殴或其他扰乱社会治安等案件时，安防员应立即赶赴现场进行控制和制止，防止事态扩大和造成更严重的伤害，同时用通讯设备向安防班长 /队长报告案件发生位置和基本概况，以及需要增援的请求； b)安防班长 /队长接报告后，应立即通知各岗点进行控制，同时迅速赶赴现场了解案情和处理，必要时向主任汇报和调遣安防员进行协助； c)对已经造成一方损害的，不得让另一方离去或逃逸，情节轻微的，可在受害者的同意下进行调解； d)发生以下情形时，应将当事人扭送公安机关、派出所或打“ 110”报警： —— 受害方受到轻微伤以上伤害且不 愿进行调解的； —— 携带管制枪支、刀具、腐蚀性、爆炸物品的； —— 扰乱公共秩序、制造混乱经劝告、阻止不听且威胁、恐吓他人情节的； —— 对受害方造成较大伤害的； —— 进行性骚扰、侮辱妇女和进行其他流氓活动的； —— 故意损害公共设施、消防产品拒不认错和赔偿的； —— 其他违反治安管理条例行为必须由公安机关处理的。 一般刑事案件 (1)抢劫 安防员在巡逻中发现有抢劫行为或接到有抢劫报案时： a)应立即上前制止该违反犯罪行为或迅速赶赴现场制止，并对现场进行保护，同时用通讯器材向安防班长 /队长报告。 b)安防班长 /队长接到报告后，应立即调派安防员增援，参与现场抢救、保护现场、围捕等。 c)如犯罪嫌疑人仍在现场时应立即抓捕带回安防岗亭，并请事主一起到安防岗后交由公安机关处理； d)在围捕犯罪嫌疑人过程中，采取围捕的方式、方法要适当，以制服犯罪嫌疑人为目的，严禁伤及犯罪嫌疑人头部等要害部位行为。 遇敌众我寡，敌强我弱时，应采取“保护业主、惊吓及跟踪犯罪嫌疑人”的处理原则，注意收集有关犯罪线索和证据，等增援安防员或公安人员赶到后一起擒获犯罪嫌疑人，以免造成不必要的损伤。