a公司综合地产投资项目资金运作方案设计mba教育中心金融管理mba硕士毕业论文

a公司综合地产投资项目资金运作方案设计mba教育中心金融管理mba硕士毕业论文内容摘要：

款融资状况 是 在我国房地产企业大部分资金不足，特别是中小房地产企业，预收账款是他们赖以生存的途径，依靠预售房款来缓解各项规费、配套费及工程垫款等各方的压力。 5． 典当融资 ： 典当是一种以实物为抵押，取得临时性贷款的融资方式。 典当 既表现为典当双方的质押担保关系，又表现为债权债务关系。 我国典当融资现状 ： 现在典当行在运用自有资金从事动产 典当业务的同时，还可以向银行贷款，能为中小企业融资难解决一定的问 题。 许多实力雄厚的典当行已经开始将服务的中心转移到中小企业的融资上，并且将房地产典当作为主要业务的典当也不在少数。 随着我国监管部门对 房屋抵押典当等不动产项目的解禁，房屋正在成为当今典当行最大标的业务。 6． 商业信用融资 ： 商业信用融资是指商品交易中由于延期付款或预收货款所形成的 第 7 页 企业间的 一种借贷关系，是企业之间生的一种信用系。 商业信用产生于 品 交换之中，属于一种自发性筹资。 企业在生产经营过程中，如果能有效地运用商业信用，就 可以在短期里缓解资金 压力，保证生产经营的顺利进行。 其主要特点： 第一， 筹资便利； 第二， 筹资成本低； 第三， 限制条件少。 我国目前主要的商业信用形式为建筑施工企业的短期垫款等。 7． 房地产信托融资 ： 依据我国的信托法，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。 这里的财产权是指以财产上的利益为标的的权利，包括物权、债权、知识产权，以及其他 除身份权、名誉权、姓名权以外的无形财产。 我国 房地产信托融资 现状 ： 与银行贷款、上市融资和发行债券相比信托融资有着独特的优势。 目前国内已推出的房地产信托项目中，基本采取四种模式进行开发运作 ： 直接对房地产项目进行投资、直接给房地产商贷款、对成熟的房地产物业进行处置、土地开发整理。 这四种模式基本涵盖了房地产开发的各个阶段，具有代表性、针对性和可操作性，是目前我国房地产信托业务的主要方向。 信托公司和房地产企业要根据项目的特点和自身情况，结合开发地产信托项目的这四种模式，客观地对房地产项目进行评估，制定可行的信托融资 计划。 对于国内房地产企业而言，目前迫切需要做的一件事情就是要主动掌握最新的房地产信托发展动向，学习国外房地产信托经验，交流国内房地产信托项目的成败经验，并在此基础上选择适合我国的房地产信托经营管理模式。 第 8 页 第四节 本文研究思路及主要方法 REITS、产业基金 作为世界各国在房地产市场中一种发展比较成熟的金融创新，已经引起中国理论界和企业界的积极关注．通过研究和借鉴国外 REITS、产业基金 发展经验和教训，认识到 REITS、产业基金 是在特定的经济发展状况、房地产市场和金融体系等外部环境条件下产生 的一种功能性金融创新，是政府主导通过法律手段间接推动的金融创新，因此必须分析各国 REITS、产业基金 发展的模式，同时结合我国的实际情况，才能总结归纳出我国发展 REITS、产业基金 的现实模式，设计出适合中国现实国情的 REITS、产业基金 模式，推动 REITS、产业基金 的健康和稳定发展． 从这个思路出发， 本文通过对我国房地产企业现有的融资体系与融资渠道的分析，以及我国现有融资政策、法规的分析，指出现在我国房地产业融资的症结所在，寻求我国房地产业融资新渠道和新途径，为房地产业融资的拓展提供新思路，为房地产业在新环境 下解决融资存在的 问题 提供新的契机，对房 地 产 业 解决融资 问题 具有现实的指导意义。 一、 实 地 调查与 综合 分析方法 结合。 通过对 地产项目 的调研分析，找出了 地产企业项目融资 方面存在的问题，从而使 对地产项目融资模式的探讨 有了坚实的现实基础。 本文并不局限于对 房地产融资 作定性的分析，通过大量采用图表 等方式 ，使分析更为透彻、更易于理解。 二、 文献 整理与案例 分析 相结合。 笔者收集和研读了国内外有关 房地产融资 方面的专著和文章，并借助互联网进行了大量的资料搜索。 希望 运用 案例 分 析 方法分析我国现有融资渠道、工具和方式现状，揭示我国现阶段房地产企业融资方式存在的问题，指出探求我 国 房地产开发企业新的融资方式的重要性和必要性；运用比较研究方法，结合我国房地产企业发展的现状和国内外出现的新融资方式，并结合融资理论与房地产企业融资的实际，就目前国家政策现状，提出我 国 房地产企业多元化、国际化的融资渠道。 通过对已有学术文献 和真实案例 的梳理和总结，对我国房地产融资提出新见解和独特的房地产投资信托 (REITS) 、产业基金 模式选择分析。 第 9 页 第二章 A 企业 综合 地产投资 项目情况综述 及方案设想 第一节 所选取 项目 的研究意义 在我国 地产业是资金密集行业，需要大量的资 金。 作为企业发展、项目开发均有大量的资金需求，而国内的融资渠道有限，同时对地产企业也有诸多的限制。 与 此同时，企业自身也存在许多问题，怎样能用一个具体案例将问题、解决途径都通过整个操作过程清楚明白的展现出来是要认真考虑的。 因此，选取了这样一个地产综合开发项目，选取它的主要原因有以下几点： 一、 案例涵盖了所有地产开发企业的 基本 业务类型，具有普遍性 一般地产开发企业主要的地产相关业务可分为土地一级开发、地产二级开发和三级市场的二手产品交易， 整个项目包括从项目收购到土地一级开发和地产二级开发全过程。 从这个角度来说， 所选用的案例具有相当的普遍性。 二 、 案例涵盖了所有地产开发企业的产品类型，具有一般性 地产的产品主要包括：一级市场的土地；二级市场的工业地产、商业地产、旅游地产等，所选择的项目主要是一个综合的开发项目，这些产品元素也都包括了。 所以，一些地产项目所涉及的产品类型，本案例也都会涉及，因此具有一般性。 三 、 案例涵盖了所有地产开发企业的都会遇到的融资问题，具有可比性 正因为所选取的案例涵盖了所有地产开发企业的基本业务类型、产品类型，势必也会遇到类似的各类融资问题，因此在方案设计、问题分析上也是具有可比性的。 四 、 案 例所提出的 方案 设想适用于大多数地产开发企业，具有 可推广 性 通过针对不同情况、阶段所提出的方案设想在一定条件下，是可以进行推广的。 综上所述，选取这样一个综合地产开发项目作为研究案例是有理有据的，同时在未来的实践过程中可以根据不同企业的具体情况，不同市场环境、发展阶段对具体方案有所调整、完善。 真正找到一条有中国特色的融资路径、符合中国国情的融资渠道，从根本上解决企业所面临的问题。 企业、项目的资本运营整个流程的核心阶段是公司的收购阶段、项目启动阶段，因此案例的具体研究会集中到这一部分描述，而融资这一核心事件是 贯穿于整个资本运营全过程的，也是这篇论文里所要重点研究的内容。 第 10 页 第二节 项目 综述及 融资现状分析 一、企业概况 A 企业 旗下由 地产集团、商业集团、投资集团等 四大事业板块组成。 现在主要投资于金融信托、土地投资、城市建设、资源开发、文化旅游等领域，经过资产重组、 资源整合和不断拓展新的业务领域，并拥有全资、控股、参股、合作等企业 70 余家，员工近 10000人。 其 投资及项目所在地遍及长三角、珠三角、环渤海地区。 二、市场概况 项目所在区域市场情况：第一， 区域经济总体状况较好，具备良好的市场购买力 ；第二， 长江三角州地 区土地供应紧张，土地销售市场前景较好 ；第三， H 县 城市化程度较低，市场消化能力有限， J 市对 H 县的影响力不及上海、杭州等城市对 H 县的影响 ；第四， 本项目的规模大，建设周期长，需要以高起点、国际化视野和 20 年以上的前瞻性眼光对本项目进行总体规划和定位 ；第五， 首期启动项目关系 某 围垦开发项目的整个 项目开发 成败。 三、项目概况 （一） 项目背景 （以下简称 B 项目） 1． 项目背景 某 省发展计划委员会和 某 省水利厅于 2020 年 11 月发文浙计 [2020]435 号，同意将 某围垦工程列入省近期围垦规划建设项目的立项。 规划围垦区面积 225,000 万亩（即 15 平方公里），开发主导功能为建设用地和农业综合（湿地）开发。 2. 项目位置 某围垦新区位于某省 J 市 H 县内 （如图 1 所示 ） ，总面积为 平方公里，属圈海造地而成，内地势平坦，海岸 线总长 约 12 公里 ，有相当的交通便利和地缘优势。 第 11 页 7 图 1： 项目所在地地图 3． 工作范围与深度 本项目的研究范围为整个围垦区 平方公里及周边相关区域（详见图 2）；工作重点区域为项目建设用地 13,200 亩（即 平方公里）的范围 ， 其余为农业综合（湿地）开发。 图 2： 某 围垦新区现状地形图 依据项目所在区域的总体规划，从区域经济发展背景、市场需求及自身资源潜质等多方面综合考虑，借助周边良好的城市发展条件，建立一个以南北湖为品牌，集休闲度假、项目所在位置 第 12 页 农业观光、会议研 发 培 育 、银发养老、旅游地产等功能于一体的综合性生态旅游度假胜地。 项目的整体规划考虑采取“北静南动”的规划布局。 其中围垦新区是新型产业、高档服务及自然生态等功能的南部新区。 该片区以湿地空间为核心，引入高端度假设施和旅游地产，与原有景区形成良行的互补和互动。 包括“酒店 服务区”、“服务中心区”、“旅游小镇”、“江南水乡社区”、“研发培训基地”。 （二） B 项目现状 1． 项目概况： 占地 万亩 ，其中 建设用地 万亩 ； H 县最近拍卖地价为 210 万 /亩， 某 县最高土地价为 400 万 /亩（有极小块商业达 500 万 /亩），工业地价为 3040 万 /亩。 建议精心组织、有条件的实施收购。 2． 项目进度现状摘要 ： 第一， 项目前期手续基本完备，竣工验收及相关手续需进一步完善 ；第二， 工程合同及履行情况有待进一步核定 ；第三， 后续加强与合作方沟通、建立政府渠道； 第四， 与政府补签协议，明确项目权益； 第五 ， 后续了解竣工验收计划时间表；明确围垦工程验收的前置条件； 第六， 介入控规，参与制定 某 市、 某 县的土地利用计划和收储计划。 3． 市场分析： 第一， 区域经济总体状况较好，具备良好的市场购买力 ；第二， 长江三角州地区土地供应紧张，土地销售市场前景较好 ；第三， 海盐城市化程度较低，市场消化能力有限，嘉兴市对海盐县的影响力不及上海、杭州等城市对海盐县的影响 ；第四， 本项目的规模大，建设周期长，需要以高起点、国际化视野和 20 年以上的前瞻性眼光对本项目进行总体规划和定位 ；第五， 首期启动项目关系整个黄沙坞围垦开发项目的成败 4． 项目 总体目标 ： 首先， 企业战略目标： 第一， 拓展土地一级开发业务； 第二， 在土地一级业务的基础上开展类投行业务。 其次，项目目标： 第一， 此项目在未来 5 年形成 10亿权益，为集团提供稳定持续的利润回报； 第二， 通过拆分、打包通过上市在资本市场上获得可持续发展和资本的增值收益。 5．利基点分析 企业在 判定一个项目是否符合公司发展需要，是否有投资的意义，能否为投资者带来高额的收益，首先需要进行利基点分析。 其中需要抓住几个关键点：第一，卖什么，投资者（企业）能够提供的是什么；第二，如何运营实施，通过什么样的什么样的手段、途径来达到 收购的目的；第三，买什么，投资者（企业）通过收购能得到什 第 13 页 么；第四，利基点分析，投资者（企业）通过这次收购、运作，最终能得到一个什么样的结果。 （具体过程及关键点详见图 3） 图 3： 利基点分析 图 该项目 为综合土地投资项目，开发内容包括地产一、二级市场联动开发，涉及项目投资、融资、策划、招商等方方面面，本论文对此不一一详述，重点探讨分析该项目的资金运作方案，探讨其融资模式设计及融资渠道的拓展。 四 、 项目 融资现状 通过梳理 项目 现有条件，要完成交易 A 企业必须先取得 C 公司的控制权，从而最终取得 B 项 目的开发权。 项目公司现状摘要： 第一， 项目所有者 C 公司的设立及历次变更合法有效； 第二， 合作方提供书面说明，除本项目之外无其它对外投资， K 公司 及 C 公司目前无法律纠纷及债务纠纷； 第三， 截至 08 年 4 月 C 公司资产总额 亿元，所有者权益 亿元，负债 2 亿元， C 公司无股东借款， 某 围垦工程资金 主要 来源于资本金及境内借贷。 收购 C 公司总价需要 6 亿元人民币，可以考虑分期付款，具体付款方式及资金来源需要根据具体方案来设计。 五 、融资现状问题分析 因为双方 利益出发点不同在具体收购合作方案上有分歧 ， 双方提出的方案焦点主要集中在支付节点、支付额度和支付方式上。 策划能力专业操作投资能力招商能力资本运作股权收购政府协议项目定位关键启动项目65% 股权；15 平方公里土地一级开发；二级地块优先拿地权土地出让收入；股权转让或出售后的资本增值 ；运营实施卖什么 买什么 利基点后续投资资。