东莞市凤岗镇项目房地产市场分析策划报告(doc

东莞市凤岗镇项目房地产市场分析策划报告(doc内容摘要：

，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内 最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 9 而却步，转向其他地区进行投资，造成销售率普遍不高。 除龙岗世贸中心、人人购物广场、国际商场、福临百货等一大批大中型商场外，规模空前的万鑫五洲风情 MALL 已经落 成开业，而更近期的商业规划中还有鹏达假日MALL 和星河 MALL 两个超大规模的项目。 另外，众多新楼盘中还将产生一个巨量的临街商铺，在未来两年内，龙岗的商业面积跟全市其他区域的总和大体相当，数量极为庞大。 2020 年初才进驻龙岗商业中心的新一佳超市已经关闭，预示着片区商业地产加速洗牌的来临。 反而是远离中心城，交通规划完善的其它区域存在着商机。 短期而言，龙岗的商业发展规模已超过需求，存在着有限需求不足的制约。 最为直接的表现就是一方面是如火如荼的商业地产开发，另一方面则是空置面积的急剧上升和商业人气的淡薄。 龙岗商 业圈的真正成型，还需要相当的时间。 5） 、房地产购买人群分析 从目前在东莞、惠州等地的多个楼盘资料分析，深圳客户已经成为不可忽视的一群，随着城市间经济联系的日渐紧密及城际交通网络的日渐完备，行政区划造成的界限不再分明，城市、城乡间趋向于融合，城市群居住已成为趋势所在。 当房地产打破行政区域界限的时候，人们的土地标准和价值观将随之改变，今天不被看好的城市边远地块，日后很有可能成为黄金宝地。 由于龙岗地区商业发展速度过快，开发项目过多、过大，以目前龙岗的经济、人口、交通而言，远远低于其商业发展速度，造成商业气氛 冷淡，使众多投资者持观望态度，大量投资资金已开始转向东莞、惠州等房地产正处于迅速发展的城市。 龙岗区经济发展良好，人民生活水平不断提高，活跃了消费市场； 着生活水平的提高，人民的消费观念由以前的自用性消费转向投资性消费； 近两年龙岗区商业地产发展过快，经济发展未能跟上，导致商业气氛冷淡， 商业人气的淡薄，令投资者失去信心，资金开始外流； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内 最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 10 项目所在片区 本项目位于东莞市凤岗镇官井头村， 官井头村位于东莞市最南端的凤岗镇的东南部，东与深圳市龙岗中心城相连，南与深圳市龙岗区横岗街道办相邻，面积为 平方公里 , 有常住人口 1800 人 , 外来务工人员约 8 万人 , 是东莞市政冶、 经济 、 文化强镇的经济强村之一。 官井头村距深圳市市区不到 30 分钟车程，地理位置优越，省道淡 (惠阳淡水 )平 (深圳平湖 )公路贯穿全境，与深圳机荷高速、水官高速的出入口不到 10 分钟的车程，到深圳宝安机场仅 30分钟，通过凤岗镇的东深二路到深圳盐排高速的排滂入口也是 10 分钟左右，到深圳盐田深水港码头 30 分钟。 在官井头周围的高速公路已形成网络，四通八达十分便利。 官井头村目前有香港、台湾、日本、美国、韩国等地的客商在我村建立 “三资 ”和 “三来一补 ”企业 100多家，国内私营民营企业近 80 家，其中有实力雄厚香港上市公司投资的毅力集团公司、确时表业有限公司 ,盛渊工业发展公司及大盛照明有限公司 ,这些大型企业的产品畅销到世界各国，为官井头村的制造业与世界接轨起到了纽带的作用。 周边同类物业项目分析 周边 在营的商业为嘉辉商业广场， 在售的商业项目只有“南门商业步行街”，商业市场比较空缺，有利于本项目的入市。 ※ 嘉辉商业广场 项目名称 嘉辉商业广场 地理位置 龙平公路旁嘉辉豪庭 占地面积 10000 ㎡ 营业面积 约 40000 ㎡ 经营 档次 中 档 经营情况 一般 建筑结构 两面临街，呈长方形布局局 经营方式 A区由华润万家主力店进驻兼出租 B 区销售并出租 开 间 临街铺面开间约 4 米，进深约 4m；层高约 6m 楼 层 及 主 层数 经 营 类 别 出租率 租金水平 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内 最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 11 要业态 一层 沿街主要为 眼镜、手机、服装 ，其它为服装、化妆品、手机、 黄金首饰 等 ，华润万家进驻 B区一、二层 90% 90~150 二层 服装、皮具 70% 50~70 三层 美食世界 40% 20~40 四层 乐逍遥水疗休闲中心 —— —— 交通状况 紧靠 龙平公路 ，交通便利， 消费群体 以 片区 居民 及嘉辉豪庭住户 为主，满足居民日常生活需要 特色店 华润万家 项目小结 优势： 位于 龙平公路旁 ，具有极佳的地理位置 项目两面临街，展示性强 项目具有多个出入口，能有效吸引人流 华润万家进驻，吸引片区消费者 该小区规划良好，为片区居民所熟悉 劣势： 片区以工厂员工消费为主，消费能力较低； ※ 南门商业步行街 项目名称 南门商业步行街 地理位置 东莞市凤岗镇龙平公路南门步行街 占地面积 ㎡ 建筑面积 ㎡ 产权 70年 层高 一层 米，二、三层 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内 最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 12 建筑结构 11栋共 89间商铺 销售情况 目前在售 3栋， 2栋发展商保留，其余单位约 4月份开盘 布 局 呈田字型布局，一层商业，二、三层住宅，商铺开间约 5米，进深约 6米 销售价格 层 数 面积 最低价 最高价 销售情况 一层商铺 ㎡ 11680 元 /㎡ 16880 元 /㎡ 一、二、三层整体销售， 3栋共 24套，销售率 80% 二、三层住宅 120160㎡ 1666元 /㎡ 1666元 /㎡ 付款方式 一次性付款 97折， 6成 10 年按揭 98折 交通状况 紧靠凤岗镇主干道龙平公路 购买群体 主力购买人群为凤岗镇政府机关公务员，并有少量私人企业老板 经营业态 2 栋为发展商保留单位，经营生活百货超市，其余单位由业主自行招租，招租主要对象为：服装、餐饮等。 价格策略 该项目。