中海_精装修工程管理流程之合约管理(正式版_

中海_精装修工程管理流程之合约管理(正式版_内容摘要：

分判注意事项 精装修工种 招标分判的注意事项本应按照 四类 专业装饰工种 分别说明 ， 但由于增加精装修交楼 ，导致主承包工程的合约内容 有 所增加，因此先将主承包 招标过程中针对 增加了精装修工程而需要 注意 的招标事项 简要的 进行说明，然后再分室内 装饰 、厨柜、木门、木地板四类 工程分别 说明。 （一） 主承包工程分判注意事项 1. 总工期有所增加，对主承包单位的工期要求应该以其自身合约范围内的实体工程完成 工期 及所有协调服务工作完成 工期 两个方面 进行控制。 主要的考核标准还应以第一个工期要求为主 ，但 其所有工作的持续时间及总价包干的期限还是应以第二点的总工期为标准 ； 2. 大型机械及设备（如塔吊，井架等）的数量要求应有业主根据后期施工的实际情况提出，应作为强制性要求在招标中明确，不得由各个投标单位自行报送数量并 作 包干处理。 否则容易造成主承包单位应节约自身成本减少机械数量而引起精装修阶段大量材料垂直运输问题 ； 3. 明确合同总价中已包括在施工过程中（从工程开工至业主交楼为止）清除所有垃圾的费用（包括其他分包单位正常施工、设计变更等产生的垃圾。 或者明确其他清理的方式及 责任单位 ） ； 4. 明确其须为其它承包人免费提供临水、临电，每隔一层至少应有一个水龙头及一个电源箱，且无论所需的电源及其线路为何种15 形式， 其 费用 都 已包括在总价内； 另外需注意：因室内木地板厚度不同，相应地面抹灰厚度也需调整。 应尽早确定木地板种类及厚度，确定好土建标高。 （二） 室内装饰工程 1. 单位的考察、选择 室内装饰单位的选择应以具有相应施工资质的专业装饰单位为标准，不建议选用利用总包资质的土建单位承担（质量难以保证）。 虽然施工资质对于室内装饰单位并不能说明其能力，但最主要的还是保证工程竣工后的顺利验收。 单位考 察的方式应以考察其承接的现场工程为主（必看项目），且考察其施工现场需特别注意以下几点问题： （ 1） 应抽选其普通的、大货量的住宅工程进行考察而不是公共部分装饰甚至样板房装饰，后者无法看到其在大批量 装饰工程 施工过程中的 真正手工质量。 （ 2） 不一定非要选择大型的装饰企业承建，具有相应资质的单位即可。 事实证明， 越 是大型的国有装饰企业，其质量及价格反而没有任何优势。 （ 3） 在考察其现场手工质量的同时，应 了解该单位 在该项目上合同 签约情况，注意如该单位是由总包单位直接分判并签订合同的要特别 留意，因此种情况表明该单位不是业主亲自选定，可能对 质量的要求并不太高，导致装饰单位的水平有限。 （ 4） 考察其施工现场质量应注意细节问题， 不能以偏概全， 应多看几套房间。 2. 分判的时间 装饰工程的分判插入时间应在结构封顶前 一个 半 月 开展 较为合适，具体进场时间视砌筑抹灰工程的进度而定（如果装饰材料的乙供品种较多，如石材，装饰分判应进一步提前以保证材料的备货）。 整个装饰工程 的分判持续时间大约为一个月（从收到招标图纸开始计算到定标 ，预计两到三次的议标次数 ）。 16 3. 合约条款及议标注意事项 （ 1） 明确合约的包干原则为按装饰图纸包干（包括项目及工程量 ） ，同时应发出土建图纸供装饰单位核对差异， 避免出现土建图纸与装饰图纸不符引起的索赔。 （ 2） 分判时要求所有投标单位应报乙供材料的样板供业主审核， 业主将按确认之样板验收。 若多次报板未满足要求，业主有权提供所需材料，材料费将从所支付给贵司的工程款中扣回，无论此材料费是否超出合同单价。 主要是为了避免投标单位中标后降低材料档次来节约成本，这是装饰工程最容易失控的地方。 （ 3） 必须提醒装饰单位不得因发现自己对招标文件及招标图纸的理解有误或与投标时的理解存在任何差异而向业主提出任何索赔。 若招标图纸中存在大样或做法不明确的，应由中标人提供深化设计及大样图，并报业主批准，有关 深化设计的设计费用及相应施工费用已包括在合同单价中。 （ 4） 明确其与其他工种交接面的划分界限：铝合金门窗、阳台栏杆、木门、橱柜、淋浴间玻璃隔断工程由其它承包人施工。 铝门窗填缝、打胶等均由门窗承包人完成，外墙以内与其它承包人交界接口部位的收口处理、洗手盆与洗手台之间的收口处理、飘窗台板左、右、下口的收口处理，包括塞缝、打胶等均由 装饰单位 完成，相应施工费用已包括在总价中。 （ 5） 装饰单位提供的材料（不包括甲供材料）的环保检测必须符合当地政府部门的要求，且由承装饰单位负责送检并取得合格证书，所有费用已包括在合同总价中。 （ 6） 说明 现场的 工作面 应是分批移交 ， 装饰单位 应考虑到场地不能一 次性移交而产生的一切费用。 且 装饰单位 在接受工作面后应立即进行检查、验收，并于三日内提出意见，否则业主 将 认为移交的工序合格， 装饰单位 人不得以其它工序的质量问题影响装修质量且不得因此而向业主提出任何索赔 （实际有困难，土建质量难以完全达到装饰要求）。 17 （ 7） 很多时候装饰工程在施工方法上存在一定的细部差异，为避免 出现 此类繁多的索赔，可提出若部分项目的施工方法与招标文件的施工方法存在细部差异（如水泥砂浆配合比差异、厚度差异等），但无本质上的差异，无论因此引起的造价或增或 减，均不调整（类似如因清单中描述的砂浆厚度达不到标高要求而需要局部加厚等）。 （ 8） 由于装修后期，由于多家单位共同施工造成施工垃圾难以分清归属，为保证施工顺利进行，业主可能会指定承包人或其它承包人来完成室内垃圾的清运，费用将由业主确定各家分摊比例，议标时需提出并要求装饰单位不得提出异议。 （ 9） 现场成品保护很重要，业主在议标过程中应提出强制性要求（而不是施工过程中 提出 ，导致对方索赔 保护费用或不作为导致成品损坏 ） 明确 如因 装饰单位自身 保护不利而造成的一切损失应由 装饰单位自己承担。 广州公司 要求地面的成品保护措施为：石材地面及 窗台板面完成面贴一层油纸，再加一层夹板或纤维板保护 ； 而地砖部分则为 要求在其表面覆盖一定厚度的保护膜以达到保护效果 且 此部分费用已包括在 投标 总价内。 （ 10） 地面波打线、门槛石等项目的宽度容易因装修排版、施工误差等原因造成局部尺寸加宽， 导致施工单位的零星索赔较多。 建议规定加宽或者减少 在 50mm 以内（包括 50mm）的，结算数量依旧按清单描述的宽度计算，与之相邻的其它材料的工程量亦不减少，单价不再调整 ； 超过 50mm 的部分，可以按地面饰面项目计取材料差价。 但波打线的宽度超过 50mm 的，应报请业主同意后，方可施工 （因涉及到整体设计，需设计确认后方可施工）。 （ 11） 施工过程中，卫生间吊顶高度可能有微小调整（如预埋管线等因素），但无本质上的差异，不论调高或调低，应要求数量结算依旧按清单描述的高度及面积计算，与之相邻的墙面抛光砖的工程量亦不减少或增加，单价不再调整 ， 避免过多的签证及索赔的出现。 另要求 厨卫墙面砖铺贴高度必须高出吊顶以上至少 100mm，如涉及增加任何费用， 投标单位应自行 增补相应项目之工程量，但项目单价不得18 调增加。 （ 12） 合约上要注意由于设计要求、排版方式等导致的一些成本变化或者装饰单位容易偷工减料的部位。 如规定长度在 （包括）以内的所有窗台板及门槛石，石材必须为整板铺贴，不得切分。 （ 13） 甲供材料的种类 及材料提供的方式要明确，由谁提下料清单、什么时间提出、磨边 及 切割由谁负责 、货到后的卸货及搬运由谁完成、验收货物的方式、验收参与的人员等都要在合约中明确规定清晰，避免后期相互扯皮。 （ 14） 对于业主提供的装饰材料，应要求装饰单位在使用时仔细挑选，物料在色差、平整度等方面的一些业主认可的缺陷，应通过挑选使用将其消除。 如果缺陷程度较为严重，无法通过施工工艺将其消除（如色泽、纹理差异较大等），装饰应及时报告业主请求处理，擅自施工造成 观感效果不良，为小业主不能接受的，应由装饰单位承担全部责任。 （ 15） 所有墙地面砖和石材铺贴时填缝所采用填缝剂的必须要求同石材一样颜色填缝，否则后期容易被施工单位索赔。 另涂料的施工工艺也必须明确，如底漆及面积各几遍。 面漆 是用 滚筒滚， 还是 用气泵喷 等。 都涉及到造价及最终的质量问题。 （ 16） 同一套房间内的石材既存在甲供材料，又存在装饰单位自行购买的， 应要求 承包人参照业主设计部及地盘提供的材料样板，尽量选用色泽、观感相近的材料。 避免出现后期交楼出现的返工现场，导致成本增加。 （ 17） 因 甲供材料涉及到施工损耗率的问题，因此要求投标单位填报 损耗率进行统一考虑 （签约的损耗率应由合约部与中标单位通过排版计算得出，不能完全看其所报，以避免甲供物资领料损失） ，评标时应将损耗部分计入合同总价中进行综合分析（否则容易导致中标价低结算价高的情况）。 且超出损耗率部分的超领材料 应加倍扣款（广州公司为采购价格的 ），防止领用单位买卖材料。 （另外应做好甲供材料超领的动态控制，以避免最终合约尾款不够扣除超领费用） 19 （ 18） 因装饰工程甲供材料 品种较多，对应供数量的准确性 要求较高，因此招标分判时必须提供清单数量（建议自行计算并多重复核）供投标单位参考，如果投标单位对甲供材 料数量提出修改的，应组织人员进行核对，确保应供量的准确性。 （ 19） 工程量计算部位需要提醒的是： 室内及公共部分各装饰项目（包括但不限于地砖、墙砖、波打线、踢脚线及涂料等）的工程量已包括了所有门窗洞口四周的工程量 ； 橱柜的地柜、吊柜的背面可以不贴砖，需用抹灰抹平至墙砖完成面，且橱柜安装后各边至少进入橱柜内侧 100mm（另需确保橱柜背面必须安装背板）； 卫生间洗手台后墙面 也 不贴砖 ，规定同橱柜背面。 （ 20） 注意最后一笔付款时应有所保留，一定要等到装饰单位与物质供货单位核对完整个供货数量后再支付。 否则，一是可能超领材料过 多，合约尾款不够扣造成超付；二是装饰单位粮款拿完后不积极配合供货单位对数，造成供货单位两款支付拖延（机电单位同样涉及该问题）。 （三） 橱柜工程 1. 单位的考察、选择 橱柜单位的选择应以具有相应 生产能力 的专业 橱柜 单位为标准。 目前橱柜 行业无任何资质等级， 仅是以其商标的品牌的知名度来划分档次，因此装饰工程中的橱柜单位只要具有一定的专业生产能力及规模，有过地产项目橱柜工程的供应及安装经验即有资格参与投标。 其中有部分橱柜厂家同时也生成木门、衣柜及木地板等，但选择单位时还是应以其主业为主，以保证 完全 达到我们 供货要求。 单位考察的 方式应以考察其 橱柜工厂 为主（必看项目）， 同时再考察其已完工地产项目 的 交楼标准橱柜 （考察其安装水平） ， 且考察其需特别注意以下几点问题： （ 1） 应抽选其普通的、大货量的住宅 橱柜 工程进行考察而不是样板房 橱柜 ，后者无法看到其在大批量装饰工程施工过程中的真正手工质量。 且要考察其 已 完工项目，在建项目实际看不出任何安装能力。 20 （ 2） 考察工厂主要以工厂规模、生产能力及 其生产线的 自动化水平为主。 其生产规模要与我们一次性的分判规模相匹配。 由于橱柜工程质量的关键还是在安装阶段，因此应重点了解该厂家 日常的经营范围 是否 包括安装，有多少安装工人， 安装的能力、效率如何，以确保我们的项目发展进度（因较多大型的厂家只是出口供货，未涉及有安装 工程 ，一旦中标大规模的 实施 安装，其 安装 质量 是与其生产规模不匹配的）。 （ 3） 考察其安装质量应注意细节问题（如打胶、门板拼接整齐程度 及使用的顺畅程度 等），不能以偏概全， 可多看几套橱柜。 2. 分判的时间 橱柜 工程的分判插入时间应在 装饰单位 进场后半个月 左右 开展较为合适，具体进场时间视 装饰 工程的进度而定（ 主要定标后确定现场实际尺寸安排工厂生产，且能提供实际尺寸配合装饰单位铺贴墙地砖 ）。 整个 橱柜 工程的分判持续时间大约为 25天 （从收到招标图 纸开始计算到定标，预计两到三次的议标次数）。 3. 合约条款及议标注意事项 （ 1） 橱柜的 柜身板及门板基材、 台面石的质量直接影响到橱柜的整体质量，但一般 基材及 台面石厂家为专业性质，。