南京青龙山项目深度可行性研究报告_[全文

南京青龙山项目深度可行性研究报告_[全文内容摘要：

散落在大城市周边温柔静谧的小镇往往伴随着湖畔古堡、林间木屋、一座座小山丘、一片片葡萄园，狭窄整洁的街道，小门小户，几许炊烟，寥 寥数人，都凝聚了欧洲民间最典型的建筑和最纯正的生活方式，安静和谐，令人向往。 欧洲小镇风光已不在是单纯的自然与人文结合的载体，对于生活在快节奏环境中的人们来说，更是一种对生活回归的态度与向往，生活在大都市的人们，十之八九都有欧洲小镇情结。 欧洲的古镇，是整个欧洲的灵魂，那种来自生活的平常和宁静，从最底层拨动着人的心弦。 不同国家和地区的小镇里几乎没有一座建筑的式样是相同的，也没有一座庭院的布置是一样的，就连别墅门前的邮箱，也都尽显主人的情趣和爱好，体现了一种纯粹的生活方式。 基于这样的一种小镇情结，我们去分析 中国的别墅市场，特别是有着非常宽广的容纳胸襟和吸纳能力的南京市场，加上我们青龙山项目用地的素质和资源条件，很自然便产生了对于一个长三角甚至国内来时都有代表性的高端风情小镇的遐想。 对照欧洲的小镇，它是一个群体在繁华的城市生活中内心向往的一片去所，时而繁华时而静谧、尺度怡人、修身养性、平和健康成为小镇的精神，同时小镇是一种复合的生活模式，容纳复合的社会圈层，又是一种持续性的产业和资源经营模式。 旅游人口、短期居住人口、常住人口在小镇中自然融合，正是基于这样才有小镇、才有风情、才有市场、才有繁荣。 青龙山的开发不仅 仅是一个楼盘的开发，是一种能够资源的经营，我们不是乌托邦式的虚无的理想，我们的出发点是将青龙山这个项目规划好、建设好、运营好，取得最大的效益。 青龙山具备这样的资源，目前的几个从常规住宅项目开发区理解的项目瑕疵也可以通过努力去解决，关键在于我们的思想，我们的开发理念，我们能带来一个什么样产品。 青龙山距离城区远，没有生活配套，但自然资源特别是一些可以激发城市上流人群欲望的资源非常丰富，我们可以将这些资源做成产业，做成一个有持续市场支撑的产业，我们可以建设一个一定规模的旅游小镇，以森林、氧吧、负离子、山、水、 温泉甚至高尔夫等概念吸引南京甚至长三角的城市精锐和上流人士，提供度假酒店、特色商业、短期居住、健康养身、自然体验、运动休闲等等服务和场所，成为家庭短途度假目的地，通过旅游小镇的建设解决好居住区配套不足和配套区建设和经营成本昂贵又不能有效经营的问题，这样才能保证项目主体的住宅产品开发设想的实现。 所以，青龙山的开发从一开始就是一个复合的开发，这是一个避免不了的话题，重要的是怎样做是有效的、经济的、几何形爆发价值的，我们不要认为青龙山是一个单纯住宅产品，主流是造什么样的房子，但是要指出的是房子是人住的，人需要 社会活动，需要生活，这些保证不了房子没有条件和人结合，和市场结合。 小镇的建设是整体项目开发的需要，是保证目前青龙山那么多优势资源迸发出能量的关键，小镇生活应该成为我们项目的灵魂和精神，成为我们项目的特征和竞争优势。 我们不要回避目前祥规要求的 100000余平方米的公建，因为这正是我们成功的关键，是我们别墅区的真正支撑，关键是做一个什么样的公建组和，持有的和销售的、短期持有的和长期经营的、生活功能的和旅游功能的如何来调配。 远郊别墅大盘事实上规避不了复合配置的开发问题，也是我们必须要走的路。 青龙山项目是一个 嘉凯城集团各种优势和项目用地本身资源优势结合长三角经济圈层特征而开启的一个小镇时代的典型产品，也是我们集团资源型项目开发理念的坚实起步，必将成为我们的一个高品质、高效益的模版。 国外代表小镇 1：瑞士琉森 —— 湖景宜人 早在 1856年托尔斯泰就称琉森是瑞士的一个最浪漫的地方。 在这座 8世纪建城的古城中，中世纪的教堂、塔楼，文艺复兴时期的宫厅、邸宅以及百年老店、长街古巷，比比皆是。 琉森之美在于它的湖水，也在于它的山，它的天空，它的云彩，它的建筑，和它所独有的那么一种情调。 琉森湖将城市一分为二，如水晶般莹澈眩目 的湖水，淌着如诗似画的景象，作曲家瓦格纳在卢森湖畔的恋情，贝多芬微醺的月光曲，洋溢乐韵的宁静城镇，都离不开这一汪湖水。 难怪奥黛丽赫本也选择此处终老。 国外代表小镇 2：奥地利因斯布鲁克 —— 山谷之城 因斯布鲁克建立于 1239年，这座美丽的小城坐落在阿尔卑斯山谷之中，旁边流淌着因河。 奥地利的高山，就跟她的音乐一样，是世界知名的，无论是在因斯布鲁克的哪一个角落，都能见到白雪覆盖的山峦。 因为北面被山脉遮挡，所以因斯布鲁克气候宜人，是国际旅游的胜地。 当地以坡地建筑闻名，依山傍水，建筑风格华丽，其出名之处是建 筑物突出的阳台上装饰华丽的金色屋顶，整个墙面及阳台雕梁画栋装饰非常讲究。 国内经典代表 1：深圳东部华侨城 —— 文化生态旅游综合体 东部华侨城位于深圳市东部大梅沙、三洲田片区，项目占地面积近 ，项目借助滨海山地型自然空间，度假区在规划建设中有选择地吸取了华侨城旅游业的成功经验，并结合自然、生态、科普、体验等先进开发理念，是一个超大型、复合型和互动型的全方位生态体验主题旅游度假区。 项目坚守“让都市人回归自然”的开发宗旨，在山海间巧妙规划了大侠谷、茶溪谷和云海谷三大主题区域，体现了人与自然的 和谐共处。 东部华侨城内建有世界顶级山地度假小镇 ——茵特拉根温泉小镇。 小镇建筑风格取自中欧山地小镇，建有鲜花簇拥的“天籁花街”商业街区、五星级温泉度假酒店、天然矿泉 SPA中心、水上高尔夫练习场、网球场以及投资 元兴建的国内首创山地生态剧场。 （二）、项目整体定位构思和项目产品定位思想 通过对于土地本身条件以及欧洲山地、湖谷、草原坡地小镇的举例，提炼一个围绕青龙湖中心区展开，村落式路网和组团布局，配合风情小镇式公共配套区域，草原别墅、坡地别墅、湖畔别墅、森林别墅等类型，产品包括庄园式别墅、围院式小别墅、 MINIHOUSE、双立、错立、坡地联体别墅、情景花园洋房，精装酒店式公寓，概念精品酒店，商业系统等。 目标营造一个南京顶级的、全国领先的复合型、低密度湖谷别墅大盘，一个定义南京甚至全国豪宅市场新里程的“森林湖谷”。 五、产品定位说明及产品特色剖析 结合上述分析和数据采集，我们展开青龙山项目产品规划主旨和类型构成的思考，形成了一个相对贴合市场需求、充分利用项目用地优势和集团开发能力优势、能够形成产品特色和核心竞争力、有明显的市场感召度的项目产品框架。 （一）、总体规划设想 由于项目用地是由 820 亩建设用地和 5000 亩租用地（其中林地 4000 余亩，植被特别是大型乔木丰富），用地围绕一个规模水面的天然湖，地形以缓坡为主，起伏线条优美，场地条件优势实足。 外围交通通过宁杭高速公路二期、规划中地铁（据地 3公里）、省级道路解决，现状交通稍有欠缺，前景交通尚可。 项目用地 820 亩，规划容积率不大于 ，预计可见建筑面积 550000 平方米，但从土地招标条件来看，虽然用地不足，总建面积相对于建设用地比较大，但是 5000 多亩的租用地以其茂密的植被、优美的缓坡地形加上规模水面，使得项目在规划设计 过程中的灵活度比较大，在延续目前建设用地可以具体分布在租用地范围内的政策条件，我们的青龙山项目还是具备打造一个超大尺度私家庭院空间、多层立体公共园林空间、体现现代别墅大宅生活要求、社会配套和公共服务配套韵动配合的低密度湖谷小镇型别墅社区，完全颠覆目前南京甚至长三角区域低密度别墅产品线路，产品更加符合不断发展的高端居住生活需求并且形成可持续的高端短途旅游小镇和纯粹的住宅开发相得益彰、互相促进的全新运营模式。 项目布置围绕湖面展开，南端项目主入口设置旅游小镇中心，主要组合酒店、精装酒店式公寓、小镇情景商业街、小 镇社会公共服务配套空间等内容，小镇中心借鉴北欧和西班牙的旅游小镇的做法，亲水并且完全尊重植被和坡地状态，旨在打造一个花园式的有限服务功能区域。 布局上，别墅布置围绕湖面和小镇展开，采用多极路网体系，按照地势形成村落式的体系，设置多个组团，使得建筑完全深入到租用的坡地林地之内，最大化利用租用资源和水面资源，达到把房子植入到自然中的规划设想。 建筑上，利用村落式的多组团的布局和开阔的场地条件，灵活安排各组团的建筑风格，结合组团资源丰富创造草原、森林、湖畔、坡地等等特色产品。 辅助空间营造上，将私家庭院、开放式 地下空间、地下空间等发挥到极致，全方位满足现代别墅功能空间要求并时刻体现出奢侈的感官感受和内心感觉，利用超值的豪华空间享受作为产品的主要卖点。 （二）、庄园式别墅 考虑到南京顶级市场目前的发展状态，适当控制大型别墅的数量，设置庄园式别墅 200幢，总建筑面积 90000 平方米，户均地上建筑面积 450 平方米，户均用地 4 亩，建筑占地 200平方米，地下可使用面积（包括别墅地下建筑面积、半地下开放式建筑面积和庭院临时建筑地下面积） 350平方米以上，花园面积 3000平方米以上。 庄园式别墅是青龙山项目的产品标志之一，是 定位项目档次和销售价格水平的中坚力量，除了占地、私家庭院、生长性功能空间（地下室、下沉式花园、开放式地下室等）以外，与建筑周边的资源紧密联系，派生出草地庄园、湖畔庄园、坡地庄园、湖畔坡地庄园、森林坡地庄园等不同的特色。 强调庭院的配置和装修水平，按照不同的庄园特色设计私家庭院的方案，结合现代别墅生活的要求配置庭院活动设施，全面考虑室外戏水池、游泳池、功能亭廊等功能设施，并且在这些功能设施中强调情趣性，争取在庭院和室外活动空间中创造几个吸引市场追捧的概念。 （三）、围院别墅与 MINIHOUSE 考虑到顶 级别墅市场近年来的发展态势，公馆、常居所、第二居所、完全私人空间、 MOHO型别墅等在同样的产品层次和单价档次都可以有效共融，同时利用青龙山项目地幅较大和村落实布局的规划设想打开的空间尺度，结合南京市场对别墅总价的相对抗性和中小型别墅在全国市场目前兴起的潮流，灵动布局地上建筑面积在 200—— 300 平方米之间的围院别墅和MINIHOUSE，目的在于在不降低业主层次的前提下适当放低项目的准入门槛，丰富产品序列，拓展市场面，推动项目开发进程和降低风险。 围院别墅由于注重内环境可以放置在相对局促的区域或是外环境对产品 品质有影响的区域，提高用地的经济性和效率，建筑形态涵盖一层、一层半、两层，和庄园一样强调庭院和庭院的功能性，同时开发退台产生的可生长空间和灰空间，丰富室外活动场所为业主提供与自然的接触面，解决好主体建筑外观的封闭性和内部庭院和功能空间的开放性的结合问题。 MINIHOUSE 作为围院别墅的补充，按照萎缩板的庄园来营造，同时也提供草原、坡地、林地、湖畔等多种特色类型。 围院别墅和 MINIHOUSE共 800幢，户均地上建筑面积 230平方米，总建筑面积 184000平方米，户均占地 2亩，建筑占地 150平方米，地下可使 用面积（包括别墅地下建筑面积、半地下开放式建筑面积和庭院临时建筑地下面积） 120平方米以上，花园面积 1200平方米以上。 （四）、双立、错立、双联别墅 联体别墅一直在中国的别墅市场上扮演别墅的辅助和梯次替代的交色，一直在整个市场份额中占有较大比例，由于政策原因别墅用地被控制之后，联排产品更是成为了低密度住宅产品的大头，派生出了绿城御园等高层公寓组合联排的新产品模式并且成为市场热点。 从这个意义上考虑，梯次替补独立别墅的联排产品我们也需要把它作为一个重点部分，这也符合南京市场的实际需求。 但从目前市场的产品看 来，多联别墅非边套产品在景观占有、视线视角、功能布置等等各方面还是摆脱不了一些公寓特征，相比较边套产品和双拼产品处于劣势，虽然今年也有以绿城为主的开发上创造了边套两层，中间套三层的新产品很大程度提高了中间套产品的档次，但始终不解决问题，边套和双拼认识市场追逐的热点。 所以在联排产品的配置坚持纯双拼的原则，并且在双拼产品的基础上突破和创造，通过之间的入户通道形成双立别墅，通过前后错位形成错立别墅，通过原始坡度形成坡地双联，使得双别别墅在一定的成程度上具备了独立别墅的特征。 同时利用空间和周边资源的优势，极力 打造一个其它楼盘的联排产品无法比拟的竞争优势，就是联排的私属庭院空间，每户联排的用地面积要求做到 1—— 亩，并且通过地下等辅助空间营造大幅提升联排的实际可使用面积。 双立、错立、双联别墅 300幢， 600户，户均地上建筑面积 200平方米，总建筑面积 120200平方米，户均用地面积 1—— 亩，建筑占地 100 平方米，地下可使用面积（包括别墅地下建筑面积、半地下开放式建筑面积和庭院临时建筑地下面积） 100平方米以上，花园面积600平方米以上。 （五）、花园叠排 青龙山项目中不建议考虑目前市场上的花园洋房 或是情景洋房等类型的产品，在花园洋房的基础上花大力气解决庭院、露台、辅助生长性空间等产生附加值和增加与自然景观接触面的营造，把一般意义的花园洋房最大限度往联排别墅靠拢，打造一个区别于市场的花园叠排的新型产品。 建筑采用 4层带顶， 1跃 2和 3跃 4带顶两个基本户型， 1跃 2强调前后花园、露台、下沉式庭院组成的庭院空间； 3跃 4带顶强调空中花台、露台和楼顶天台组成的庭院空间，在室外空间的占有上可以和目前市场上普遍的联排产品竞争。 同时两个基本户型在建筑设计上都考虑占地上建筑面积 30%以上的地下空间，特别建议在 3跃 4带顶 户型设置家用电梯，进一步提升产品档次和附加值。 花园叠排 400 户，总建筑面积 56000 平方米，户均地上建筑面积约 150 平方米左右，户均占有花园和平台面积在 100平。