山东济宁凌云项目市场研究及策划定位报告_

山东济宁凌云项目市场研究及策划定位报告_内容摘要：

，,增长88%。 转移性收入快速增长，对可支配收入增长贡献率大幅度提高。 随着社会保障制度不断完善，城区居民转移性收入快速增长。 2007年，%，%，%，成为继工资性收入之后，推动城区居民收入快速增长的另一重要因素。 二、消费水平继续大幅提高 有着高收入的坚强后盾，城区居民消费支出更加强劲有力。 2007年，，%，扣除物价影响因素，%。 八大类消费除居住类有所下降外，其余七类均呈现上升增长态势。 其中，%。 ，%。 衣着、交通和通讯、文化娱乐、衣着、服务业消费、个人用品支出成为消费热点。 具体表现为以下几个特点： 食品消费结构更趋合理，在外饮食成生活习惯 2007年，,%。 从其结构来看，市民对食品需求体现从“温饱型”向“小康型”转化的特点,越来越注重健康、绿色、营养高的食品。 ，%；，%；，%；，%；，%。 另外，随着生活节奏变快,人们交流方式的逐步改变,居民在外饮食消费开始程式化、习惯化时尚化。 ,%。 穿着时尚化，打扮个性化成为居民衣着饰品消费的流行观。 衣着注重名牌化、高档化和个性化，穿着时尚化成为时下流行。 ，%。 其中,%。 ,%。 另外,五彩斑澜的个性化金银饰品把城区女性居民装扮更加时尚靓丽，让女性开始步入“穿金戴银”时代。 2007年，,。 交通和通讯消费需求依然旺盛。 2007年，%。 其主要原因：一是人均交通费支出有较大增长。 随着济宁市道路状况和交通设施的不断改善，居民家庭出行更加方便、快捷，加上节日期间居民家庭外出旅游、走亲串友人数增加，使得交通费支出大幅增长，%。 二是随着通讯工具的不断普及和居民上网获取信息及电话、短信联系的增加，通讯消费成为人们生活中的一项重要内容。 ,%。 教育文化娱乐消费持续高涨 在物质生活得到满足后，城市居民精神文化方面的需求不断升温。 ，%。 一是文化娱乐耐用品迅速普及。 2007年,城区百户居民家庭拥有彩色电视机115台,家用电脑69台。 二是高质量、高品味的精神文化生活成为人们追求的目标，人们业余文化生活更加丰富多彩，；随着信息化、知识化、经济全球化的到来，居民提高自身应对能力和适应能力更显迫切，投入到教育方面的资金加大。 ，%。 个人消费快速增长 随着收入的增加，家庭消费基本满足之后，讲究个人仪表、风度，注重突出个性成为时尚。 ，%。 保健、美容被更多的居民所接受。 ，,。 生活外向度继续提高,服务支出成居民消费新增长点。 随着居民生活水平不断提高，消费方式也在悄悄发生变化，尤其是生活服务化外向依赖度逐渐加大，各种家庭生活服务应运而生，极大地方便了居民的日常生活，改变了人们传统的生活方式。 ,%，%,。 其中,饮食服务、家庭服务、通信服务和个人服务费成为较有潜力的增长点，、%、%、%和287%。 第二节 济宁消费者购房调查分析为了摸清目前市场的消费者购房习惯，我们设置了针对消费者的购房调查问卷，并在西安的若干区域进行了发放与调研，在回收统计后，得到如下结论：受访者性别本次调查受调查人群中．%，%，男女性别比例基本均衡，女性比例略高。 受访者学历本次受调查者的教育程度主要集中于大专、高中及本科学历，%，%，%。 %。 %，%。 受教育程度不同，人们的生活方式、对住所的要求往往也不同，要认真分析各种学历层次的偏好，建造投其所好的产品。 受访者婚姻状况 从受访者的婚姻状况可以看出，已婚有小孩的家庭数量最大，%，由此可知人们对住宅的需求将主要集中在多室户型上；%，%，考虑到人们的经济水平，大多数单身和已婚无小孩的受访者无疑是比较青睐l室或2室的小户型的。 受访者常住家人数从本次调查可以看出，被调查者中，%，%，%，%。 本次调查结果显示居民家族结构以三口之家为主，几乎占到受访人群的一半，其次是两口之家与四口之家，%%。 %，是商品房消费的主力。 %。 受访者购房需求从需求原因看，为改善居住条件而购房是主要需求。 因为结婚、拆迁购房的也占较大比例,投资需求快速上升。 为改善居住条件购房占有购房需求的58%,结婚购房占16%；拆迁购房占8%；外地迁入购房的占7%；%，在调查中显示，济宁楼盘的置业主要以改善居住条件的刚性需求为主，投资以及投机需求还不明显。 受访者购房面积意向从购房面积意向看，呈两头小，中间大形态，即购买小户型和大户型的少，希望购买中等户型和中偏大户型多。 %； %。 %。 %。 调查说明购买90—130平米的住房是当前市场的主流，但值得注意的是已有19%的受访者的购房面积意向为130平米以上。 而市场上此类面积的房型并不多见。 受访者购房区域意向从购房区域意向看,选择在老城区购房的最多,其次为城市西部和高新区，需求区域相对集中，反映出人们普遍希望在城市中心和基础设施完善的地区居住的心态。 %，%；%，说明济宁市民对高新区的认可度越来越高，对高新区的发展前景比较看好，这为本项目的发展提供了很好的背景；%；%。 受访者购房时间意向从购房时间意向看,三年内购房的最多。 %,%。 %；未来济宁购房需求旺盛，房地产业存在着较大的机遇。 小结：未来几年济宁购房需求旺盛，房地产业存在较大的机遇。 高新区已经成为购房者的首选区域之一。 90—130平米的房型是济宁房地产市场的主流，但仍有20%的购房者的需求在130平米以上，这为我们项目的开展提供了机会。 伴随着济宁经济的发展，人民生活水平的提高，济宁市民对改善居住条件的愿望强烈，济宁房地产有着良好的发展背景。 第四章 济宁在售项目研究第一节 住宅项目研究一、住宅市场综述济宁目前的住宅市场主要可以分为三大板块，包括市中区、高新区以及任城区。 地理位置、商业氛围、周边配套、小区环境等因素使得这三个区域的房价有一定的差别。 在售楼盘不多，只有10个左右，但去化都较好。 综述：l 从地域分布来说，济宁楼盘比较均匀，其中市中区楼盘相对较多，但开发体量不大；高新区主要楼盘有4个，但开发体量都较大，其中的冠亚新城、杨柳国际都超过了百万方。 l 从产品形态上来看，目前济宁地产开盘的楼盘主要以小高层、高层为主，多层产品在在售楼盘不多见。 l 从销售去化来看，目前济宁市场上的去化率都较高，居民购房热情高涨。 l 从消费者购房需求来看，随着土地供应量的逐渐减少，开发和居住品质的提高以及建安成本的提高以及红星8号的单价突破6000元/平米，预期济宁房价将上涨。 高新区这将是未来城市发展的重点，大量的购房者愿意在此置业、投资等。 37二、重点个案分析根据本项目需要，我们筛选出目前济宁市在售重点个案进行分析。 主要包括冠亚新城、杨柳国际、圣德滨湖花园、都市豪庭、领秀莊园、鸿顺豪园、龙城水岸盛世、古槐家园、金世阳光。 在售楼盘分布重点个案n 冠亚星城楼盘地址： 山东济宁市吴泰闸东路150号开 发 商： 济宁怡景地产有限公司投 资 商： 香港冠亚（国际）集团amp。 山东如意集团产品形态： 小高层商业形态： 沿街商铺占地面积： （三期500亩）总建面积： 553157平米容 积 率： 绿 化 率： ％开盘日期： 2008年3月26日（三期）交房日期： 三期预计2009年底，一、二期已交房规划户数： 2938户(三期891户)面积范围： 80—120平米主力面积： 100—120平米主力房型： 三室两厅一卫；三世两厅二卫均 价： 3800元/平米层 高： 楼 层 差： 50元主力总价： 40万/套物 业 费： 1元/平米/月优惠方式： 无优惠方式216。 楼盘简介该项目位于大雁塔正南面约1公里，雁塔南路与雁南三路交汇处。 项目北邻政府着力打造的大型商业文化项目“大唐不夜城”、“贞观文化广场”、100米宽“唐城墙遗址公园”。 216。 配套分析小区配套：小学、室外游泳池、室内恒温游泳池、双语幼儿园、超市、洸府河滨河景观 216。 营销分析该案三期定位为“香槟小镇”，广告主题为“小居室、慢生活”，目前以售楼处、沙盘、楼书、广告牌、展板像等方式对外推广；售楼处装修精致，销售人员专业素质高，服务热情。 216。 产品分析住宅整体去化相对容易216。 去化分析一、二期已售罄，三期于2008年3月26日开盘，看房人流量较大。 216。 客源分析 以济宁本地人自住为主，包括部分外地人在济宁做生意的，投资客不多216。 综合分析优势：该项目具有品牌、地段优势，小区环境优美。 劣势：离市中心较远，周边配套不够齐全。 销售电话：05372078888车 位：2938个 车位价格：9万/个 n 圣德滨湖花园楼盘地址： 济宁市高新区327国道北，光府河西临开 发 商：济宁圣德房地产开发有限公司产品形态： 电梯公寓、叠加、独栋别墅、联排别墅、双拼别墅商业形态： 无商业占地面积： 120亩总建面积： 48000平米容 积 率： 绿 化 率： 46％开盘日期： 2006年9月交房日期： 08年3月交房 规划户数： 230户主力面积：电梯公寓：1114195平米，叠加：202平米，别墅350—400平米主力房型： 三室两厅均 价： 电梯房：3400元/平米；叠加：3980元/平米；别墅：7800元/平米主力总价： 电梯房：40万—65万/套；叠加：81万/套；别墅：250—300万/套物 业 费： 优惠方式： 无优惠措施推出套数： 230户已售套数：221销售周期： 14个月216。 楼盘简介圣德滨湖花园位于济宁市高新技术开发区内，洸府河与三二七国道交界处，环境优美，交通便利。 产品有电梯公寓、叠加以及独栋别墅、联排别墅。 216。 配套分析整个小区配套有幼儿园、会所、超市、室内游泳池、乔羽新校、光府河滨河公园216。 营销分析该项目以售楼处、沙盘、楼书、DM单页等方式对外推广；销售人员业务素质一般。 216。 产品分析它以北美现代简洁设计风格，勾勒出美丽花园景观、街区宜人尺度、私有的空间和共享的心情。 多样性花园别墅带来舒适居住。 在这都市新城里的小花园，一群与您有着同样生活追求、高层次生活品位的邻居们生态地居住着，自然地生活着。 216。 去化分析该项目别墅、电梯公寓以及去化较快。 叠加相对较慢，未去化的主要为位置较中间的底层，电梯房未去化的主要为顶层带阁楼的195平米的。 216。 客源分析目前主要为自用，客户包括政府官员，私营业主，部分在济宁做生意的外地人以及少量上海投资客。 216。 综合分析优势：该项目容积率低，绿化程度较高，环境优美，居住舒适。 劣势：项目离市中心较远，目前生活配套设施不够完善。 n 龙城水岸盛世楼盘地址： 济宁市古运河、越河二水交汇处开 发 商： 九巨龙集团产品形态： 4栋26F高层和1栋18F高层商业形态： 沿运河路住宅底商占地面积： 总建面积： 容 积 率： 绿 化 率： 40%开盘日期： 交房日期： 规划户数： 600户面积范围： 81－156平米主力面积： 110－120平米主力房型： 两室两厅一卫、三室两厅二卫价格范围： 3600－4400元/平米均 价： 4000元/平米主力总价： 45－50万/套物 业 费： 优惠方式： 没有推出套数： 600套 已售套数： 576套销售周期： 14个月216。 楼盘简介项目位于置身于时尚住宅区位，是无与伦比的钻石地段。 项目东距长途汽车站800米，西距王母阁湖1500米，南至龙行路50米，北距济宁公园800米，距城区商业中心太白鹭仅700米。 水岸盛世周边新建、整修4座桥梁，跨越古运河，桥路贯通。 216。 配套分析周边有汽车站、苏果超市、世纪联华、济宁第一人民医院、爱客多超市、九巨龙大市场、济宁师专附中分校、济宁第八中学，小区内有喷泉等多处休闲设施。 216。 营销分析小区定位为“水岸盛世 品牌豪宅”，广告主题为“济宁从此迎来水岸盛世”，以售楼处、楼书、DM单页等方式对外推广；销售人员业务素质较好。 216。 产品分析项目总共5栋，分三期开发。 四栋26层高层和一栋18层高层216。 去化分析该项目去化整体较快，100－120平米的户型去化较快，未去化的主要卫14150平米的少量房型。 216。 客源分析目前购房者中主要为济宁本地人，包括部分父母帮子女买的结婚用房。 投资客不明显216。 综合分析社区生活配套设施比较完善，交通便利，规划合理，地理位置优越。 n 鸿顺豪园楼盘地址： 太白路路南、消防中队南面开 发 商： 山东鸿顺地产开发有限公司产品形态：多层、高层住宅商业形态： 沿街商铺占地面积：20577平米总建面积：45080平米容 积 率： 绿 化 率：42%开盘日期： 交房日期： 一期已入主，二期2009年年底规划户数： 住宅：316余户面积范围： 住宅：83－130平米主力面积： 100—120平米主力房型： 两室两厅一卫、三室两厅一卫价格范围： 3800—4500元/平米均 价： 4200元/平米主力总价： 42—51万/套物 业 费： 优惠方式： 没有216。 楼盘简介鸿顺豪园位于山东省济宁市中区最繁华的路段太白东路路南，周边配套一应俱全，世纪联华超市、贵和购物中心、机关幼儿园、济宁饭店、太东市场、师专附中、实验小学、贸易大学、中国银行、建设银行、工商银行、海尔大厦等举步可及，经商赚钱与享受生活两不误。 216。 配套分析周边配套：机关幼儿园、师专附中、实验小学、贸易大学、太东市场、海尔大厦、批发市场、民生银行、中国银行、建设银行、工商银行社区内部配套：智能安防。