德思勤：南宁国际金融中心项目前期策划230p_[全文

德思勤：南宁国际金融中心项目前期策划230p_[全文内容摘要：

城市性质、城市经济政治地位与发展规划 城市支柱产业、产业结构， 第三产业的比例与增长情况 城市企业数量、增长量 微观 —— 南宁写字楼市场详细调研内容 未来竞争 —— 写字楼未来竞争项目的基本情况与入市时间，竞争评价 判断写字楼的竞争状况，寻找写字楼市场存在的机会点 —— 支撑写字楼物业发展 写字楼市场分析 影响写字楼的宏观因素回顾 东盟经济效应逐渐显现：东盟会展、东盟商务区、东盟工业区逐渐成熟，其效应是实际的，经济的发展还将提速，将带来未来写字楼的需求增加 房地产政策环境利好写字楼物业投资 北部湾经济的提出，南宁经济战略地位提升，是长三角企业转移基地与东盟商贸交流平台，商贸业将 带来第三产业的发展，写字楼需求会增加 南宁第三产业所占比例最大，呈现良好的发展势头，第三产业发展可带动写字楼需求发展 国家发展东盟经济的政治意义，提升人民币在东盟经济中的地位，南宁作为东盟经济的首要发展地，可能被确立在东盟中金融中心的地位，未来国际国内大型金融类企业可能入驻南宁 本项目周边配套齐全，交通较为便利， CBD 区位价值，商务氛围强，有利于写字楼的租售 私营企业数量增长较快 数据来源：统计年鉴 南宁市私营企业的发展规模和速度 2020 年，南宁市私营企业的单位数、从业人员、资本金、营业收入四项指标与 2020 年（南宁市新区域划分年）比较，都有了较大增长。 企业单位数持续增加 2020－ 2020 年三年间，私营企业从 10742 户增加到 19757 户 ,增长 %；私营企业单位数占全部企业的比重由 %上升到 %，提高了 6 个百分点。 就业人员队伍不断扩大 2020－ 2020 年，私营企业从业人员从 107196 人增加到 224018 人，增长 %,；私营企业从业人员占全部企业的比重为 %。 2020 年至 2020 年私营企业四项指标情况 345329 335271 132683 81114 私营企业营业收入（万元） 1571213 1245167 787840 私营企业资本金（万元） 224018 199850 171514 107196 私营企业从业人数 (人 ) 19757 17098 14837 10742 私营企业数 (个 ) 2020 年比 2020 年增长（ %） 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 从上表可以计算出，私营企业数量年均增长率约为 22%,就业人员年均增长率约为 14%。 私营企业资本的增长 速度高于人员的增长，表明私营企业规模的扩大已由劳动力投入为主向资本投入为主转变；营业收入的增长速度又远高于人员和资本的增长，表明私营企业经济效益良好。 写字楼市场分析 现有支柱产业 广西：现有七大支柱产业主要有以铝为主的有色金属产业、以系列中型轿车为重点的汽车产业、以制糖为主的食品产业、以炼油为主的石化产业、以钢铁为主的冶金产业、以工程机械为主的机械产业、以电源建设为主的电力产业。 南宁：形成以制糖、造纸、机械、化工、建材为主导的工业体系；三产发展势头强劲，已形成以商贸、餐饮、房地产等为支柱，金融、通信 、旅游、会展、仓储、服务等为新支撑点的服务体系。 未来产业重点发展方向 广西和南宁：仍以以上支柱产业为主； 写字楼市场分析 现有支柱产业 南宁三产发展势头强劲，已形成以商贸、餐饮、房地产等为支柱，金融、通信、旅游、会展、仓储、服务等为新支撑点的服务体系。 南宁企业概况 南宁企业数量及每年增长情况：根据统计年鉴：截至 2020 年，南宁企业数量为 792 家 企业的档次类型情况 工业企业：总共 86 家。 其中大型工业企业有 4 家：南宁糖业股份有限公司、南宁化工股份有限公司、南宁锦虹棉纺织股份有限责任公司、南宁广发重 工集团有限公司；中型工业企业有 82 家； 不同企业使用写字楼的习惯与特征 成长型企业的办公特征：过去南宁 80%的中小型企业在住宅区办公或商务公寓办公。 随着南宁城市规模的逐渐扩大，商业中心在逐步转移，写字楼市场也开始逐步转型，许多原来在市中心办公的中小型企业纷纷搬迁至新商业中心 —— 五象广场一带办公。 传统的写字楼因受交通拥挤、物业水平欠缺、设施陈旧等方面的影响，已不见昔日辉煌的光景。 大型企业的办公特征：南宁大型企业一般自建写字楼或租赁琅东片区纯写字楼办公。 如龙滩电站自建中国大唐，中国联通自建办公总部，中国移动 自建办公总部。 这些自建的写字楼档次很高。 其他大型企业如广西冠桂糖业及广西有色金属集团有限公司租赁名都大厦办公，中国平安租赁东方曼哈顿办公。 随着南宁城市的发展，许多中小型企业纷纷从商住楼及设施陈旧的传统写字楼搬至五象广场一带办公。 南宁大型企业一般自建写字楼或租赁琅东片区写字楼办公。 南宁写字楼需求旺盛。 写字楼市场分析 发展历程 0410 年供应量与档次： 目前最高档的写字楼主要是在 04— 06 年发展起来的，其中以 05 年居多。 04 供应量大约 7万， 05 年供应量大约 26 万平方。 06 年供应量大约 6万， 07年供应量大约 4 万， 08 年供应量大约 5 万， 09 年供应量大约 10 万。 06— 08 年推量少的原因分析： 05 年供应量突然加大，城市经济与企业需要时间发展消化供应量。 08 年爆发金融危机，受整个金融危机的影响，一些企业纷纷收紧开支，这对写字楼的出租影响很大。 整个写字楼市场租金下降，空置率增高。 05 年规模用了大约 3 年时间来消化。 南宁 2020 年 GDP 为 ， 2020年南宁 GDP 已达1492 亿，平均每年经济增长速率为 18%。 我们推出的供应量大概 20 万方，加上南宁其他待建及在建项目，预计 3 年消化完。 南宁写字楼供应总量不 大，纯写字楼总量约 60 万平方米，但供应年均增长率很快，达到126%，写字楼市场机会较大 写字楼市场分析 分布特征 现代国际大厦 东方曼哈顿 地王国际 亚航财富中心 航洋国际 中国大唐 名都大厦 本案 汇东国际 永凯现代 中国联通 铂宫 中国海事 中国国际金融中心 中国移动 金源 CBD 南宁中心区几乎无高档写字楼，现有入驻的写字楼主要分布在琅东 CBD 区域，东盟商务区写字楼已开发完成，但还未入驻，未来该区还有少量写字楼面市；同时，未来江南五象新区也将有少量写字楼入市，但是由于江南五象新区刚刚进入规划发展阶段，与 本项目同期竞争的可能性不大。 本项目在区位上可延续琅东 CBD 的商务区位性质的优势，形成集群发展效应。 写字楼市场分析 产品基本信息 名称 开盘时间 档次 规模㎡ 楼层数 (层 ) 租赁费用元 /㎡ /月 售价元 /㎡ 入驻率 大堂面积㎡ 大堂高 m 标准层面积㎡ 主力户型使用面积㎡ 主要租户行业描述 地王大厦 05 甲级写字楼 91253 58 60—100 05 年开盘 6000 元，目前二手房价 18000— 20200 98% 200 11 2020 80—400 商贸、科技、房地产、物流、教育、律师 金源 CBD 06 甲 级写字楼 66000 28 50—55 06 年开盘 5100 元，目前二手房价 17000 99% 400 20 2020 40—300 商贸、科技、金融、保险、物流、交通、房地产、广告、通信、电力、矿业、投资理财 现代国际大厦 08 写字楼 42020 28 50 / 99% 100 5 1500 100—200 兴业银行（四层）、广告、文化、投资、房地产、期货、交通物流 东方曼哈顿 07 写字楼 36125 25 45—50 目前二手房价 14000 100% 300 10 1445 80—240 光大银行（共 8 层）、投资、平安保险（共两层）、证券（整层）、中海地产整层 写字楼市场分析 备注：写字楼租金不含物业管理费 产品基本信息 名称 开盘时间 档次 规模㎡ 楼层数 (层 ) 租赁费用元 /㎡ /月 售价元 /㎡ 入驻率 大堂面积㎡ 大堂高 m 标准层面积㎡ 主力户型使用面积㎡ 主要租户行业描述 铂宫国际 05 甲级写字楼 59842 28 60—65 2020 年开盘 4000 元， 2020 年 8000 元至 9000 元 93% 300 9 1975 120—280 建筑、科技、电子、装饰、豪锦酒店 (整层 )、矿产交易、娱乐会所 (整层 )、机电设备 (整层 ) 、文化传播、信投投资 航洋国际 05 甲级写字楼 30000 32 45—50 2020 年开盘 4900 元，目前二手房价 元 14000 98% 200 11 2020 60—600 信息技术、农牧、商贸、投资、航洋集团（占四层）、华劲集团（占三层）、华为集团（整层）、莲泉会所（占三层）、蓝火翼通信集团（占三层） 汇东国际 05 公寓式写字楼 46500 31 4050 2020 年开盘 4000 元，目前二手房价 元 10000 99% 100 4 1500 66—130 房地产、投资、建筑、装饰、拍卖行、商贸、广告、电子科技、律师 名都大厦 05 写字楼 30000 15 50 / 99% 300 10 1800 130500 上海浦东发展银行（ 1~5层）、保险、交通、投资、装饰、房地产、水电、有色金属、糖业、通信 写字楼市场分析 备注：写字楼租金不含物业管理费 产品基本信息 名称 开盘时间 档次 规模㎡ 楼层数 (层 ) 租赁费用元 /㎡ /月 售价元 /㎡ 入驻率 大堂面积㎡ 大堂高 m 标准层面积㎡ 主力户型使用面积㎡ 主要租户行业描述 永凯现代 09 甲级写字楼 42020 28 尚未出租 09 年 9 月开盘 9000，目前价格 15000 尚未入驻 200 9 1500 50~400 仅剩部分单位在售 中国移动 / 写字楼 50000 25 自用 自用不售 自用 300 10 2020 60~200 全部自用 中国联通 / 写字楼 50000 25 45 自用不售，出租部分 100% 300 10 2020 50~200 出租部分，整层出租 上东国际 09 写字楼 37500 25 25~30 11000 10% 200 6 1500 50~150 正在出租 ，尚未全部入住 亚航财富中心 04 写字楼 48000 32 3550 / 95% 200 9 1500 60~300 / 写字楼市场分析 备注：写字楼租金不含物业管理费 产品基本信息 尚未开盘 / 约 2020 / / 未开盘 ,尚未入驻 只租不售 ,预计租金比地王高 28 84000 甲级写字楼 2020 广西国际金融中心 售完尚未交房 501000 1600 8 / 未交房 ,尚未入驻 开盘售价 1300016000 30 50000 甲级写字楼 2020 利海亚洲国际 售完尚未交房 140320 2020 300 未交房 ,尚未入驻 开盘售价 10000 17 34000 甲级写字楼 2020 东盟财经中心 全部自用 ,龙滩电站总部 200400 1500 10 400 自用 自用 26 39000 写字楼 2020 中国大唐 主力户型使用面积㎡ 标准层面积㎡ 大堂高 m 大堂面积㎡ 入驻率 售价元 /㎡ 租赁费用元 /㎡ /月 楼层数 (层 ) 规模㎡ 档次 开盘时间 名称 写字楼市场分析 产品基本信息 4 西子奥的斯 3 / 写字楼 现代国际大厦 物业名称 档次 /类型 物业管理公司 物业 管理费 电梯品牌 电梯数量 地王大厦 甲级写字楼 南宁科盛物业管理有限公司 4 / 18 金源 CBD 甲级写字楼 广西福源物业管理有限责任公司 4 富仕达 11 铂宫国际 甲级写字楼 诚愉和物业管理公司 西子奥的斯。