知名房地产企业工程管理操作手册

知名房地产企业工程管理操作手册内容摘要：

书（通用） 一、 检查进场材料（设备）供货厂商的法人、地址、营业执照、资质证书、准用证、合格证、检测报告等资料是否相符及齐全。 二、 检查进场材料（设备）的数量是否符合合同要求及供货计划要求。 三、 检查进场材料（设备）的色泽及材质（指材料）、外观等是否符合设计及合同要求。 四、 检查进场材料（设备）的尺寸、规格、型号等是否符合设计及合同要求。 五、 检查进场材料（ 设备）的品牌是否符合合同要求。 六、 检查进场材料（设备）是否符合出厂标准或有关国家行业标准以及合同要求需达到的标准。 七、 检查进场材料（设备）与“产品封样”是否相符。 八、 检查进场材料（设备）合同要求的配件等是否齐全正确（主要指设备）。 九、 检查进场材料（设备）的产品保护措施是否到位。 十、 检查进场材料（设备）的存贮及堆放是否符合要求。 十一、 以上进场材料（设备）的检查，检验必须做到 100％，由工程部负责会同监理公司，总承包公司及设计部等有关单位共同参与进行。 8 十万元以下项目施工队伍、材料供应厂家选择办法 目的：确保廉洁高效 地选择到质优价廉的队伍及厂家，简化招标工作程序，提高工作效率，确保第一时间正确解决问题。 范围：适用于总投资不超过十万元（含十万元）人民币的工程项目及材料设佳合房地产开发有限公司 工程管理 22 备。 职责 工程部负责组织施工队伍和材料供应厂家的选择工作。 预算负责价格审核。 研发部负责推荐材料供应厂家、材料和设备选型。 程序 施工队伍的选择。 ，如做不到应说明理由。 、取舍和补充。 组织工程部经理、预算和研发部各一人（由部门经理决定人选）进行议标。 材料供应厂家的选择。 《 区甲供材料、设备清单》。 《 区甲供材料、设备清单》提供三家以上供应厂家，有关资料报研发部经理审核后交工程部经理、工程主管。 ： ：名称、地址、联系电话等； 、产品标准、经营范围； 、检验报告；。 项目主管工程师按《 区甲供材料、设备清单》及供应商有关资料后七天内编制《 区甲供材料、设备采购计划》报工程部经理批准。 、研发部材料岗、工程部经理、预算对供应厂家进行考察。 项目主管编制《 招标书》和《 供货合同》报工程部经理、合同管理岗审批。 佳合房地产开发有限公司 工程管理 23 、工程部经理、预算部经理、合同管理岗评标、决标。 . 9 项目主管负责按合管理程序进行合同申报。 9 供电局指定产 品采购工作程序 目的：维护公司利益，对所购供电局指定产品包括住户箱、电表箱、熔丝箱、分线箱、低压动力柜、母线槽等进行有效控制，确保第一时间解决问题。 范围：适用于公司工程系统一切供电局指定产品的采购工作。 职责： 工程部是供电局指定的甲供材料设备采购的主管部门，负责采购全过程的操作。 研发部、预算、财务部是材料设备采购的协办部门。 程序 研发部负责提供电器设计图纸给予工程部主管工程师。 主管工程师接研发部提供的电器设计图纸后，送供电局审图，并确定设备供货及安装单位。 项目主管工程师起草招标书，规定质量、数量、生产周期、安装周期、保修期等要求，以招标形式选择三家单位（包括供电局指定单位）进行招标询价。 入围单位资格要求，具有营业执照、型号证书、产品检验报告、 ISO9002 质量体系保证书。 供方将投标书送达我公司后，主管工程师就各标书内容进行评估，确定合理价格，要求供电局指定单位接受。 供电局指定产品合同签定。 、电源切换箱设备合同的确定。 主管工程师去供电局填写设备供货及安装委托单，包括设备生产厂家、设备系统要求、 价格、生产周期、设备安装厂家、价格、安装周期等。 供电局与设备厂家、安装厂家签定合同，我公司按已与供电局指定厂家谈妥的价格付款给供电局。 主管工程师通知设备供应方按合同规定生产设备，必要时主管工程师去设备厂家了解设备生产进度、质量情况。 主管工程师通知设备安装方在合同规定安装周期内完成安装任务。 佳合房地产开发有限公司 工程管理 24 、表箱、熔丝箱、分线箱、户内箱合同的确定。 一起上报公司预算部、财务部、合同管理 小组、主管工程副总及总经理审批。 公司批准后，主管工程师通知设备供应方按合同规定生产（安装）设备。 设备安装、调试完毕，报供电局验收。 10消防局指定产品采购工作程序 目的：维护公司利益，对消防局指定产品，包括灭火器、灭火器箱、消防箱及其他相关设备在具备消防产品准用证的前提下，以较低的价格进行采购，并对采购过程进行有效控制，确保第一时间解决问题。 范围：适用于公司工程系统一切消防指定产品的采购工作。 职责： 工程部是消防局指定的甲供材料采购的主管部门，负责采购全过程的操作。 研发部、预算、财务部是材料设备采购的协办部门。 程序： 研发部负责提供消防设计图纸给予工程部主管工程师。 主管工程师接图后，送消防部门审图，并确定设备供货及安装单位。 项目主管工程师起草招标书，规定质量、数量、生产周期、安装周期、保修期等要求，以招标形式选择三家单位（包括消防局指定单位）进行招标询价。 供方将投标书送达我公司后，主管工程师就各标书内容进行评估，确定合理价格，希望消防部门指定单位接受。 消防局指定产品合同签定。 送货请安装单位共同验收并安装。 工程竣工后，报消防部门申报验收。 佳合房地产开发有限公司 工程管理 25 11新材料推广应用管理工作程序 一、目的 确保新材料在工程中及时成功应用，充分发挥其高效、节支、环保的作用，同时完善住宅功能，提高工程质量，增加市场卖点。 二、职责部门 工程部负责新材料的推荐、考察、应用及推广工作。 三、相关部门 预算负责提供新材料的应用成本分析。 四、适用范围 建委许可使用，具有相应检测鉴定报告的新型建筑材料，最好有在其它房产商的类似工程中成功应用的经历。 五、工作程序 各专业工程师负责跟踪调查相关材料在建筑市场的发展动态，如有合适的 新材料，专业工程师对其性能、质量标准、评审机构、获奖情况、工程实例进行了解，并向部门经理提交新材料推荐应用报告。 部门经理认为该新材料可行，组织进行以下工作：  对厂商的资质、资金、生产规模、市场信誉度、市场占有率进行考核。  如有条件，可进行实例考察，听取其它房产商对此新材料应用的反映。  邀请相关专家，举行新材料应用专家咨询会。 预算结合原先材料作出新材料应用成本分析报告。 分管副总召集工程部、预算相关人员召开新材料应用讨论会，作出以下决定：  不采用。  小范围试用。  全面推广应用。 新材料应用被采纳，专业工程 师需做以下工作：  向设计部门推荐使用。  在与厂商签定合同中，对新材料的售后服务进行严格约束。  对新材料应用过程进行重点控制。 佳合房地产开发有限公司 工程管理 26  对新材料应用效果进行跟踪调查。 如需要，预算对新材料应用成本分析进行调整。 专业工程师负责对新材料应用情况进行汇总，作为今后应用的依据。 如新材料应用成功，对相关人员进行奖励，并作为工作成绩计入年度工作考核。 12工程桩（钢筋砼预制方桩）进货检验指导书 一、 工程桩尺寸允许偏差： 项目 允许偏差（ MM） 横断面边长 177。 5 桩顶对角线之差 10 保护层厚度 177。 5 桩身弯曲矢 高 ≤ 1‰桩长且≤ 20 桩尖中心线 10 桩顶平面对桩中心线的倾斜 ≤ 3 锚筋预留孔深 － 0至＋ 20 浆锚预留孔位置 5 浆锚预留孔径 177。 5 锚筋孔的垂直度 ≤ 1％ 二、 桩的表面应平整、密实，掉角的深 度不应超过 10MM，且局部蜂窝和掉角的缺损总面积不得超过该桩表面全部面积的 %，并不得过分集中。 三、 由于混凝土收缩产生的裂缝，深度不得大于 20MM，宽度不得大于 ，横向裂缝长度不得超过边长的一半。 四、 桩顶和桩尖处不得有蜂窝、麻面、裂缝和掉角。 五、 每批进货中按 100％全检。 佳合房地产开发有限公司 工程管理 27 六、 每批检验中， 10％ 以上不合格者，则认为该批为不合格。 佳合房地产开发有限公司 工程管理 28 13塑钢门窗进货检验指导书 窗框、窗扇外形尺寸允许偏差 ： 窗高度和宽度尺寸范围 300－ 900 901－ 1500 1502－ 2020 2020 窗尺寸允许偏差 ≤177。 ≤177。 ≤177。 ≤177。 一、 窗框、窗扇对角线尺寸之差不大于。 二、 窗下槛应有出水槽。 三、 窗框、窗扇表面应平滑、色泽均匀一致，无污染、无裂纹、无气泡、无扭曲、无弯曲，焊缝平整，无明显划痕、杂质、磨点等缺陷。 四、 窗用增强型钢及其紧固件的表面应经防锈处理，增强型钢的壁厚应不小于。 增强型钢不得松动，用于固定每根增强型钢的紧固件不得少于 3个，其间距应不大于 300MM，距型钢端头应不大于 100MM。 五、 五金配件的型号、品牌及数量等应符合合同规定。 六、 馐门窗四角所用材料为吹塑薄膜，并包扎好。 型材正表面有贴膜保护，应有防雨措施并保持清洁。 七、 塑钢门窗的玻璃需无明显划痕（以 距离肉眼看不见为准）、无气孔。 八、 运输、装卸过程中捆扎稳妥，以保证产品不受磨擦损伤，表面完好。 九、 每批进货中按 100％全检。 十、 每批检验中 10％以上不合格者，则认为该批不合格。 佳合房地产开发有限公司 工程管理 29 14进户门进货检验指导书 一、 尺寸允许 偏差： 项目 允许偏差（ MM） 门框翘曲 3 门扇翘曲 2 框、扇对角线长度 2 一平方米内平整度 2 框高、宽 ＋ 0 － 1 扇高、宽 ＋ 1 － 0 裁口、线条和结合处 冒 头或棂子对水平线 177。 1 二、 表面应净光或砂磨，并不得有创痕、毛刺和锤印。 三、 框、扇的线型应符合设计要求、割角、拼缝应严实平整。 四、 配件型号、品牌及数量均需符合要求。 五、 每批进货中按 100％全检。 六、 每批检验中， 10％以上不合格者，则认为该批为不合格。 15产品标识和可追溯性 1. 目的 ，可使各部门有效地监督房屋建筑从挖土开始至竣工交付使用过程中所出现的问题所在位置，防止错位管理、遗漏问题。 佳合房地产开发有限公司 工程管理 30 ，可追溯非优良产品的成因，以便及时采取相应措施纠正改进。 2. 适用范围 适用于整个房屋建造过程，对分部分项工程的标识及公司材料的标识。 3. 职责 . 设计部负责设计图的明确标识，交工程实施。 . 工程部负责督促监理公司对房屋建造过程中的房号，完成的分部分项工程和甲供材料（设备）的标识，并检查执行情况。 设计部会同工程部落实到货的公司材料的分类分型标识。 工程部负责对所有标识的 分部分项及甲供料的质量问题进行追溯。 4. 工作程序 . 所建房屋的编号，分部分项的标识。 、监理公司对各在建房屋的位置编号进行标识，明确施工责任方。 ，以便进行质量检验，一旦出现质量问题，及时追溯责任人及原因。 ，以便质监站对号验收，评定等级。 甲供材料的标识。 ：购货（采购）合同、货物标识、货物是佳合房地产开发有限公司。