房地产市场研究报告20xx年惠州市星河城项目可行性研究及建议

房地产市场研究报告20xx年惠州市星河城项目可行性研究及建议内容摘要：

设、制造业投资成倍猛增，全市完成固定资产投资达 亿元，比上年增长 倍， 2020 年投资首次超过三百亿大关，高达 亿元 ，居全省同期各市首位。 2020 年全市的一般预算财政收入、地税收入、国税收入的增长均超过 20％，并创下多项新高：一般预算财政收入首次突破 30 亿元；国税 收入首次突破 100 亿元，是继广州、深圳、佛山、东莞之后，全省第五位国税收入超过 100 亿元大关的市；地税中的个人所得税首次突破 10亿元，也是继广州、深圳、佛山、东莞之后，全省第五位个人所得税达 10亿元以上的市。 对比 上年， 2020 年，一般预算财政收入占同期 GDP的比重从 ％；税收总收入占 GDP的比重从 ％税收至 ％，经济质量得到进一步改善。  近 7 年惠州房地产投资同 GDP 关系分析（单位：亿元） 年份 GDP 房地产开发投资额 投资额 /GDP 投资额 /第三产业 1999 年 % —— 2020 年 % —— 2020 年 % —— 2020 年 % —— 2020 年 % —— 2020 年 % % 2020 年 43． 74 5． 4% % 数据来源： 2020 惠州统计年鉴和惠州历年统计公报 2020 年，惠州第三产业完成投资 亿元，增长 ％。 房地产开发投 资占第三产业投资比重达 %，比 2020年的占比 %上升了。 如剔除房地产开发投资额，第三产业完成投资 亿元，增长 ％， 显示房地产业成为拉动第三产业投资增长的主导力量。  2020年度珠三角主要城市 GDP 排名 总量排位 GDP/亿元 增长速度 增速排位 广州 1 13 14 深圳 2 15 9 佛山 3 19 东莞 4 3 中山 5 7 茂名 6 8 惠州 7 6 江门 8 15 虽然在珠三角东部经济区中，惠州的经济同发达城市相比还是有很大差距的， 2020 年深圳的 GDP是惠州的 6倍；东莞的 GDP是惠州的 ，但是惠州相较于中山 GDP 几乎相等，且增长速度较之高，另外， 随着 2020年 2月 10 日，中海壳牌南海石化项目的正式投产和 1200 万吨炼油项目正式动工； 06年 3月 31 日，和黄正式签约惠州港合作，这几项目对惠州的经济发展将起决定性推动作用。 惠州的宏观经济发展将出现 另外一个更大幅度的跳跃式发展机遇，未来惠州的 GDP 很有可能赶上并超过东莞的 GDP，成为珠三角第二梯队的重要经济城市。  惠州市在珠三角中的定位分析 珠三角地区经济环境分析 随着中国加入 WTO、加强中港澳三地合作的 CEPA 协议签订，“泛珠三角经济区”的构想成为现实，福建、江西、广西、海南、湖南、四川、云南、贵州和广东九省区，加上香港、澳门，本着优势互补、互惠互利的市场原则开展广泛合作，形成一个超级经济圈，其目的是加强区域协调和合作，从而加强珠三角的核心竞争力。 “大珠三角”的城市结构将由两个中心城市（香港和广州 ）、三个都市圈（香港深圳一体化、广州佛山一体化、澳门珠海一体化）、两个城市群体（珠江口东部城市群体、珠江口西部城市群体）组成。 惠州与珠三角城市群的地理位置关系 惠州市位于广东省 东部 ，珠江三角洲东端，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻 ， 是广东省有名的历史文化名城，在历史上即有 “ 岭南名郡 ” 、 “ 粤东门户 ” 之称。 下辖 惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区、仲恺高新技术产 业开发区两个国家级开发区，另有 正 在动工的数码城、中海石化工业城、惠东 鞋城等大型项目。 惠州市在珠三角城市群中产业定位 惠州是珠三角电子信息产业基地之一，是珠三角主要的生态农业供应基地和生态环境保障区。 中海壳牌南海石化项目使惠州成为珠三角乃至华南地区的 重型 化工工业基地，改变惠州在珠三角的分工地位，进而带动珠江三角洲东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个珠三角提供强大的基础工业支撑。 同时，石化产业区的开发使惠州产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海发展，推动惠州市走向真正意义上的沿海城市。 由于石化城的带动，惠州已经成为了珠三角最重要的重化工城市；同时 成为 珠三角东部产业转移的最 直接的承接地，正如当年东莞 90年代初承接深圳的制造业的转移一样，惠州在近几年内将承接东莞、深圳的制造业的转移，成为一个中型和轻型工业重地。 珠三角各城市未来发展方向 城市 城市发展方向 广州 由产业性服务业、社会服务、分配服务中心城市逐步转向珠三角的综合服务业中心、跨国公司总部经济与装备产业基地 深圳 制度创新试验窗口、高新技术创新基地与融资中心、现代物流业 珠海 会展、旅游、环保型高科技、高等教育、信息密集服务业于速递航运中心 佛山 整合与提升家电产业，引进大型装备工业与机械工业，发展文化产业和商 贸服务业 东莞 国际制造业名城与现代物流业 中山 珠三角重要的地方特色制造业基地 江门 传统制造业、环保型制造业、都市农业、旅游休闲业，珠三角的生态屏障 肇庆 生物医药、生态旅游、环保型高科技和都市农业，珠三角的“绿肺” 惠州 石化产业基地、 IT产业基地、生态旅游胜地、对外出口加工贸易基地和现代物流中心  惠州市宏观经济环境分析 惠州市总体经济发展现状分析 改革开放以来，惠州由一个传统农业城市发展成为以外向型经济为主的工业城市，世界 500 强企业有 17 家落户惠州，发展已步入工业化中期阶段，经济国际化 程度全国领先，具有了较强的对外竞争力，在全国部分城市竞争力的排行比较中，惠州开放度仅次于深圳排名第二。 惠州 是华东、粤北、粤东地区进入香港、深圳、广州的陆上交通要冲。 从惠州大亚湾沿深圳盐田沙头角进入香港 ， 沿海高速公路不到 40公里 ； 从惠州港到香港中环码头也仅 47海里，惠州港离国际航线 也只有 几海里。 惠州市区西距广州市 153 公里，东距汕头 320公里，南与深圳市相隔 79公里，西南方为东莞，相距 86 公里。 惠州基础设施和投资环境日臻完善，目前已建成由深水港、航空港、高速公路、铁路和现代通信系统互相衔接的立体交通通信网路。 设有对外开放一类口岸１个，二类口岸５个。 1９９２年惠州进入“中国投资硬环境４０优” ,从2020年起，惠州先后摘取了“中国优秀旅游城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”四块“金牌”，被评为广东省投资环境最佳的十个城市之一。 改革开放至今，美国、日本、欧洲、香港、台湾等３０多个国家和地区的客商到惠州投资兴办企业，英荷壳牌、通用、索尼、本田、健伍、ＮＥＣ、ＬＧ、三星等大批国际财团和跨国公司进入惠州， 2020年，惠州 完成 04年 计划投资 100%以上的项目有 8项：荃湾港一期改造工程、城区 220 千伏仰天输变电工程、 500 千伏博罗输变电工程、康帝国际酒店、惠州港 3万吨石化码头、惠州抽水蓄能电站、惠菱化成甲基丙烯酸甲脂（ MMA）、惠淡大道二期改造工程；完成当年投资计划 90%以上项目有 4项：龙门的环球、光大、塔牌三大水泥厂，东江水利枢纽工程。 数码、石化两大支柱行业的基础显著增强。 三大类投资中，工业完成投资 亿元，增长 ％。 其中，含壳牌、普利司通在内的一批石化工业项目投资达 亿元，占工业投资比重 %；电子工业投资为 亿元，占比 %，对比 2020 年 亿元、 2020 年 亿元的电子工业投资，显示电子工业已走出前两年的低谷，正积蓄新一轮的发展势能。 惠城区投资环境概况 惠城区是惠州市政府所在地和唯一的市辖区，是全市及至整个东江流域政治、经济、文化和交通的中心。 惠城区基础设施完善，电力供应充足，淡水资源丰富，通讯发达，交通便利。 区内社会治安秩序良好，投资环境完善，制订的系列优惠政策，深受国内外投资者的青睐。  大亚湾投资环境概况 经过全区人民的共同努力，大亚湾“一港四区”的发展格局已初步形成。 在 平方公里的石化工业区内，中海壳牌南海石化项目、 LNG电厂项目、华德石化陆域储油项目、 1200 万吨的炼油项目正在如期推进。 同时，一批中下游产品项目正在洽谈，石化区内必需的公用工程、生活服务项目的投资商也基本得到落实。 在西区工业园区内，响水河工业园一期的发展已经饱和，正在开发二期 平方公里的用地；西区科技园的招商引资工作也在紧锣密鼓地开展。 惠州港目前正与香港和记黄埔集团及新加坡港务集团进行洽谈。  惠阳区投资环境概况 惠阳辖淡水等 10个镇和三和经济开发试验区，面积 1184平方公里，地处珠江三角洲经济区，毗邻香港，与深圳、东莞市相连。 境内海岸线长 公里，其中有 30 多公里宜建造港口码头，可建大小泊位 200个，其中万吨级以上 90 个，最大泊位可达 25万吨，且还可建度假村、别墅群、疗养区、游乐园等，素有“黄金海岸”之誉。  博罗县投资环境概况 以华通、联合铜箔为龙头，以湖镇为核心建立电子信息材料生产基地；以南亚为龙头，以石湾为核心建立精细化工生产基地；以 盛龙、惠园纺织为龙头，建立龙华、园洲轻纺服装基地；以侨兴、康佳为龙头，建立罗阳、泰美信息产业基地正在崛起。 拥有来自 10 多个国家和地区的外资企业近 3000 家，实际利用外资达 16 亿多美元。 在博罗投资可享受《博罗 县人民政府关于鼓励招商引资办实业的优惠政策》等。  惠东经济概况 惠东银基商贸物流配送中心装修工程已基本完成；县城东华路、南湖路整治改造完毕，营盘路、解放中路的整治改造正进行；吉（隆）黄（埠）线一级公路改造工程已投入资金 1200 多万元，完成工程量 80%，铁（涌）盐（洲）公路改造工程正抓紧进行。 社会发展基本状况指标（数据来源《惠州市统计年鉴》） 主 要 指 标 1999 年 2020 年 2020年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 年末人口数（万人） 年末户数 (万户 ) 城乡居民储蓄存款（亿元） 职工工资总额（亿元） 惠州近 6年人口 状况分析（单位：万人） 801201602002402803202020年 2 0 0 1 年 2020年 2020年 2020年 2020年总人口 城区人口 数据来源： 2020— 2020 年惠州统计年鉴 惠州近 5 年来，惠州本地人口增长幅度不大，但随着中海壳牌 2020 年初的建成投产、下游产业链条的密集呼应，外来人口会大量涌入惠州，再加上惠州经济的快速发展所带来的对商品房的需求，必将对房地产产生巨大需求。 同时随着惠州经济的发展，基础设施及相关配套逐渐完善，城市面貌得到了很大的改观，目前有很大很大一部分人在惠州工作一段时间后对这个城市逐渐认可并开始选择定居惠州，而且随着时间的推移这部分人口 越来越多。 这对惠州房地产市场来无疑是一个大的利好形式。 经过二十年的发展，惠州市城镇居民生活水平逐年提高，城镇居民人均可支配收入稳步提高， 年 均递增 7%以上。 2020年市区居民年人均可支配收入 ，比上年增长 %，剔除价格影响因素，实际增长 %；消费性支出年人均 元，比上年增长 %，剔除价格影响因素，实际增长 %。 居民收支稳定增长，生活质量继续提高。 惠州近 6 年城镇居民收支分析 年份 人均可支配收入 人均生活支出 人均可支配收入 减人均生活支出 金额（元） 增长率 金额（元） 增长率 2020 % % 2020 % % 2020 % % 2020 % % 2020 13822 % 11929 % 1893 2020 14884 % 12931 % 1953 数据来源：历年政府公告 惠州城镇居民人均可支配收入呈增长态势，尤其是 2020 年随着中海壳牌石化项目的正式投产，惠州城镇居民人均可支配收入呈大幅度增长趋势，表明惠州城镇居民购买能力日趋强势；同时惠州城镇居民人均生活支出也在增长， 尤其是 2020 年虽然收入增长有所减慢，但是个人消费支出大幅增长，消费意识的改变和消费形式的前卫，提前消费的意识逐渐增强。 表明惠州城镇居民对中海壳牌石化项目带来的经济发展前景充满信心。 此外，人均可支配收入与人均生活支出的差额近 6年来一直逐年增加，这将 有利于大宗耐用品（如商品房、汽车）的购买。 2020 年，惠州商品房平均价格约为 2130 元 /平方米， 2020 年，均价升为 2316 元 /平方米，增长 %，惠城区房价为 2614 元 /平方米。 2020 年上半年虽然国家宏观政策的不停的出台对房地产进行调整。 但是惠州市场并没有受到太大、太明显的波动，从表面现象来看整个市场相对比较合理、规范的。 2020 年度专家预测城镇居民人均可支配收入有望达到 14000 元，后者是前者的 5 倍， 可以判断惠州当前房价收入比处于较低水平，价格走势上有着 较 大的提升潜力，购房需求将会大幅增加。 从房地 产价格规律上判断，整个惠州房地产还有很大的提升空间。  第一次产业增加值在 GDP 中比重持续下降，由 1995 年的 %下降到 2020 年的 %。 主要是由于农业用地的逐步减少、农业产业的局限性及城。