第一亚太物业浅水湾物业管理实施方案

第一亚太物业浅水湾物业管理实施方案内容摘要：

费 按《条例》规定，停车场按照产权分离的原则，即由物业管理公司对辖区停车场进行管理，同时按照相关规定收取车辆停放费用，所得收入计入管理经费，用于管理 开支。 按照深圳市住宅区车辆停放费用收取最新规定，收取标准为： 地下车库： 100 元 /年 .车 ； 向业主 (住户 )提供多种有偿便民服务费及其它政策规定应收取的费用。 三、管理亏损的解决方法 在保持本方案优质物业管理服务水 准的情况下，根据目前测算， 浅水湾 每月管理费用总收入为 万元，总支出为 万元，每月实际亏损约 万元。 为解决管理亏损，保持 浅水湾 高水准物业管理良性循环，拟提出如下解决方法： 管理单位强化内部管理，采取增效节能措施，降低管理成本。 按《条例》规定，切实保证“两房、一金”落实到位。 四、 浅水湾 管理费用测算表 浅水湾 管理费用测算汇总表 序号 项 目 月费用 (万元 ) 数据来源 (附后 ) 1 总收入 《收入测算表》 2 总支出 =(1)+„ +(10) (1) 人员工资 《人员工资测算表》 (2) 办公费用 《办公费用测算表》 (3) 公共设备设施维修养护费 《公共设施设备维修养护费测算表》 (4) 清洁卫生费 《清洁卫生费测算表》 (5) 绿化养护费 《绿化养护费测算表》 (6) 公共秩序管理费 《公共秩序管理费 测算表》 (7) 公用电费 《公用电费及其它 费用测算表》 (8) 其它费用 《公用电费及其它 费用测算表》 (9) 物业管理佣金 《公用电费及其它 费用测算表》 (10) 税收 《公用电费及其它 费用测算表》 3 结余 负 =总收入 总支出 收入测算表 类别：收入（ 万元 /月 )） 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 占总 % 备注 1 住宅管理费 面积 2,每平米 元 ,入住率 96% 元9 6% 2 住宅空置管理费 面积 2, 每平米60%元 ,空置率 4% 元4% 元 60% 3 商业用房管理费 面积 3600M2,每平米 元 3600 元 元上浮150% 4 管理处商铺租赁费 总建筑面积 2‰ =,每平米租金 65 元 65 元 5 停车位费 总车位 306 个 ,每个车位 200 元 ,收费率 80% 1180250 元 85% 6 临时停车位 30 位 /天 305 元 30 天 7 戏水池经营 综合测算 9000元 /月 9000元 8 有偿服务 综合测算 700 元 /月 700元 总收入 1+„„+8 注：空置房管理服务费是根据深住 [1997]16 号《关于住宅区物业管理接收程序和管理收费有关事项的通知》第六条第 (二 )项制定。 商业用房管理服务费是根椐深物价 [1997]141 号《关于下达我市物业管理服务收费指导标准的通知》第七项。 根据《 铁岭市 住宅区物业管理 办法 》第二十条，高层住宅区总建筑面积的千分之二的比例提供部分商业用房 人员工资测算表 类别：支出（ 万元 /月 ） 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 占总 % 备注 1 主任、副主任 主任 1 人 ,副主任 1 人 ,每人月总工资 5000元 5000 元 2 2 物业 助理 1 名助理 ,每人月总工资1800 元 1800 元 1 3 房管 员 名事务员 ,1 名出纳 ,每人月总工资 1800 元 1800 元 1 4 机电运行技术员 2 名 ,每人月工资 1500元 1500 元 2 5 维修工 2 名 ,每人 月工资 1500元 1500 元 2 6 炊事员 2 名 ,每人月总工资 1300 元 1300 元 2 7 清洁绿化人员 9 名 ,每人月总工资 900 元 900 元 9 8 保安人员 正副队长 2 名 ,每人月工资2500元 ,保安 24名 ,每人月工资 1100 元 2500元 2+1100元 24 9 工资附加费 人员工资总额的 40%=社保%+福利基金 14%+工会2%+教育 %+加班 2% 万元 38% 一、 人员工资小计 （其中网络人员 ，设备维护技术员工资已算在相关的维护费中，此处不计） 注：工资标准按行业从业人员中等水平测定。 办公费用测算表 类别：支出 (万元 /月 ) 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 占总 % 备注 1 交通通讯 交通车 1 部 2500 元 /月 ,电话 6部 ,每部 400 元 /月 ,传真机 500元 /月 ,差旅费、通信费人均 50元 ,共 30 人 2500 元 1+400 元6+500 元 1+50 元30 2 低值易耗 ,办公 ,水电 ,业务费 ,培训费 综合测算名管理 人员人均月消耗 220 元 220 元 30 仅统计管 理层 3 服装费 名管理人员冬、夏装综合测算 2020 元 /人年 2020 元 30247。 12 4 广告 ,宣传 ,书报 ,标识标牌 ,社区文化 综合测算 5500元 /月 5500元 5 办公自动化维护费 管理处的办公局域网络、计算机硬件和软件维护费综合测算 1000 元 /月 1000 元 6 开办费及办公固定资产折旧 交通车 10 万 ,办公设施及物品 万 ,装修 20 万 ,入住资料印刷 4 万 ,标识牌 5 万 ,筹备期人员工资 10 万 ,宿舍及食堂装修 10 万 ,入住现场 5 万 ,不可预见费 万共分5 年折旧 共计 万 万 247。 (512) 二、 办公费用 小计 1+„„+6 公共设施设备维修养护费测算表 类别：支出（万 /月） 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 占总 % 备注 1 电梯维修保养、年检费 每台维护费每月 500 元 , 年检费每台 800 元 ,共 20 台 (500+800247。 12)20 2 供配电系统 低压配电柜检修费 元 /K VA月 ,共 1250KVA 1250 3 柴油发电机 维护费每台 1200 元，共 1 台 1200 4 公共照明系统 日光灯管 9 元 /支 ,日光灯 800 根 ,半年换一次 ,整流器 15 元 /只 ,共 800 只 ,2 年换一次 ,日光灯架 25元 /个 ,共 500 只 ,4 年换一次 ,节能灯泡 3 元 /个 ,约2020 个，半年换一次 ,灯头 2 元 /个 ,约 2020 个，2 年换一次 ,应急标志灯， 250 元 /盏 ,共盏 ,每年更换 15%. 6 消防系统 消火栓 1 元 /台 月 400 台 ,防排烟风机 5 元 /台 月 ,13 台 ， 风阀 1 元 /个月 ,158 个 ,喷淋头 元 /个 月 ,1800 个 ,防火卷帘门 10 元 /台 月 ,2 台 ,烟温感每年更换 5%,每个 800 元 ,共 1500 个 ,模块每年更换 15%,每个 250 元 ,共 200 个 11501+385+4001+5000+7610+40005% 800247。 12+6005%250247。 12 7 供水系统 生活、消防泵检修费 40 元 /台月 ,共 4 台 ,管道油漆 元 /米 ,每年一次 ,6000 米 ,阀门每年更换14个 ,平均 每个 300 元 ,水池清洗 ,1856 方， 12 元/方年 ,水池检验费 1200 元 /个 年 ,共 4 个。 4010+(150001.5+30030)247。 12+159812247。 12+120015247。 12 8 排水系统 排水泵检修费 10 元 /台月 ,共 30台 ,排水管、下水道每年更换 10%,每米 6 元 ,共 3500 米 . 3010+(350010%6)247。 12 9 公共道路、雨 污水井盖 详细数据不明，综合测算暂定为 600 元 /月 600 10 戏水池 综合测算每年租金 、维护保养 ,水电费、药费和人员 (季节工 ),60000 元 /年 6247。 12 11 社区雕塑小品 综合测算每月 350 350 三、 公共设施设备维修养护费小计 1+„„+11 注：设施设备明细详见附表三《 浅水湾 公共设备设施明细表》 清洁卫生费测算表 类别：支出 (万元 /月 ) 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 占总 % 备注 1 服装费 冬装 100 元 /套 442，夏装 90 元 /套 44 2 (100442+90442)247。 12 2 工具费 垃圾塑料桶 50 元 158 个 ,2 年折旧 ,垃圾袋每天每层 1 个 元 (158 层 ),垃圾车， 3部 ,1000 元 /部 ,5 年折旧 ,每部维护费月 50元 ,机动喷务器， 1 台 ,每台2020元 ,3 年折旧 ,月维护费用 50元 15850247。 2247。 12+1589130+(31000247。 5247。 12+350)+(2020247。 3247。 12+50) 3 消杀费 综合测算每户每月 元 631 4 化粪池清理 每年清理一次 ,共 1 个 ,每个 4000 元 4000247。 12 5 清洁用料、用水 综合测算每平米 元 / 月61000M2 61000 6 垃圾清运费 商业部份 ,每天二车 ,每车 75 元 30 75230 暂定价 四、 清洁卫生费 小计 1+„„+7 绿化养护费测算表 类别： (万元 /月 ） 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 ) 占总 % 备注 1 服装费 1个人 ,冬装 100 元 /套 ,每人 2套 ,夏装90 元 /套 ,每人 2 套 （ 10021+9021 ）247。 12 2 工具费 剪草机 3400 元 ,绿篱机 1800 元 ,3 年每月维护费 100,元 ,清运车 1 台 ,700元 /台 247。 24,每月维护费每部 20 元 ,其它简单工具每月 200 元 (3400+1800)247。 36+(1100)+(1700247。 24+120)+200 3 农药化肥 综合测算每平米 元 /年 ,绿地面积9800 平米 9800247。 12 4 绿化水费 综合测算每平米月 吨 ,每吨 9800 5 补苗费 综合测算 五、 绿化养护费 小计 1+„„+5 公共秩序管理费测算表 类别：支出（月） 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 (万元 /月 ) 占总 % 备注 1 服装费 每人冬夏装 4 套 ,每套 150 元 ,共 25人 150425247。 12 2 装备费 对讲机 25 部 ,1000 元 /部 ,3 年更新 ,发射台 1部 5000元 ,5 年更新 ,对讲机附件维护费每部 200元 /年 ,巡逻自行车 4辆 , 300元 /辆 ,1年更新 ,维护费每辆月 20 元 100025247。 3247。 12+5000247。 5247。 12+20025247。 12+3004247。 12+204 3 低值易耗 ,办公 ,业务费 综合测算每人 20 元 /月 20 25 4 停车场设施设备维护费 道闸 2 个 6600 元 /个、岗亭 2 个 8000元 /个 6 年折旧、维护费 300 元 /月，车位线及附件维护费 500元 /月， (66002+120202)247。 6247。 12+300+2500 5 保险费 小区公共责任保险 5000 元 /年 ,300元 /位年 ,336 个车位 ,按 80%计算 (5000+300336)247。 12 6 车位租金 70 元 /位 年， 306 个车位，按 80%计算 70306247。 12 六、 公共秩序管理费 小计 1+„„+6。