西安水晶岛项目酒店公寓项目策划58页1

西安水晶岛项目酒店公寓项目策划58页1内容摘要：

上网兼职机会，免费注册独立商城，兼职月收入 8000 元以上，加盟网址： 17 西安水晶岛项目 February 2020 分区方式 采用竖向分割的形式，有二种分割方式可供选择，其一为根据东大堂面积较大、适合作为公寓式酒店大堂的特点，将公寓楼东半部分改为公寓式酒店使用，而西半部分仍作为投资性公寓；其二为西部作为公寓式酒店而东部作为公寓。 两种方案各有优势和不足之处，现分述如下： 公寓式酒店设在东侧 优势：  首层东侧大堂宽敞气派 ，适合作为公寓式酒店的大堂。  东侧 12 层商业配套面积充足，有利于安排公寓式酒店的服务配套设施。 劣势：  但木塔寨变电站在西侧，公寓式酒店位于东侧，而以长期居住为主的投资性公寓位于西侧。 投资性公寓客户对于居住环境要求相对较高，对于木塔寨变电站的存在会较为关注，不利于投资性公寓的销售和出租。  整个公寓楼的服务 /消防电梯位于大楼的西部，公寓式酒店无法顺利使用到服务电梯，而投资性公寓反而不十分需要服务电梯。 公寓式酒店设在西侧 优势：  将公寓式酒店设在公寓楼西侧，靠近木塔寨变电站，淡化变电站对于投 资型服务公寓的不利影响，有利于投资性公寓的销售和出上网兼职机会，免费注册独立商城，兼职月收入 8000 元以上，加盟网址： 上网兼职机会，免费注册独立商城，兼职月收入 8000 元以上，加盟网址： 18 西安水晶岛项目 February 2020 租。  同时公寓式酒店必须的服务电梯（及消防电梯）位于西部，便于使用。  洗衣房等设施位于西部，便于公寓式酒店使用。  公寓式酒店位于公寓楼西部，距离水晶岛写字楼相对稍近，接近办公楼的商务氛围，功能、档次较为协调，便于配套设施共享。 劣势：  西部大堂的面积相对较小，空间相对局促，对于公寓式酒店而言，与公寓式酒店的形象和档次不符，不够气派。  酒店式首层、二层的商业配套面积较少， 12 层总面积约 1740平方米，而且其中包含货运出入口、煤气表间、智能化机房等设备用房，不 能满足公寓式酒店对于配套设施需求；而投资型服务公寓的 12 层总面积为约 2830 平方米，面积较为宽松，其配套面积和功能可以与公寓式酒店共享一部分，甚至在写字楼的配套中也有需要与公寓式酒店共享的功能。 但这种共享配套，特别是公寓式酒店与投资性公寓共享配套，使用不便，同样造成一定程度的人流混杂，带来相应的管理和安全问题。  公寓式酒店还需借用写字楼的配套设施。 安全问题 竖向分区的方式，仍需保证每层的消防疏散，需要在防火分区处加设甲级防火门（按照现图纸为每层走廊的 G 轴 G1 轴处）。 为确保日常居住使用的安全 性，此处需要增加人员或电子监控设施予以管理和防范。 上网兼职机会，免费注册独立商城，兼职月收入 8000 元以上，加盟网址： 上网兼职机会，免费注册独立商城，兼职月收入 8000 元以上，加盟网址： 19 西安水晶岛项目 February 2020 电梯数量 根据我行多年对于酒店市场的经验，一个运转良好、盈利顺利的酒店，存在一定的客观规律，即需要一定的规模效应，其基本盈利的规模大致在 300 个客房，才能取得合理的收益。 而 300 间客房的酒店，对于客用电梯数量的要求基本是平均 6090 间客房需要一部电梯，按照此标准， 300 间客房约需要 45 部客用电梯。 而本项目经过竖向分割，东、西两部分各 3 部客梯，对于公寓式酒店，电梯数量较为紧张。 货运电梯 由于公寓式酒店提供酒店式服务，进行房间日常清 洁护理需要专用的货运电梯，加上西部原有的三部电梯，公寓式酒店共拥有四部电梯，基本满足使用要求。 分摊面积需要重新计算 由于公寓式酒店和投资性公寓均以出售为主，而由于竖向分割，公共部分可分摊面积的分摊对象与原整栋公寓楼统一分摊的情况有所不同，需要重新进行销售面积的计算，重新核算每户的销售面积。 新的销售面积与原销售面积的矛盾 由于销售面积分摊原则为按照实际使用进行分摊，投资性公寓位于东部，其大堂等可分摊公共空间面积相对较大，造成销售面积可能有所变化，对于已经出售的公寓部分，需要与小业主协商 解决重新计算分摊面积使户型的销售面积变化的问题。 与已售出户型的矛盾 从经营角度，由于目前已经售出公寓近 200 套，而且在 35 层有 38上网兼职机会，免费注册独立商城，兼职月收入 8000 元以上，加盟网址： 上网兼职机会，免费注册独立商城，兼职月收入 8000 元以上，加盟网址： 20 西安水晶岛项目 February 2020 套已售户型承诺 5 年返租。 公寓楼经过竖向分割，这些已售户型一部分位于公寓式酒店内，另一部分位于投资型服务公寓内。 位于公寓式酒店内的已售户型，需通过补充协议等方式，将此部分已售房间纳入公寓式酒店客房内，实施统一经营管理，可望通过将所得收益统一返还业主，实践贵公司的有关返租承诺。 但位于投资性公寓内的已售户型，特别是承诺返租的户型，其矛盾较难处理。 公寓式酒店与原 已售公寓之间的价格差 通过将原普通服务式公寓改为公寓式酒店，大幅度提升了公寓的销售价格；而原服务式公寓的价格已经被市场所接受和认可；现通过改为公寓式酒店而使价格大幅上扬，市场的接受和认可是一个难题。 如果不能够为市场所接受，公寓式酒店的销售可能会面临困难。 公寓式酒店的管理公司 要确保公寓式酒店的酒店品质，需要聘请专业的酒店管理公司进行专业化的服务和管理。 而本项目与投资性公寓同处于一栋楼内，在分界处由于消防条件限制不能够完全分隔，具有安全和流线混杂的隐患。 这样的情况为寻找有经验、高品质的酒店公司造 成了难度。 结论：  根据与贵公司的沟通和交流，考虑水晶岛公寓已经售出一部分，且其中 35层有 38 套公寓对客户作过关于 5年投资回报的承诺；并结合上述对于公寓物业定位三种组合方式的分析，我行建议将公寓定位于“公寓式酒店 +投资性公寓”的组合方式。  建议将公寓式酒店设在公寓楼的西半部分，投资型服务公寓设在公寓楼东半部分。 上网兼职机会，免费注册独立商城，兼职月收入 8000 元以上，加盟网址： 上网兼职机会，免费注册独立商城，兼职月收入 8000 元以上，加盟网址： 21 西安水晶岛项目 February 2020 （四）商业配套定位细化 根据上述设置，公寓楼的 12 层商业配套按照为各自上部物业类型服务的原则进行布局和功能安排。 同时考虑到公寓式酒店对配套的要求相对投资型服务公寓要高，公寓的配套可以与公寓式 酒店共享。 公寓楼定位为“公寓式酒店 +投资性公寓”，组合方式为西侧为公寓式酒店、使用公寓楼西侧大堂，东侧为投资型服务公寓，使用公寓楼东侧大堂。 故公寓楼 12 层商业配套的定位，需以公寓楼的定位为依据，以项目综合建筑体的整体定位为前提，紧密联系两类公寓针对的目标客户的特点和差别，并结合综合考虑，对各类业态的主要服务目标客户进行细分，并由此确定具体业态及功能、位置等。 1 公寓式酒店 商业配套定位原则： 公寓式酒店更类似于酒店，其服务配套的内容应基本接近于酒店的公共配套设施，把握其“酒店”的特性，针对公寓 式酒店客户的需求进行定位。 同时兼顾综合建筑体整体的定位需求。 定位依据 公寓式酒店的主要客户类型为短期停留的、商务目的的散客。 这类人群因为是短期租住，且多为因公商务往来，需求特点是注重内部空间的舒适性和高品质，注重服务的水准，对配套的要求不是非常强烈。 因此在酒店的配套可以少而精，满足其基本需求，如早餐、上网兼职机会，免费注册独立商城，兼职月收入 8000 元以上，加盟网址： 上网兼职机会，免费注册独立商城，兼职月收入 8000 元以上，加盟网址： 22 西安水晶岛项目 February 2020 洗衣等，而对于使用频次相对较低的配套如健身、会议等设施，可共享公寓或写字楼的配套设施。 定位内容 公寓式酒店的配套定位包括一层和二层两部分。 如前所述，公寓式酒店的配套需要在投资型服务公寓和写 字楼配套共享，故结合公寓式酒店平面分割及工程进度的现状条件，在一层设置 设咖啡茶吧、美发店；二层设洗衣房（与投资型服务公寓合用）、美容美发、小型餐饮。 由于配套规模的限制，公寓式酒店的健身中心、 高档超市需要在 投资型服务公寓中共享。 而由于公寓楼原设计未包含高档大型的中式餐饮配套，煤气管线、给排水等条件不具备，并考虑目前的工程进度，公寓的 高档餐饮在写字楼配套中解决。 一层 由于公寓式酒店的一层空间面积约 920 平方米，布局较为紧凑，西端为货流口和内部办公值班、设备表间和机房等空间，形成内部管理区域，不便 改动，目前可以利用的仅有大堂两侧的空间。 根据定位原则和依据，结合工程现状、空间特点及酒店门厅应当具有的基本接待服务功能，在此设与酒店公寓日常出入关系较为密切的内容，有接待前台、行李寄存、咖啡茶吧、商务中心。  接待前台、行李寄存 由于大堂北侧的空间相对较大，距离电梯厅相对较远，故将此处作为咖啡茶吧的位置，而选择南侧的前台作为公寓的前台及管理办公、上网兼职机会，免费注册独立商城，兼职月收入 8000 元以上，加盟网址： 上网兼职机会，免费注册独立商城，兼职月收入 8000 元以上，加盟网址： 23 西安水晶岛项目 February 2020 行李寄存。 位置： 13 轴、 J K 轴围合的空间 面积：约 50 平方米 功能：接待服务、行李寄存、内部办公等。  商务 中心 由于公寓式酒店的客户为商务客人，其需求与普通 酒店的客户类似，商务中心是必须的配置。 结合一层现有空间条件，将商务中心设在与前台相邻的位置。 位置： 13 轴、 KL 轴围合的空间 面积：约 50 平方米 功能： 收发传真、电子邮件服务、复印打印、票务服务、英文翻译、秘书服务等。  咖啡茶吧 根据我行对酒店的调查，酒店大堂内通常均附设咖啡休息场所，作为休息、等候、简单商务洽谈的场所。 位置： 1214 轴、 L1J1 轴围合的空间。 面积： 150 平方米 功能：包含咖啡厅、茶吧（位于原前台内）、单间茶室（位于原办公室内）。 目标客户：公寓式酒店的住客。 二层 公寓式酒店二层总面积约为 830 平方米，西端为洗衣房及空调机房，东侧为餐饮、美容和挑空部分。 考虑公寓式酒店的住客的需求，美上网兼职机会，免费注册独立商城，兼职月收入 8000 元以上，加盟网址： 上网兼职机会，免费注册独立商城，兼职月收入 8000 元以上，加盟网址： 24 西安水晶岛项目 February 2020 容、餐饮、洗衣为基本配套，需求量和频次都较大，故此三类功能设在二层；其余由于空间限制无法兼顾的功能如高档餐饮、健身中心等考虑与投资型服务公寓和写字楼共享，此处空间有限，仅设置基本配套。  小型餐饮店 高档的酒店应当能够提供自助早餐，考虑本酒店 300 多套客房，需要的早餐厅规模较大。 将原有的美容沙龙和过厅均纳入餐厅的空间，以求餐厅的规模在现有的空间布局条件下尽可能大，尽量满足实际使用要求。 位 置： 114 轴、 JL 及 J1L1 轴围合空间。 面积：约 200 平方米（含操作间） 功能：为楼上客户提供自助西式早餐、休闲餐、夜宵等。 目标客户：公寓式酒店的住客。  美容美发 公寓式酒店同酒店，对于美容美发具有相当需求，属于基本生活配套。 而自助洗衣属于公寓的配套，在公寓式酒店配套面积紧张的情况下，以满足酒店需求为主。 故将原自助洗衣的空间改为美容美发。 位置： 12 轴、 NQ 轴围合空间。 面积： 80 平方米 功能：美容、美发、简易按摩保健。 目标客户：公寓式酒店的住客。  洗衣房 与公寓式酒店所提供的酒店式服务相适 应，洗衣房是公寓式酒店必须配置的基本配套。 根据空间现状，保留其在原有的位置和规模，上网兼职机会，免费注册独立商城，兼职月收入 8000 元以上，加盟网址： 上网兼职机会，免费注册独立商城，兼职月收入 8000 元以上，加盟网址： 25。