朱泾镇项目投资评估报告

朱泾镇项目投资评估报告内容摘要：

目 风风 险险 评评 估估 ........................................................................................................... 18 项目盈亏平衡分析 ............................................................................................ 18 项目敏感性分析 ................................................................................................ 19 目目 评评 价价 结结 论论 与与 建建 议议 ............................................................................................... 21 项目评价结论 .................................................................................................... 21 项目开发建议 .................................................................................................... 21 件件 ........................................................................................................................... 22 项目总投资估算表 ............................................................................................ 22 投资计划与资金筹措表 .................................................................................... 23 借款偿还表 ........................................................................................................ 24 销售收入与经营税金及附加估算表 ................................................................ 25 咨询研发中心 第 2 页 共 2 页 经济评价指标汇总表 ........................................................................................ 27 各种产品损益表 ................................................................................................ 28 全部投资财务现金流量表 ................................................................................ 30 资本金财务现金流量表 .................................................................................... 31 资金来源与运用表 ............................................................................................ 32 临界点分析表 .................................................................................................. 34 单因素敏感性分析 .......................................................................................... 35 成本费用表 ...................................................................................................... 37 咨询研发中心 第 1 页 共 37 页 说明 本评估报告是对该项目整体开发的模拟财务测 算，各测算依据参数会因项目开发实际条件的不同而变动，从而引起测算结果的变动。 在此，对以下几个问题进行说明，待与贵司沟通明确后，才能对项目做更切合实际的财务测算。 项目自有资金和股东股权比例投入 本报告依据相关政策要求假定自有资金占项目总投资额的 35%，包括土地款，项目启动资金以及工程队垫资等。 各股东的股权比例、资金投入额、资金投入时间，以及由此产生的各自的利润分成、投资回报问题待与贵司详细沟通后再作测算。 贷款额度和资金投入时间 依据整个项目自有资金投入量、开发量和开发周期、销售计划的常规估计，测算出所 需贷款额度为 2500 万元。 而贵司能一次性取得项目贷款 6000 万元，这笔资金如何运用到项目以及到位时间等问题，可与贵司进一步沟通后再做相关测算，以利于贵司决策投入资金额度和提高资金利用效率。 成本和税费 成本和税费构成依据上海市公布的标准测算，在实际开发构成中贵司对成本的控制情况，以及该项目取得政府相关税费的优惠措施，会降低项目投资，提高收益。 规划方案和销售价格 本报告以产品类型全为多层来测算。 规划方案中是否有花园洋房、联体别墅或者依据最新政策的 70%为 90 ㎡以下建筑面积所作的调整，以及各种产品类型的比 例调整，都会影响项目的销售价格，从而影响项目的收入和投资回报率等各项财务指标。 咨询研发中心 第 2 页 共 37 页 土地增值税和项目赢利情况 由于土地增值税是今年开始实行的，在项目运作中若能取得政府方面税费的优惠，将会提高项目的赢利。 本报告增加了剔除土地增值税后项目的静态、动态赢利情况分析，以利于贵司对该项目的综合判断决策。 咨询研发中心 第 3 页 共 37 页 项目概述 项目概况 本项目位于上海市金山区朱泾镇， 占地 78838 ㎡， 地处 老镇区西北角。 开发企业 本项目由上海市豫园商城房地产发展有限公司控股开发。 项目评估结论 本项目经测算：  总投资为 万元；总收入为 万元  利润总额为 万元；税后利润 万元  全部投资利润率 %；自有资金投资利润率 ％  全部投资内部收益率 ％；略高于基准收益率 10％ 从各项财务指标上看，本项目财务上具有可行性：  本项目的资金来源和运用合理，每期的累计盈余资金均大于 0，表明在项目运作的过程中，没有偿还能力不足的问题，资金链安全，本项目具有操作上的可行性。  根据 本项目的风险 分析， 在模拟 项目开发过程可能发生的 主要 风险 因素建安成本 和销售价格 进行客观的估计和预测后 ，该项目对未来销售价格敏感较大，综合 抗风险能力 较弱。  由此可 判定 ，报告 认为本项目 虽然 在财务与实际操作上 基本上 可行，但 项目 的土地成本不具优势， 需要开发企业根据自身的综合实力 和项目的综合把握运作来规避市场风险。 咨询研发中心 第 4 页 共 37 页 编制依据  本项目财务分析结构就运算严格按照建设部颁发的《房地产开发项目经济评价方法》：  中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；  《中华人民共和国城市房地产管理法》；  中华人民共和国国家标准《财务制度》；  国家计委、建设部颁布的《建设项目 经济评价方法与参数》；  《上海市住宅、商办楼工程造价参考标准》。 编制说明  本项目中估算所采用的货币单位为人民币。  项目贷款的年利率 根据 中国人民银行最新公布的住宅商业贷款利率％，并考虑到本项目自身的一些因素取 ％为本项目的年贷款利率。  本次估价选用无风险贴现率加风险调整值法来确定贴现率，取一年期政府债券 7％作为无风险贴现率，类似物业风险调值取 3%较适宜，相加后得出其贴现率为 10％。 考虑到 开发本项目 企业面对的经营风险、财务风险，基准收益率确定为 10%。 编制偏差说明  本次编制建安 工程造价选取依据《上海市住宅、商办楼工程造价参考标准》与项目实际开发中的工程造价可能存在一定的偏差。  本次编制采用的销售价格是根据近期市场行情的变化预测的，在未来市场情况没有确定的条件下，可能存在一定的偏差。  本次编制的开发周期及销售周期也是根据近年市场开发和销售进度咨询研发中心 第 5 页 共 37 页 预测的，在宏观调控市场走势不明朗的情况下会有一定的偏差。  本次编制以产品出售而且为 100%出售测算，若销售未能达到 100%或贵司考虑留用经营，则测算会存在一定偏差。  本次编制中的资金是依据财务分析原理分配的，与开发商的实际资金安排情况可能存在一 定的偏差。 咨询研发中心 第 6 页 共 37 页  本报告在评估依据的基础上从分别三个层次对项目进行投资评估分析，即：项目投资分析、项目财务分析、项目风险评估。  项目投资分析：是根据建设部颁发的《房地产开发项目经济评价方法》及项目所在区域开发投资的经验数值，取项目开发成本和开发费用等最可能的取值，计算项目总投资方案的经济评价及资金来源。  项目评估分析：在项目总投资的基础上，通过对项目的财务各项指标，如：投资利润率、累计净现金流值、内部收益率等一系列经济指标的测算来分析项目的可行与否。  项目风险评估：本报告根据对项目未来的一系列不确 定因素的分析，对未来投资、收入等因素排列组合成项目敏感性（单因素、多因素分析）、项目盈亏、项目概率分析。 对项目的可行程度做出了一定的风险性评判，提出项目可行的程度。 具体流程如下： 咨询研发中心 第 7 页 共 37 页 项目经济技术指标 用地面积： 78838 ㎡ 总建筑面积： 93798 ㎡ 可售总面积： 90282 ㎡ 其中：多层： 82682 ㎡ 其中：多层： 82682 ㎡ 商业： 2020 ㎡ 商业： 2020 ㎡ 物业 ： 801 ㎡ 地下车库： 5600 ㎡（ 约 140 个 ） 变电站： 315 ㎡ 地下车库： 8000 ㎡ 另：地下储藏室： 10000 ㎡（不计建筑面积） 建筑密度： 19％ 容积率： 规划用途：居住 项目产品指标 本项目总建筑面积为 93798 ㎡，拟分二期开发。 其中具体分布如下图： 产品类型 建筑面积（ M2） 占地面积（ M2） 容积率 一期多层 32682 31818 一期商业 2020 二期多层 50000 45872 二期地下面积 8000 工程计划和销售计划安排 本项目拟开发周期为 4 年，其中每期 3 个月，共计 16 期。 分两期开发的具体工程进度和销售计划如下：咨询研发中心 第 8 页 共 37 页 时间 项目 第 1 期 第 2 期 第 3 期 第 4 期 第 5 期 第 6 期 第 7 期 第 8 期 第 9 期 第 10 期 第 11 期 第 12 期 第 13 期 第 14 期 第 15 期 第 16 期 开发计划 多层一期 前期 开工 施工 竣工 多层二期 前期 开工 施工 竣工 销售计划 多层一期 开 盘 销售 多层二期 开盘 销售 咨询研发中心 第 9 页 共 37 页 销售价格确定 本项目价格定位为：  一期多层均价 3650 元 /㎡；二期多层均价 3750 元 /㎡ 说明：在这里将地下储藏室的收益折算入房价；均价包括多种产品类型平均售价。  商业均价 4500 元 /㎡；地下车库 6 万元 /个。 说明：地下车库的可售面积为 5600 ㎡，按 40 ㎡ /个计算 ，约 140 个。