合富辉煌_贵州都匀1号项目商业定位及营销推广报告_[全文

合富辉煌_贵州都匀1号项目商业定位及营销推广报告_[全文内容摘要：

区域在售楼盘、临街商铺、市场影响范围内 竞争楼盘选择 黔南汽车商贸城、桃溪园、港湾丽都 竞争楼盘分析 黔南汽车商贸城 项目简介 项目位于本案南侧，有黔龙地产开发，占地 37 亩；主题定位：黔南最大的汽车商贸城；项目背景：政府扶持专业市场。 龙山大道 黔龙汽车商贸城 经济数据 40329 ㎡ 16162 ㎡ 20560 ㎡ 商铺面积区间 停车位 综合楼 200+ ㎡ 住宅 77455 ㎡ 总建筑面积 400 汽车商贸城 10018 ㎡ 建筑占地面积 16565 ㎡ 本地下建筑面积 24798 ㎡ 总用地面积 本 案 产品结构及业态布局 产品结构：临街商铺由地上部分及半地下部分组成，地上部分临龙山大道，层高 、地下部分层高 ，开间 810m，进深 20m以上； 业态布局：地上临街为小轿车销售及汽车相关业态，半地下室商铺以大型货车销售为主；北侧和西侧商铺由 2 层组成，第一层为大型货车销售，第二层为小轿车汽车销售及相关附属产品。 销售情况 售价：一层 5800 元 /平米起，二层及临街 6000 元 /平米起； 经了解，项目商业销售不好，购买主要障碍：价格抗性，单价过高；面积大，总价过高。 已成交客户多为汽车销售及服务为主的客户。 竞争楼盘分析 桃溪园欢乐谷 项目简介 项目位于都匀经济技术开发区桃溪园 15 号，由天源地产开发；商业主题定位：餐 饮一条街。 商铺属性 商业体量： 万方左右；临街商铺面积： 60㎡ /间，可打通；开间 46m、层高 、进深812m。 每间商铺皆有烟道，水电煤气齐备。 商铺经营方式 以租带售，现招商，形成餐饮业态商业氛围。 目前招商率达 80%。 售价：临街商铺 9800 元 /平方米，不临街 6800 元 /平方米。 租价： 25 元 /平方米月。 商铺业态 餐饮一条街：餐饮类（家富富侨、重庆北渡鱼、御鱼轩、各地名吃店）、休闲娱乐类（酒吧、KTV、咖啡屋、时尚饮品店） 租售情况 销售情况不好，销售 1 年有余，目前销售率 23%，购买障碍 ：价格过高，与投资回报不成正比。 出租情况：出租情况很好，目前出租率达 80%，沿河岸及小区内部商业全部招商完成。 竞争楼盘分析 港湾丽都 项目简介 项目位于都匀经济技术开发区龙山大道边，与桃溪园隔河相望；商业主题定位：汽车时代。 商铺属性 商业体量： 5000 ㎡；临街商铺面积： 3050 ㎡ /间，可打通；开间 、层高 、进深8m。 无烟道、煤气。 商铺经营方式 以租带售，现招商，临街形成汽车销售服务业态，商业中心形成家电超市。 目前临街招商完成。 售价：临街商铺 12800 元 /平方米，不临街 6000 元 /平 方米起。 租价：临街 40 元 /平方米月。 商铺业态 汽车销售服务 +家电 已入住商家：奇瑞汽车、猎豹汽车、一汽大众、福田等经营代理公司 租售情况 销售情况不好， 08年入市，目前销售率 27%，购买障碍：价格过高，与投资回报不成正比。 出租情况：出租情况很好，临街招商完毕。 Part III ｜市场环境 商业市场环境特征 商业价格格局 本案商业竞争楼盘 市场环境属性界定 市场环境对商业定位的启示 项目市场环境 SWOT 分析 市场环境属性界定 市场供应属性： 区域集中供应，租金水平过低 城市向北发展，商业供应集中在开发区，供应过剩，租金水平增长过慢，商铺售价高企。 市场供大于求 都匀商铺市场严重供大于求，商铺空置率高升。 租售属性： 业态定位清晰 现售商铺业态定位清晰，商业业态布局合理。 区域商铺销售疲软 区域内商铺销售疲软，价格高企为主要购买障碍。 业态定位属性： 商铺产品竞争激烈 都匀市场商业现象：楼盘基本有商业，商业必底墒，临街必街铺；市场商铺竞争激烈。 新商铺出租良好 商业定位准确的商铺，出租良好，市场认可度高。 Part III ｜市场环境 商业市场环境特征 商业价格格局 本案商 业竞争楼盘 市场环境属性界定 市场环境对商业定位的启示 项目市场环境 SWOT 分析 市场环境对商业定位的启示 价格高是影响区域商铺销售去花的主要购买障碍 业态定位是影响出租率的主要因素 租金水平是影响价格的主要因素 市场供求关系：供大于求 市场供应格局：集中于开发区 市场竞争焦点：商铺 核心问题 启示 解决方向：业态定位、价格定位、营销定位 Part III ｜市场环境 商业市场环境特征 商业价格格局 本案商业竞争楼盘 市场环境属性界定 市场环境对商业定位的启示 项目市场环境 SWOT 分析 市场环境 SWOT 分析 S 优势 品质优势：项目为品质生活社区商业； 规模优势：临街商铺长达 500 米； 建筑风格优势：西班牙风情社区； 定价优势：本案商业未入市； T 威胁 市场供应大，商铺为竞争焦点； 区域内其他项目不确定供应； O 机遇 区域地段发展机遇：专业汽车商贸城 带动区域商业发展；本案规模，可以灵 活占领市场补缺者的位置，达到利润最 大化。 W 劣势 项目地段租金水平较低； 地段商业业态差、商业业态需培养； 建筑结构限制业态选择，客户范围缩小； 商业 市场认知度为零，需从零开始； 区域地段认可度低，区域商圈形象需重塑； SWOT 分析 分析出发点：本项目在市场中的 SWOT Part IV ｜商业定位 功能定位 商业定位 业态定位 价格定位 营销定位 类 型 商业规模 入住商户 商圈辐射人口 邻里型 7000 平米以下 10—— 20 户 万人以下 社区型 万平米 20—— 100 户 — 5 万人 区域型 万 — 3 万 40—— 150 户 510 万人 大区域型 （地域型） 3—— 7 万平米 100—— 200 户 1030 万人 中心型 10 万平米 以上 250——700 上百万人，大型城市可达上千万人不等。