大型房地产开发项目后评估报告(全方位评估60页)_secret

大型房地产开发项目后评估报告(全方位评估60页)_secret内容摘要：

；地下室部分房间设置排烟系统；公共卫生间设排风系统。 二期高 15 层核心筒采用“三合一”前室，采用机械送风系统。 1样板房 一期项目共建有套样板房 7 套，硬装费用共计 万元。 二期无样板房 1售楼处 位于一期 2楼商铺， 266 平米，硬装费用 万元，硬装单方造价 万元。 设计和报建阶段重要节点完成情况 该项目 一期： 工作任务 开发目标值 节点计划 （定稿） 实际值 延误天数 （开发目标 /节点计划） 备注 总体规划方案设计 2020630 2020630 2020630 0 总体规划方案报建 2020629 2020629 0 建筑单体方案设计 单体方案设计报建 扩初设计 2020815 2020815 2020815 0 扩初报建 2020915 2020915 2020911 4 园林景观设计 2020210 2020430 2020419 68/11 桩基础施工图设计 2020830 20201022 20201022 53/0 桩基础施工图报建 2020930 《桩基础提前开工许可证》办理 20201023 施工图设计 2020915 2020915 202092 13 施工图报建（含审图）及建设工程规划许可证办理 20201025 （开发建议书中无规划许可证办证节点） 2020111 2020111 78/0 样板房、售楼处（会所）、大堂装修设计 2020331 2020331 0 《建筑工程施工许可证》办理 2020115 2020210 2020210 5/0 该项目 二期： 16 工作任务 开发目标值 节点计划值 （定稿） 实际值 延误天数 （开发目标 /节点计划） 总体规划方案设计 总体规划方案报建 建筑单体方案设计 单体方案设计报建 扩初设计 扩初报建 2020911 园林景观设计 20201015 20201015 20201015（第一版施工图） 2020310（优化图） 229 非关键线路 桩基础施工图设计 桩基础施工图报建 《桩基础提前开工许可证》办理 2020312 施工图设计 2020915 20201231 2020128 135/28 消防前室调整 施工图报建（含审图）及建设工程规划许可证办理 20201230 20201230 20201224 6 样板房、售楼处（会所）、大堂装修设计 无 无 《建筑工程施工许可证》办理 2020228 2020325 2020519 55 总包备案延迟 项目设计工作 总结 1） 某市 公司一直没有专职设计人员，建筑规划设计、各分项设计缺乏统筹，专业设计衔接不到位，各专业的 “错、漏、碰、缺”较多。 例如 卧室空调挂机开孔设计高度与飘窗顶板冲突，空调冷凝水排水不畅；飘窗侧板二次砖墙砌筑且厚度只有 10 公分，后期沿接接头处竖向裂缝普遍存在；二期高层消防立管在连廊内，影响使用功能，特别是每层的 01 室，开门不方便。 2）图纸深化设计不到位，很多细节问题全部依赖现场工程师和工程经理的经验和能力来解决，签证变更多， 17 也不利于成本控制。 3）审图的质量还有待提高，集团应建立内部审图规范与细 则。 专业深化图间进行联合审图，尤其是景观设计图要综合考虑现场的实际情况。 4）产品设计要服从于营销。 8000 多平米复式房和高比例大户型，对销售影响都很大。 三、 项目营销管理评估 截至 2020 年 4 月 30 日，该项目住宅已售 平米，占总可售面积的 80%，其中多层和小户型全部售罄，剩余房源全部为大户型；商业可售部分已售 平米，占总可售面积的 34%。 项目市场定位评估 . 档次定位情况评估 阶段 项目定位 主诉求 一期入市及强销期 某市北区 首席双学府生态社区 4380 元 /平米起 轻松入主 某市北区 首席双学府生态人文社区 领御 某市北区 ， 16 万平米品质大盘 一、二期交合阶段 一期完美收官，二期载誉盛启 某房地产 品质，眼见为实。 一期震撼实景呈现 4580 元 /平米起 二期 82140 平米全能户型火爆上市 二期强销期 金牌品质，全面升级 首付 万起两房 首付 万起大四房 二期 82140 平米多层、小高层、高层火爆发售 清盘阶段 运动生态健康 首付 万起，惠享健康社区大四房 傍学校赚大钱约 80135M2 纯一层现铺发售 总价 72 万起，泳池生态社区复式花园院墅 小结： 从一 期 “ 某市北区 首席双学府生态社区”， 到二期 “金牌品质全面升级” ，既旗帜鲜明的实现了本案在区域内价值标杆的绝对高位站立，又强化了本案 某市北区 金牌双学府的最大教育公共配套，同时强调了本案作为生态高端居住人文社区的定位。 全案推售过程中，在强化高品质标杆的前提下，更始终坚持以客户最为关心的震撼价格贯穿始末，目的在于有效拦截、吸引客户。 . 客户定位情况评估 类型 项目定位客户 实际情况 核心客户 镇中心 /镇周边居民 /此区域经商的新 某市 人 50% 镇中心 /镇周边居民 /此区域经商的新 某市 人 325组， 31% 18 重要 客户 某市北区 经济开发区 /锡东工业园企业员工 (含 某市 新市民 )40% 某市北区 经济开发区 /工业园企业员 (含 某市 新市民 ) 551 组， 53% 边缘客户 市区被挤压出来的客户 10% 市区被挤压出来的客户 173 组， 16% 小结：客户定位差异： 市区（ 市东 ）购买客户比例较高，高出原定位客户约 6%比例；而 某市北区 镇本区域居民成交占比较原定位偏低。 主要原因： 1）在于本案所处区域距市区距离较远，各区域置业 门槛明显高于本案所属区域，如 市东 、崇安新城和新区板块，由于受到高房价的挤压和本案对于客群在生活、学习、工作各生活 机能满足，对被 某市北区 区高房价挤压出来的客群有一定的吸引力。 2）由于 某市北区 核心片区占尽地段、规划优势，且大品牌开发商林立，产品线丰富，导致周边经济开发区内高管基本选择 市东 片区置业，而本案 某市北区 经济开发区企业员工成交比较高。 3）一方面在于房地产市场持续深入的调控，导致投资需求被严重挤压出市场；另一方面本案所属区域因大量安置房投入使用，当地客群匮乏，基本以满足刚需的自住置业为主。 . 项目产品形态及户型比例评估 开发建议书计划阶段各产品形态比例 序号 产品形态 单套面积（㎡） 套数 面积小计（㎡） 占本类 产品比例 占总体产品比例 备注 套数比 面积比 套数比 面积比 1 住宅 多层（ 5F） 3 房 2 厅 1 卫 108 118 12763 % % % % 109 8 872 % % % % 110 56 6160 % % % % 111 44 4884 % % % % 112 6 672 % % % % 2 房 2 厅 1 卫 81 46 3753 % % % % 88 10 885 % % % % 89 46 4107 % % % % 90 6 540 % % % % 2 房 2 厅 2 卫 97 2 194 % % % % 98 2 196 % % % % 3 房 2 厅 2 卫 120 6 720 % % % % 121 6 726 % % % % 多层合计 356 36472 % % % 19 % 小高层（ 9F） 6 房 3 厅 4 卫 125 14 1745 % % % % 132 8 1056 % % % % 4 房 2 厅 2 卫 133 112 14943 % % % % 135 64 8640 % % % % 2 房 2 厅 1 卫 82 56 4596 % % % % 83 32 2656 % % % % 2 房 3 厅 2 卫 78 7 549 % % % % 79 4 316 % % % % 小高层合计 297 34501 % % % % 高层（ 18F、27F） 2 房 2 厅 2 卫 139 2 278 % % % % 3 房 2 厅 2 卫 102 13923 % % % % 139 34 4726 % % % % 143 50 7150 % % % % 144 102 14688 % % % % 2 房 2 厅 1 卫 102 8367 % % % % 84 34 2856 % % % % 86 50 4300 % % % % 87 102 8874 % % % % 1 房 2 厅 1 卫 82 2 164 % % % % 高层合计 580 65326 % % % % 住宅合计 1233 136299 2 商业物业 商铺 1 % % 商铺 2 655 % % 商铺 3（其中50 平方无偿补充居委日常运转经费） % % 商业物业合计 % % 3 物业 消防控制 % % 配电房 150 % % 垃圾站 64 % % 办公物业 物业合计 % % 总计 140372 20 % 竣工各产品形态比例 产品形态 单套面积（㎡） 套 数 面积小计（㎡） 占本类产品比例 占总体产品比例 套数比 面积比 套数比 面积比 一、住宅 多层住宅 、 2 房 2 厅 1 卫 7894 112 % % % % 、 3 房 2 厅 1 卫 110 232 % % % % 、 3 房 2 厅 2 卫 12 % % % % 多层合计 356 % % % % 小高层住宅 、 2 房 2 厅 1 卫 82 88 % % % % 、 4 房 2 厅 2 卫 133 176 % % % % 、 2 房 3 厅 2 卫 165 11 % % % % 、 6 房 3 厅 4 卫 256274 22 % % % % 小高层合计 297 % % % % 高层住宅 、 2 房 2 厅 1 卫 8387 288 % % % % 、 4 房 2 厅 1 卫 136141 288 % % % % 、 2 房 3 厅 2 卫 2 % % % % 、 6 房 2 厅 1 卫 278 2 % % % % 高层合计 580 % % % % 二、商业物业 商铺 37136 29 % % % % 三、物业 物业用房 % % 社 区服务 % % 门卫 % % 销控中心 % % 物业小计 100% % 合计 1262 项目产品形态比例主要变化情况 产品形态 开发建议书阶段指标 竣工指标 偏差情况 面积（㎡） 占总面积比 面积（㎡） 占总面积比 面积（㎡） 偏差率 一、住宅 多层住宅 、 2 房 2 厅 1 卫 % % 21 、 3 房 2 厅 1 卫 % % 、 3 房 2 厅 2 卫 1446 % % 多层合计 % % 小高层住宅 % 0 、 2 房 2 厅 1 卫 % % 、 4 房 2 厅 2 卫 % % 、 2 房 3 厅 2 卫 % % 、 6 房 3 厅 4 卫 % % 小高层合计 % % 高层住宅 % 0 、 2 房 2 厅 1 卫 % %。