xx年8月30日华菱总部基地物业管理实施方案

xx年8月30日华菱总部基地物业管理实施方案内容摘要：

4 沟渠地井 每 月 检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。 检查雨水篦有无异常。 每季 检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。 检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复。 检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复。 井盖及雨水蓖刷漆。 检查井盖完好程 度，发现损坏及时修复或更换。 5 连廊 每周 保证畅通和结构完好，发现问题及时处理。 每年 油漆护栏。 6 公用标志 设施 每周 保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发现异常及时处理。 检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。 每半年 检查完好程度，加固。 7 垃圾中转 站 每周 检查有无损坏，发现问题及时处理。 8 地下管网 每半 年 管道刷漆。 检查管道保温层有无损坏。 管网支架完好。 检查或更换管网。 发现异常及时修复。 9 标志标牌 每月 检查 一次，保证标志清晰完整。 根据国家标准 GB5005794《建筑物防雷设计规范》，每年定期进行防雷装置的检测，避免因雷击造成人身或财产损失。 房地产商域网 海量房地产资料下载 房商网 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全 》联系 ： 1053527879 二、 设施 、 设备管理 1. 配电房管理要求及标准 项目 频次 内容 标准 变压器 每年  检测接地电阻，各接线装置坚固。  检测变压器线圈绝缘电阻。  坚固螺丝并有防松措施，检查变压器松绑并扎固。  清理灰尘。 保证供配电设备24 小时正常运行。 功率因数达到 以上。 有规范完善的强电系统运行制度和维修保养制度并严格执行。 设备及环境整洁，无异常噪 声及滴漏水现象。 配电柜、 动力柜 每天  清洁卫生。  检查外观是否完好，电压、电流是否正常，三项负荷是否平衡，有无异常声响。  检查配电开关触头接触是否良好，有无短路、过载现象。  检查开关是否在正确位置，表示是否清楚。  检查无功补偿设备工作是否正常，功率因数是否达到要求  检查电容器、熔断器是否过热，熔断。  紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙，更换打磨烧坏的动静触头。  若有过载现象应更换容量大的配电设备。 每月  紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙，更换打磨烧坏的动静触头。  若有过载现象应更换容量大的配电设备。 一年  重复上述检查。  检测接地电阻。  测试过流保护装置、联锁装置是否正常。 照明器具 每 天  清洁卫生。  检查外观是否完好，有无异常声响。  检查灯具照度的均匀度、眩光度频闪度及电压的变化影响情况。 每月  重复上述内容。  调整亮度，节约能源。  更换过热配件，避免短路现象。  根据季节的变化情况合理调整灯光工程的开机时间。 供电线路 每周  清洁卫生。  检查敷设环境有无积水、杂物。  供电电缆标示是否清晰、脱落。 每月  重复上述内容。  检查线路有无过热现象。  检查进出线路接线装置是否完好。 每年  重复上述内容。  检测线路绝缘电阻。  金属支架、电缆套涂防锈漆或沥青。 房地产商域网 海量房地产资料下载 房商网 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全 》联系 ： 1053527879 2. 柴油发电机组 序号 频次 管理内容 标准 1 每天 1. 检查水位、油位一次； 2. 清理一次机组外表面及机房环境。 1. 停电后，能及时启动并送电； 2. 设备洁净 3. 各液位正常 4. 检测参数要求正常 5. 冷却水 PH 值 控制在 之间 6. 有完整的巡视和运行记录 2 每月 1. 检查调速制杆是否灵活、润滑各联接点； 2. 更换冷却水，更换前后测量 PH 值，并做好测量记录，必要时投药处理（通知水处理工配合进行）； 3. 检查风扇皮带及充电机皮带的张紧度，必要时调整 ； 4. 排烟系统畅通，通风系统、排风、送风扇完好，风量畅通，机房照明灯完好，应急灯完好 5. 做 应急发电试验，检查柴油机运转时各仪表读数及温度、响度是否正常，并做好运行记录。 3 每季 1. 检查空气流阻指示器，显示红色时清洁空气滤清器； 2. 放出柴油积水，清洗第一级柴油过滤器； 3. 必要注意润滑风扇皮带轮及皮带张紧轮轴承； 4. 检查超速机械保护装置润滑油位，不足时加油； 5. 检查外部主要连接螺栓的紧固情况。 4 每年 1. 配合电工进行并联带负荷运转，检查运转情况； 2. 配合电工模拟试验各安全保护装置的性能； 3. 测检轴线、开档，并做好记录； 4. 拆检查盖观察检查轴及缸筒情况； 5. 投药清洗冷却系统（通知水处理工配合进行）； 6. 检查机油质量，必须时更换机油； 7. 清洗第二级柴油过滤器； 8. 清洗机油过滤器； 3. 空调系统 项目 频次 内容 标准 空调主机 每年供冷（热）季节机组启动前记录 1. 检查制冷剂液位和油面。 2. 检查加热器和变频压缩器。 3. 检查和测试所有运行控制和安全控制功能。 4. 检查调整微电脑控制中心的设定值。 5. 启动机组，检查整个系统的运行状况，记录机组运行参数。 6. 根据运行记录，分析处理机组问题。 有规范完善的空调运行制度和维修保养制度并严格执行。 房地产商域网 海量房地产资料下载 房商网 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全 》联系 ： 1053527879 运行期 间 1. 检查机组各项运行参数的情况，调整安全控制装置。 2. 检查控制装置的运行。 3. 检查制冷剂液位和油位。 4. 检查润滑系统的运行。 5. 检查回油系统。 6. 检查电机和启动期的运行。 7. 记录运行状态参数，分析确认机组运行是否正常，必要时进行机组检修。 8. 每月进行一次泄露检查。 9. 记录和报告有需要更换的零配件。 10. 冷却电机轴承打油 /更换轴承。 11. 高 /低压控制检测 /修理 /更换。 12. 空调机组检测 /修理 /更换零配件。 13. 冷凝器清理沉积物质。 14. 电气装置有否接驳松脱 /触点氧化 /外来物质 /修理 /更换。 15. 控制和保护装置调整设定值检测 /修理 /更换。 1. 空调系统安全、正常，保持状况良好。 设备及环境整洁，无异常噪声及滴漏水现象。 2. 有准确的空调系统档案资料，各项运行记录和维修记录齐全，并归档保存。 3. 制定切实可行节能运行制度，有明显节能降耗成果。 每年制冷（热）期结束停机期间 1. 检查压缩电机组件的各项环节。 2. 检查压缩机润滑系统。 3. 执行各项正确操作系统，检查电机启动器。 4. 检查控制面板，确定各操作状态是否正确。 5. 检查冷凝器洁净情况是否需要清洗。 6. 检查系统的泄露、制冷剂并给予正确的处理方法。 冷却冷冻泵 每天 1. 检查电机电流、电压、温度，观察有无异常现象。 2. 泵体盘根处滴 水是否符合要求。 每季 1. 检查运行记录，检查联轴器及盘根的使用情况。 2. 转动阀门，检查阀门能否灵活开启、关闭。 每年 1. 清洗水泵及电机轴承并加润滑油。 2. 检测电机接地电阻，并记录。 3. 检测冷却、冷冻泵电机绝缘电阻值。 4. 更换水泵轴衬套，重新加装填料。 5. 泵壳、泵体清锈刷漆。 冷却塔 每天 检查水阀、浮球阀是否正常。 观察电流、电压及布水器的运行情况。 每季 1. 进行水处理。 2. 检查电机皮带是否正常。 3. 清洗冷却塔塔体。 每年 清洗填料，更换脱落的布水器。 更换磨损严重的皮带。 检测电机接地 电阻、电机绝缘电阻，并做好记录。 更换或清洗电机及风叶轴承，并加注黄油。 更换各类标示。 风机盘管 每周 观察风机是否正常运行，有无异常声响。 空调开关及电磁阀工作是否正常。 每季 检查冷凝水接水盘是否畅通排水。 保温要求达到的标准是否良好，自动排气阀工作是否正常。 房地产商域网 海量房地产资料下载 房商网 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全 》联系 ： 1053527879 每年 检测电机接地电阻及电机绝缘电阻值。 清洗接水盘。 清洗回风口、出风口、过滤网。 盘管风机轴承加注黄油。 供热 序号 项目 管理内容 标准 1 电 动 机及 风机 每周 检查电动机接线是否锈蚀或松弛，检查电动 机电容是否已变形膨胀或开裂，检查电动机与风机联轴器是否牢固可靠，对电动机轴承、风机加注润滑油，绝缘电阻如果低于 Ω 则应进行处理，清洁电动机、风机上的污物、灰尘。 做到三好（管好、用好、修好） ； 四会（会使用、会调试、会保养、会排除故障） ； 保证设备安全稳定运行 2 安全阀、压力 表、温度表 应定时试验、记录、送检； 3 点火电极 每月 检查点火电极烧蚀是否严重，如是则应更换同规格点火电极，调整到合理位置并清洁。 4 喷嘴 每月 清除喷嘴上的碳化物、污物，若喷嘴磨损严重，则应更换。 5 控制器 每周 用干布擦拭 (或用空气吹 )来清洁控制器，如控制器损坏则应更换。 6 室 外 供热 管网 每半年维修保养一次，应仔细检查保温层是否有脱落，是否有漏水现象，地沟内通风、照明设施是否完善正常，管道上阀门开启是否灵活，伸缩器是否动作可靠，地沟盖板是否断裂，出现问题及时修补。 给排水系统 项目 频次 内容 标准 生活泵、消防泵 每天  机房卫生：对机体擦拭去灰、保持干净无尘。  每 2 小时观察期水位、水压、电压、电流指示是否正常，电机及水泵有无异常声音，电机、控制柜有无异味。  检查压盘根处滴水是 否符合规范，如不符合则应加盘根或拧紧盘根螺栓。  检查湿式报警阀，液体报警器、控制系统工作是否正常。  检查水位深度指示是否清晰。  发现故障隐患及时处理。  供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；1. 有用水、供水管理制度并落实，积极协助用户安排合理的用 水 和实 施节 水 计划。 2. 给排水设备维修保 养 制度 并严 格 执行，设备和管道系统状况良好，如遇爆管、设备故障等，维修人 房地产商域网 海量房地产资料下载 房商网 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全 》联系 ： 1053527879 二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准。 员及时到现场抢修。 3. 供水系统功能正常，排水系统通畅。 生活水池 每 月  检查外面是否完好，有无跑、冒、滴、 漏现象，箱口防虫纱网是否完好。  打开排污阀排污。  检查进水浮球阀并作手动进水试验。  检查水质情况，监测水的 PH 值和含氟量。  水箱、水池盖板是否上锁并且完好。 每月  重复上述内容。  按规定比例按时投放消毒药品。 每半年  清洗水池、水内部，按比例投放漂白粉进行消毒。  送水样至卫生防疫站进行水质化验。  各类金属构件及管道作防锈处理。 4. 限水、停水能预先通知用户。 5. 按规定定期清洗大厦二次供水蓄水设备；设备及周围环境整洁，有封闭措施；二 次 供水 卫生 许 可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全，无二次污染发生，确保二次供水符合饮用水标准。 给水井、污水井 每 月  检查井盖是否盖严、完好，开盖检查井底是否有污物，如有则清除干净。  检查井盖铸造字迹是否清晰。 半年  重复上述检查。  清理污泥，疏通下水管道。  各类井盖及金属构件刷漆。 化粪池 每 半年 清理 一 次 电梯运行与管理服务 项目 频次 管理要求和措施 标准 电梯设备 每天  清洁卫生。  轿厢照明是否正常。  控制盘指示层、指示灯是否正常。  检查控制柜及电机温度是否过高，机房空调器的制冷状态是否正常，  机房室温是否符合要求，运行是否有异常和振动。  检查曳引机减速箱油位是否。