byq_中海房产项目市场定位报告

byq_中海房产项目市场定位报告内容摘要：

三区景观规划示意图 图 10：园区总体规划 问题 3：金鸡湖于苏州市究 竟 处在什么地位。 解答：金鸡湖对于苏州的意义：它不仅是苏州工业园区的原点，也将是苏州城市发展战略中的重点。 图 11：金鸡湖景观规划 金鸡湖位于工业园区的中心地带， 环湖区域 70 平方公里 ， 1994 年中国政府与新加坡政府签订了一个合资协议，正式启动对这片 平方公里 滨水社区的开发，旨在建造一个符合国际标 准、具备环保功能的混合型滨水新社区。 根据未来规划我们发现，金鸡湖及环湖区域不仅是苏州工业园区的原点，而且也将是苏州城市发展战略中的重点。 金鸡湖 将成为中国最大的具有国际水准的现代城市湖泊公园 金鸡湖及环湖地区将成为中国最大的具有国际水准的现代城市湖泊公园。 金鸡 湖 的存 在 并没有 影响交通以及规划， 正因为它是未来的 城中湖，规划师才有 了 用武之地，打造模范城的雏形。 景观设计内涵二元性概念：一方面，体现了苏州古城的历史文化内涵；另一方面，帮助其实现建设一个现代化国际都市的目标。 金鸡湖区的总体规划，包括滨湖区的多用途 开发区以及开放空间的规划聘请了香港泛亚易道公司。 香港泛亚易道公司所提供的规划方案将金鸡湖沿岸地区分成了 8 个鲜明的片区，由一条连续性的开放空间系统将其串连起来， 2 个片区 —— 城市广场与湖滨大道的建设已经顺利完成。 金鸡湖景观设计的核心在于其内涵的二元性概念：一方面，表现苏州古城的历史文 化内涵；另一方面，帮助其实现建设一个现代化国际都市的目标。 金鸡湖是苏州市的“城中湖”、“城市肺”，园区将打造 长三角规模最大、现代化程度较高的 “ 城市休闲胜地 ”。 园区将打造成长三角规模最大、现代化程度较高的 “ 城市休闲胜地 ”。 金 鸡湖是小家碧玉的苏州人大气的一面。 西湖的美在于不变，金鸡湖的美在于它的突变：于柔美中平添了“大江东去”的气概，因此它 成了古老苏州的一个旅游新亮点，越来越多的 人 争相 来感受 金鸡 湖，其中既有本地市民，也有来自上海、杭州、无锡等周边城市的游客，湖东岸双休日、节假日的游客接待量屡创新高。 金鸡湖不是哪个特权阶层的 “ 后花园 ” ，而是所有人的公共湖 ，是苏州 市 的“城中湖”、“城市肺” ；环金鸡湖 22 公里区域几乎是园区地价最高的区域，不惜投巨资将其全部建成为公共开放地带足见中新双方 “ 还湖于民 ” 的发展理念。 创高科技的商业与居住的混 合型滨水社区，以满足国际化大企业的办公与生活标准，最终将容纳超过 60 万的居民。 苏州工业园区管理委员会负责金鸡湖 70 平方公里 环湖区域这一园区中重点开放空间的开发工程。 目的在于创一个高科技的商业与居住的混合型滨水社区，以满足国际化大企业的办公与生活标准。 这片地区最终将容纳超过 60 万的居民。 (远期 ) 环金鸡湖地区建成“闹市”，成为全市市民消费社交、休闲娱乐的重要场所 园区将高起点、高标准把环金鸡湖地区建成全市市民消费社交、休闲娱乐的重要场所。 推进环湖商业、文化设施建设把发展大商业、推进大旅游作为今后发展的重要 的新增长点和新亮点。 加快国际博览中心、科技文化艺术中心等 50 余项实事工程建设进度，大力发展商业、饮食业、零售业、宾馆业和旅游业，并建成更多安全、舒适、文明的生活小区，集聚人气商气，扩大消费群体，努力将环金鸡湖区域建设成为“闹市”。 第二部分 苏州新加坡工业园区房地产市场 一、园区房地产发展及走势 97 年开始，园区开发量一路迅猛增长， 2020 年预计开发量 200 万平方米。 1994 年启动的苏州工业园区，遵循“先工业、再住宅、后商业”的开发规律，将建成一个工业园区和住宅相结合的高档区域。 园区房地产开发于 1997 年启动， 园区房地产开发在 8 年 中 ， 一跃成为苏州市区房地产市场的主渠道，中新合作区内开发量迅猛增长。 2020年开发量 153 万平方米， 2020 年预计开发 200 万平方米。 图 12： 19982020 年园区开发量变化走势（单位：万平方米） 目前竣工户数占批准预售商品房套数的 %，目前实际入住及装修完毕套数占竣工户数的 % 至今 中新合作区已批准预售商品房面积 350 万平方米，共计 25926 套，楼盘总体销售形势看好。 据统计，目前中新合作区内已竣工交付使用住宅 14075 户，实际居住为 11325户， 入住率为 80． 46％；已装修未入住的为 869 户，占总户数的 ％，其余未装修户为 1881 户，占总户数的 ％。 分析表明， 2020 年底以前交付使用的住宅项目，入住率已超过 85％， 2020 年后交付的房屋因交房时间短等因素入住率相对低 ， 园区住宅总体入住情况尚属正常。 2020 年，预计苏州市区商住房实际上市预售或销售量可达 500 万平方米左右，其中园区为 180 万平方米左右。 据初步统计， 2020 预计园区商住房实际上市预售或销售量 万套。 10 223668 712001530501001502002501998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2 0 0 4 年计划园区开发量 图 13：批准预售、竣工交付、入住套数比较表 2592614075121940100002020030000套数批准预售商品房 竣工交付使用 实际居住及在装修 二、园区供应情况 板块划分格局 苏州工业园区根据其市场特征划分为两个板块 ,即：湖东和湖西。 下面对各个板块的现状和特点以及未来的发展趋势进行介绍和分析： （ 1）湖西板块 板块现状： 竞争激烈，促使楼盘品质不断向上突破 湖西板块位于园区西部，金鸡湖与老城区中间，系园区内的黄金板块，开发启动早，各开发商均在此投入了极大的人力物力和财力，周边的生活配套较为齐全，截止至今，湖西板块已开发楼盘近 30 个，由于土地所剩不多，所以后续产品不会太多。 该地区主力面积范围： 110150 平方米，总价： 6080 万左右。 湖西 代表楼盘： 湖左岸 、 都市花园天域。 湖西有园区的“高起点规划”，又依托老城区发展起来， 楼盘 众多， 已进入一个 “比规划、比实力、比品牌、比特色 ”的竞争阶段。 但也因现已开发较多楼盘，使得该地区土地储备量 较为 稀缺，下一轮发展 将以湖东为 开发重点。 表 6: 目前湖西在售个案情况列表 名称 地址 均价 主力面积 主力总价 去化率 湖左岸三期 苏惠路 /星汉街 55005800 三房 140 7781 20% 加城国际 星汉街 58 号 48005800 三房 128 6874 50% 名城印象二期 星海街 /苏茜路 5800 3+1 房 6986 20% 加城新天地 星港街 /苏春西路 5000 三房 106120 5360 70% 都市花园天域 星汉街 188号 7500（装1800） 三房 160170 120128 60% 高尔夫花园 机场路 /星港街 5000 三房 128168 6484 70% （ 2）湖东板块 板块现状： 湖东板块相对湖西而言开发较晚，各地块基本处于处女地状态，周边配套基本没有。 但 随着金鸡湖大桥的通车，湖东的交通将变得越来越便利，古城区 与湖东传统意义上的空间和心理距离正被无限缩短。 吸引人气的不仅是便利的交通、优美的环境，还有便捷的商贸服务，包括国际博览中心、 F 城、湖东邻里中心等在内各类项目的开工建设，将使湖东商圈聚起更多的商气、人气，环金鸡湖地区的苏州城市副中心和湖东新商圈的地位将更加凸现。 金鸡湖东，曾经是偏僻的远郊，如今却成炙手可热的都市黄金地段。 而有关数据显示，湖 东到 2020 年底累计商品房竣工量将达 260 多万平方米，超过湖西 2020 年年底累计商品房竣工量 将达 240 多万平方米的水平。 换而言之，湖东住宅开发 4 年 （ 20202020） 的水 平将超过湖西 10 年 （ 1995— 2020） 的水平，在二三年后园区湖东就是一个成熟的社区。 而且，根据规划，湖东房产的总量将是湖西的五倍以上。 这也是浙江南都、南京栖霞、天津顺驰、上海中华企业等诸多国内著名房地产企业 “ 逐鹿 ” 湖东的原因。 先期在此落户的楼盘有东湖 春之韵，东湖大郡以及南都 玲珑湾，目前又有顺驰的湖 畔天城。 随着湖西房地产投资竞争的不断加剧，湖东处女地的优势逐渐显现，极强的可塑性，巨大发展空间以及较为平和的竞争环境使得越来越多的开发商将目光投向了湖东。 该地区主力面积范围： 120140 平方米，总价： 70 万左右。 湖西 代表楼盘： 东湖春之韵 、 南都玲珑湾。 表 7: 目前在售个案情况列表 板块 名称 地址 均价 主力面积 主力总价 去化率 湖 东 东湖大郡 二期 方盛街 方洲路 4600 三房 140 64 70% 湖畔天城 钟园路 津梁路 5000 三房 135145 6873 20% 东湖春之韵 二期 钟园路 5300 三房 128138 6873 50% 南都玲珑湾 现代大道、玲珑街 4800 三房 140165 6779 80% 金水湾 别墅 金鸡湖路 88 号 9000 含车库 双拼 221263 199236 含车库 90% 三、园区销售情况 近年来，苏州工业园区房地产供销两旺。 但由于价格突破 5000 元 /平方米后，受到市政规划配套的相对滞后性影响，逐渐进入了瓶颈阶段，楼盘销售遇阻，涨幅趋缓。 近年来苏州工业园区房地产供销两旺，相对于苏州全市的楼市成交情况来看，园区的物 业非常良好。 这一方面说明园区世界一流的规划，理想的居住环境在消费群中已获得认可，另一个重要的原因，应归功于苏州工业园区特殊的社会保障体系，作为全国唯一的区域性公积金制度，目前已为万名以上园区内工作人 士提供了完备的公积金贷款，且目前公积金会员仍以每半年将近 5000 人的数量递增。 这项社保体系已为园区内的房地产繁荣起到积极的推动作用，成为保障园区房地产开发量消化的“发动机”。 但 2020 年，园区的楼盘单价逐个突破 5000 元 /平方米大关后，销售火爆的趋势明显有所降温。 单价 5000 元 /平方米以下的楼盘明显去化较快，以湖东为例，售价在 4600 元 /平方米的东湖大郡市场反响较好。 与之相反单价 5000 元 /平方米以上则去化费力， 2020年 6 月开盘的顺驰湖畔天城定价在 5000 元 /平方米以上，虽经过半年来的蓄水，开盘后销售情 况仍不理想。 从园区第一批商品房（ 19982020 年）的定价来看一般不超过 2020 元 /平方米左右，而如今园区湖西板块的均价定在了 5800 元 /平方米左右。 在这短短几年的时间里，房价却翻了 2 番多， 园区的房价上涨幅度实在快的惊人，与买房者的承受范围差距逐步拉大，目前市场观望情绪浓重，楼盘销售可谓进入了瓶颈时期。 园区房地产开发地域性较强，买房者有“地方品牌意识”比较排外，因此当地开发商建设的楼盘销售较顺利，对本项目而言塑造区域“领导盘”困难比较大。 苏州园区的房地产开发可谓有较强的地域性，且苏州的买房者具较强的 “地方品牌”意识，对于外来的，非苏州本地，不熟知的开发商品牌，无论开发实力大小，均有一定的抵制情绪。 例如苏州工业园区的建屋集团在当地就享有较高的知名度，建屋发展有限公司是集民用住宅、办公商住、工业厂房等各类房地产开发为一体的大型地产开发企业，园区政府下属企业，是苏州地区最大的房地产开发商之一。 与之相比顺驰集团虽然开发商规模也不小，但业务主要在天津、河北和上海，在苏州园区遭受了冷遇，湖畔天城推出后市场反响平淡，连苏州媒体的配合度也明显比较差。 因此对本项目而言塑造区域“领导盘”困难比较大，需等候时机，并适当 加大宣传推广费用。 四、园区商品房价格走势及与其他片区房价比较情况 得益于高起点规划的园区，近年来房价持续上涨。 1997 年均价 1556 元／平方米上升至 2020 年均价 4042 元／平方米，上涨了 ％； 2020 年同比 2020 年上涨了 ％（包括东湖大郡一期的园区公积金会员优供房），价格涨幅较 20 2020 年有所放缓。 但 今年一季度，园区新开楼盘房屋均价近 5000 元／平方米，比上年增长了 ％。 图 14： 19972020 年园区房地产均价变化走势（单位：万平方米） 2003年园区商品 住宅预售均价约在 4600 元 /平方米，相比市中心与高新区，将近高出 972 元 /平方米和 111元 /平方米。 由于园区房地产的品牌效应，自 1999 年起园区房地产价格在苏州市区一直处于领涨地位。 2020 年和 2020 年园区平均房价分别高出市区平均房价 541 元和 1029 元。 2020年以来，园区房价继续上涨，湖西。