西安杨凌示范区棚户区改造项目可行性研究报告-标准版及用于国开行贷款(编辑修改稿)

西安杨凌示范区棚户区改造项目可行性研究报告-标准版及用于国开行贷款(编辑修改稿)内容摘要：

城市配套的市政基础设施体系相比，这里就 成了死角和盲区，必须通过尽快完善配套设施来改善这里居民的生活 条件。 总之，棚户区改造是惠及广大群众的最大民心工程，是贯彻落实 党的十八大精神的实际行 动，是坚持以人为本的具体体现，对于加快 城建事业发展、提高城市品位、建设和谐社会具有十分重要的意义， 因此棚户区改造项目的建设是十分必要的。 杨凌 xxxx建设开发有限公司按照市政府规划，对杨凌区 xxxx镇 进行棚户区改造，推进 xxxx镇的城市化进程，有力地支持 xxxx镇的 城市发展规划。 因此，茌平县田庄村棚户区改造项目的实施符合陕西 省及杨凌区 “ 旧城棚户区改造工程 ” 发展规划。 综上所述，杨凌示范区 xxxx中心社区（南区）项目的建设符合 山东省、聊城市棚户区、旧住宅区整治和解决城市低收入家庭住房困 难的政策， 该项目的实施是必要的，也是可行的。 政策符合性 《中华人民共和国城市房地产管理法》颁发施行后，经过 20多 年的发展，我国房地产业已成为国民经济支柱产业。 《中华人民共和 国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》和《中华人民共和国 国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》都提出鼓励发展我国房 地产行业。 拟建项目符合《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五 年规划纲要》的要求。 规划中指出： “ 进一步落实地方政府责任和问 责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社 11 会发展 的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直 接责任。 完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障 性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。 ” 本项目符合国家发改委《产业结构调整指导目录（ 20xx年本）》 中 “ 第一类鼓励类 ” ，第二十一条 “ 建筑 ” 中 “6. 先进适用的建筑成 套技术、产品和住宅部品研发和推广 ” 的要求。 因此，该项目属于国 家产业结构调整中鼓励类项目。 12 第四章建设规模 项目区现状 杨凌示范区 xxxx中心社区（南区）坐落于杨凌 xxxx镇农科路以 东、大兴路以西、佑仁路 以南、北干渠路以北。 小区的建设主要用于 安置杨陵区 xxxx镇寨东村、寨西村、西小寨等三个城中村棚户区原 居民 958户、 3832人。 为解决失征农民的住房问题，提高农民群众的生活水平，加快新 农村建设步伐，杨凌示范区管委会决定， xxxx中心社区（南区）项 目列入杨凌示范区 20xx年度重点建设项目， 建设规模 中心社区（南区）项目占地 119亩，总建筑面积 ㎡，建 设内容包括 12栋带电梯住宅楼（其中 18F住宅 5座、 16F住宅 2座、 12F住宅 2座、 6F住宅 3栋），建筑密度 %，容积率为 ，绿 化率 30%，规划建设棚改房 1632套。 本项目拟安置杨陵区 xxxx镇寨东村、寨西村、西小寨等三个城 中村棚户区原居民 958户、 3832人。 具体建设内容及建筑指标如下。 表 41 主要建设内容及指标表 序号项目单位数量 1总用地面积 m2 m2 m2 m2 2总建筑面积 m2 m2 m2 m2 3居住户数户 4居住人数人 13 5户均人口人 /户 6容积率 7建筑密度 % 8绿地率 % 表 42 项目住宅楼户型面积一览表 楼号单元层数 户 型 户型户 数（套） 户型面 积（㎡） 户型总面 积（㎡） 户型 户型户 数（套） 户型面 积（㎡） 户型总面 积（㎡） 13 22 33 42 53 63 72 82 92 102 112 123 小计 合计总户数＝ 1632 总面积＝ 194, 14 第五章地址选择及建设条件 项目选址 本拟建项目地址位于杨陵区 xxxx镇农科路以东、大兴路以西、 佑仁路以南、北干渠路以北。 该项目所处地段属于杨陵区居 住环境比较好的地方，周边建设外 部条件较好，目前水、电、暖、燃气已达到随时利用的条件。 建设条件 地形与地质 杨凌地处 “ 八百里秦川 ” 的关中平原中部，位于东经 108176。 ～ 108176。 07′ ，北纬 34176。 12′ ～ 34176。 20′ 之间，南望秦岭山脉，紧邻渭河之滨。 区域东西长约 16公里，南北宽约 7公里，行政管辖面积 公里。 东距西安市中心 82公里，西距宝鸡市中心 86公里。 杨凌的北 部的土壤结构为黄土，南部为花岗岩和片麻岩为主的秦岭山脉，秦岭 植被以森林、灌木为主。 秦岭是中国南方北方的分界岭， 为杨凌构成 了天然气候屏障。 杨凌北靠黄土台塬区，南濒渭河，位于鄂尔多斯地台南端，地貌 以渭河冲积平原为主，海拔高度在 431563米之间，西北高而东南低， 以落差形成三个阶地和渭河滩地。 ① 渭河三级阶地。 分布在杨凌北部， 海拔 ，相对高差 48米，坡降 1％，其面积约占全区总 面积的 59%； ② 渭河二级阶地。 分布在杨凌中部，海拔 米，其面积约占全区总面积的 ％； ③ 渭河一级阶地。 分布在杨凌 中南部，海拔 ，坡降 %，其面积约占全区面积的 ％； ④ 渭河滩地。 分布在杨凌南部，海拔 ，地势平 坦，其面积约占全区面积的 ％。 水文 杨凌水资源较为丰富。 渭河为示范区南界，东界为漆水河，北界 为韦水环绕。 渭河为区内最大河流，多年平均流量 ／秒， 15 年径流量 ， 50年一遇洪水流量为 7100立方米／秒， 百年一遇洪水为 8200立方米／秒，另有关中灌区主干渠 (高干渠和渭 惠渠 )东西方向横贯区内。 此外，示范区内地下水丰富，富存于砂、 砂砾石和黄土状结构之中，埋深在 2— 65米。 气候气象 杨凌地区属暖温带半湿润大陆性季风气候，气候温和，四季分明， 雨量适中，多年平均气温为 13℃ ，平均日照时数为 ，年 总辐射量 ／平方厘米；年均降雨量 — ，由 北向南递增， 9月份为两个降水高峰期；年均植被蒸发量 米；全年无霜期为 213天，最大积雪厚度 23厘米，最大冻土深度 24 厘米；主导风向为东风和西风，最大风速 ／秒，干燥度为 ％。 交通布局及通讯条件 杨陵区近几年基础设施建设发展迅速，电话通信全 部进入了国 际、国内长途自动电话网，互联网城区实现了可户户通。 现有国道主干线 G045连（云港） 霍（尔果斯）高速公路东西穿 境而过，贯通连接周边十余个省会城市，构成了 “ 一日交通圈 ” ，覆盖 6亿人口。 以杨凌为中心， 1小时公路车程可以铺盖包括省会西安（总 人口 830万， 2020年预计人口 1070万）及咸阳 (总人口 ， 2020 年预计人口 610万 )、宝鸡 (总人口 403万， 2020年预计人口 432万 )在 内的多个大中城市； 2小时车程可覆盖省内渭南市、铜川市； 35小 时车程可覆盖省内汉中、商洛、安康、榆 林、延安五个城市及省外的 天水、平凉、庆阳、三门峡、洛阳、运城、临汾等地市。 项目建设所需要的主要材料为砖、水泥、河砂、石子、石灰等， 均可就地购买。 木材、钢材均由当地建材市场充足供应，可满足项目 建设的需要。 建材运输可通过城市公路网与各建材供应商联系，将项目建设所 16 需建材、设备、机械直接运至施工现场。 公用工程条件 杨陵区供水、供热、供气、治污等市政建设取得重大进展，城市 功能有了质的提高，城市管理不断加强，城乡面貌明显改观，水利、 交通、能源、道路等基础设施建设正在逐步加强。 用电由杨陵区市政供电网供给； 用水接市政管网预留； 燃气由燃气公司供应； 暖气接供热公司街道供暖管网预留； 电话、宽带、有线，接既有线路； 室外排水接民生路市政排污管道网。 工程地质条件 工程地质 本项目场址地质构造上属于鄂尔多斯地台南端，地貌类别为渭河 冲谷平原和河流阶地，地层表面为 Q3一 Q4黄土状亚粘土，地基承 载力大于 ／平方厘米，地震烈度为 7度。 该项目满足高层建 筑的要求。 建筑项目选址不压覆矿床和文物，不影响防洪、交通等设施安全。 项目建设符合杨陵区 国民经济和社会发展总体规划以及城市建 设规划的总体要求；项目用地符合有关土地管理的政策法规要求，符 合土地利用总体规划要求，占地规模和土地利用率合理；符合因地制 宜、节约用地、保护耕地等原则要求。 地震设防烈度 根据建设部建抗《关于执行 “ 中国地震烈度区划图（ 1990） ” 有关 规定的通知》（ 1993） 13号和省建抗《关于抗震设防烈度有关规定的 通知》（ 1993） 44号，据建筑抗震设计规范（ GB5001120xx），本项 目工程场地为三类建筑，抗震设计分组第一组，设计基本地震加速度 17。 综上所述，从地理位置、自然条件、交通运输和基础设施条件等 方面综合分析，同时考虑便于管理等各因素，本项目地址是较适宜的。 18 第六章设计方案 设计依据 本项目设计依据主要有： 《中华人民共和国城市规划法》； 《城市规划编制办法》； 《杨陵城市总体规划》； 《民用建筑设计通则》（ GB5035220xx）； 《城市居住区规划设计规范》（ GB501801993） 20xx年版； 《城市道路交通规划设计规范》（ GB502201995）； 《建设部城市居住小区试点综 合评价内容（实施方案）》； 项目承办单位提供的相关资料； 目标客户需求特点。 设计目标与原则 设计目标 此次规划设计体现现代理念，创造适住、美观、方便、生态型的 居住家园。 规划达到以下目标： 目标之一 —— 整体生态环境的营造 依托于城市的生态体系，充分利用基地现状环境，营造出 “ 流动 的绿色空间 ” ，并以带形绿色通廊为主要骨架，结合各具特色的组群 绿化形成住区的网络绿化体系，并与城市的绿带紧密结合形成整体的 生态环境。 目标之二 —— 均质空间和均好环境景观 住区的均质空间和均好的环境景观 体现了平等的原则，符合和谐 共生的可持续发展的理念，同时也作为居民住房质量品价的重要的参 考指数之一。 目标之三 —— 个性化空间的塑造 感受居住区的个性化的最主要因素来自于居者对于外部空间的 19 体验，本规划设计方案通过自然形态的街坊的有机组合，形成空间疏 与密、收与放、动与静的变化，构成别具特色的住区社区空间意象。 设计方案和工程造价上应符合用户的实际情况出发。 设计原则 中心型的绿化系统 居住小区景观系统按照 “ 点 ” 、 “ 线 ” 、 “ 面 ” 相结合的原则，运用轴 线、渗透等处理方式，使规划区形 成完整的绿化系统。 “ 面 ” ：指整个小区的中心绿地，布置大量草坪绿化与树木，布置 社区广场及硬质铺装，这是社区居民活动的主要场所。 “ 线 ” ：道路绿化。 设计中可充分对城市道路绿化带进行合理利用， 纳入整个社区的绿化景观系统之中。 整个小区通过视觉走廊、景观轴 线进行有机联系。 “ 点 ” ：规划区内各居住院落宅间的公共绿地，是最贴近居民的绿 化开敞空间，规划设置各类活动场地、休闲设施为居民服务。 基于地形的空间布局 基地用地形状较为规整，因此住宅围绕住区中心绿地布置，使绿 化、道路与建筑相配合，突出 “ 中心明确，密疏 有致 ” 的空间特征，形 成理性的居住空间。 现代化的服务设施 注意新材料、新技术的应用和先进物业管理经验的推广，加强信 息化、智能化的建设，创建一个设施健全、水平先进、管理科学、充 满时代感的居住区。 便捷的交通条件 地块中间位置设置网格式主路，再向每个单体建筑引出宅前路。 主路网采用直线网格型布置，围合中心绿地和串联各个楼宇，为 小区居民提供便捷舒适的交通系统，体现以人为本的设计原则。 体现对家庭生活的关心（规划以人为本） 20 以人为本的设计原则倡导空间的人性化，住区的空间规划以人的 活 动和人的体验为设计先导，力求营造一个舒适、安全、亲切、宜于 交流的公共场所。 而场所中所有的设施、绿化都围绕空间的主题来精 心规划，营造具有戏剧性的场景，加强了硬体所无法提供的文化气息， 增添了浏览后的愉悦感，为居民提供了一个具有启发性的休息与活动 空间。 随着社会的发展人民生活质量的提高，住区将越来越具有更为 广阔的社会功能，从而也将赋予家居环境更为丰富、生动的时代气息。 规划设计为每个人提供优美、氛围温馨、治安良好的住区环境。 给老人和儿童创造安宁、祥和的居住环境，尤其要为老弱、幼小 者提供方便的步行系统和 无障碍化设计，为活动提供开敞空间。 对家庭社会交往，需要在户外设置多种形式的交往空间，大片绿 地里、安静的住区内、开阔的广场上，到处可见友好的交谈，热情的 致意，使每个居住者都有家园的感受。 创造理性空间环境 空间环境是建筑形态、道路结构、景观绿化等要素通过规划形成 的小环境，是人们生活。