xx城开盘报告(编辑修改稿)

xx城开盘报告(编辑修改稿)内容摘要：

（ 3）、仁恒海河广场产品供求情况 房型 套数 面积 平均面积 成交套数 转化率 一室 93 4877 52 3 3% 两室 305 30470 110 132 43% 三室 414 66265 160 393 95% 四室 105 19895 189 102 97% 五室及以上 8 2386 298 8 100% 从供求情况来看，面积偏大的两室产品转化情况较差 注：该项目一室产品为近期新入市产品，因此当前成交转化率较低 （ 4）、成交情况 2020 年 9 月 — 10 年 8 月仁恒海河广场月度销售走势 （ 5）、客户情况  本地客户是主力，占成交客户比例超过 70%，外地客户占有相当份额（占成交客户比 25%）；  本地客户中南开、和平、河北区客户为主，占本地客户总量比例近 60%。  从项目成交客户职业分布情况看，私营业主和事业单位职员是项目主要客户，其中和平路及新安商场附近私营业主较多；  从成交客户置业目的分布情况看，改善型客户是项目成交主力，蓝印户口和婚房客户也占据一定比例。 （二）、津门津塔 （ 1）、项目基本情况  和平区大沽桥与兴安路交汇处 ；  住宅、办公、商业、酒店多功能集群；  占地 5 万平米，建筑规模约 60 万平米；  金融街控股开发，超高写字楼建天津新地标。  09 年 2 月开盘，现均价约 30000 元 /平米。 （ 2）、户型分析  津门公寓部分产品面积区间 180360 平米；  津塔公寓部分产品面积区间 60130 平米。 兼顾现金流产品和顶级住宅产品，海河景观、城市地标和高标准装修是其主要卖点 （ 3）、津门津塔产品供求情况 房型 套数 面积 平均面积 成交套数 转化率 一室 541 36944 68 287 53% 两室 106 9838 128 55 52% 三室 176 37312 212 147 84% 四室 78 27696 355 46 59% 五室及以上 8 3687 461 0 0% （ 4）、成交情况 2020 年 9 月 — 10 年 8 月津门津塔月度销售走势 （ 5）、客户情况  本地客户主力地位明显弱化，外地客户比例较高（占总量近 40%）；  本地客户分布呈现出离散性，但整体地缘性仍较为明显（和平、河西、南开客户为主）。  从项目成交客户职业分布情况看，私营业主是项目核心客户，占成交客户总量超过 40%，自由职业者和职业投资人也占有相当比重；  从成交客户置业目的分布情况看，改善居住和投资是主要购买目的，商务会客型购买目的占有相当比重。 （三）、 招商钻石山 （ 1）、项目基本情况  位于南 开区卫津南路奥体中心旁；  占地面积 万平米，建筑面积 31 万平米；  建筑形式有超高层、高层、双拼、联排、叠加别墅；  社区整体容积率 ；  招商地产着力打造天津市精品项目；  目前已销售 11 万平米，当前存量约 20 万平米；  项目一期推售产品为超高层 住宅，现已基本销售完毕；二期产品以高层住宅为主，预计 2020 年 10 月入市； 社区整体容积率较高，为 ，为了规划出别墅产品，外围采用超高层建筑形式拉升总体容积率；招商钻石山国际会所为居者提供前所未有的奢华享受。 国际会所配套标准 50 米四季恒温泳池、壁球馆、健 身房、 spa、美容等 ,为业主提供高品质生活。 （ 2）、户型分析 项目超高层产品主力面积区间：一居 82 ㎡ 二居 130 ㎡ 三居 180 ㎡、四居： 240 ㎡ ； 别墅户型区间为 200380 平米； 超高层产品户型产品较为单一，主打舒适型居住产品 （ 3）、招商钻石山产品供求情况 房型 套数 面积 平均面积 成交套数 转化率 一室 70 5769 82 61 87% 两室 171 22243 130 167 98% 三室 110 19707 180 99 90% 四室 52 12468 240 44 85% 招商钻石山一期超高层产品于 2020 年年底入市，入市价约为 12020 元 /平米，先期产品均为豪华型产品；一期产品于 2020 年年底已基本销售完毕，整体均价为 13500 元 /平米； 招商钻石山二期高层产品将于 2020 年 10 月入市，主力户型以 85 平米两室、 130— 150 平米三室为主； （ 4）、成交情况 2020 年 9 月 — 10 年 8 月招商钻石山月度销售走势 （ 5）、客户情况 本地客户是主力，占成交客户比例超过 70%，外地客户占相当份额（约为 25%，其中以北京客户居多）； 本地客户中，南开、河西、和平 三区客户较多，总体占比超过 60%。 同质竞品典型项目小结 同比同质竞争市场，本案在精装修标准、宜居性方面具有一定的优势； 豪宅项目客户地缘属性较弱，客户圈层特征明显； 在高端住宅中搭配部分现金流产品能较好的平衡高端物业消化较慢的情况； 超过 120 平米的两室和 260 平米以上的大户型产品市场接受度较低。 地缘竞品市场 地缘竞品供应及存量情况 项目位于友谊南路延长线、外环线以外区域，隶属于梅江南板块；从地缘角度来看，本项目主要竞争板块有梅江板块、梅江南板块、津南微山路板块； 但综合考 虑项目市场定位及同期市场状况，梅江南版块及微山路版块主要以普通住宅项目为主，与本案城市豪宅定位相差较大，因此不作为项目核心竞争市场考虑。 主要竞争项目基本基础信息列表 项目名称 楼盘地址 占地面 积 建筑面积 容积 率 装修状况 建筑形式 开盘时 间 存量 弘泽印象 河西友谊南路与绥江道交口东南角 毛坯 高层、洋房 Dec07 松江水岸公馆 河西梅江南居住区 6 号岛 (梅江南环岛路附近 ) 毛坯 高层、小高 层、多层 Nov05 卡梅尔 河西梅江南居住区环岛东路西侧 毛坯 高层、 别墅 Sep05 华厦津典 河西梅江居住区 50 50 1 毛坯 洋房、小高 层 Oct05 海逸长洲 河西友谊南路与 珠江道交口 20 60 毛坯 高层、别墅 Aug04 6 世纪梧桐公寓 河西珠江道与九连山路交口 毛坯 高层、小高层 Nov07 1 江胜天鹅湖 河西梅江南居住 毛坯 高层、别墅 Oct05 区 水岸江南 河西友谊南路梅江南居住区 11号地 精装 修 高层、别墅 Jan08 富力津门湖 河西紫金山路与珠江道交口西侧 112． 4 165 精装 修 高层、小高、别墅、洋房 Nov07 51 地缘市场典型项目分析 （一）、 富力津门湖 （ 1）、项目基本情况  位于河西紫金山路与珠江道交口西侧。  项目占地 112 万平米，总建筑面积 165 万平米，容积率 ，其中商业用地 57 万平米，是中心城区难得的综合性大盘；  项目规划物业类型有住宅、 MINI 套房、别墅、商铺； （ 2）、户型分析  项目整体分为 6 期开发，目前一、二期已基本销售完毕，目前正在热销的三期产品“云舒、鸣泉”组团，主要以 8 99 平米两室、 130140 平米三室户型产品为主，目前两室户型已售完；  项目当前存量为 6 万平米，未来市场供应约 51 万平米，普通住宅产品将以 80— 100平米两室、 130—— 150 平米三室户型产品为主 （ 3）、富力津门湖产品供求情况 户型 套数 面积 平均面积 占比 一室 961 58611 61 13% 两室 146 12903 88 3% 两室 718 90322 126 20% 三室二厅 937 138981 148 31% 三室二厅 348 66349 191 15% 四室 301 68518 228 15% 五室以上 64 15276 239 3% 存量户型 户均面积 （㎡） 产品存量套数 产品存量面 积（㎡） 存量占比 一室 67 419 28049 48% 二室 120 14 1469 3% 三室 159 64 9410 16% 四室 226 57 10988 19% 五室以上 239 25 7937 14%  富力津门湖 已入市产品目前存量以 67 平米一室、 160 平米以上大户型产品存量为主；  富力津门湖未来入市产品预计以 90 平米两室、 130— 140 平米三室为主力户型； （ 4）、成交情况  项目 2020 年 8 月至今月均消化面积 8000—— 12020 平米；  项目 09 年成交价格曲折上升， 2020 年 4 月达到历史最高价格，约 16500 元 /平米；  4 月新政以后，该项目推出多套“特价房”，价格约 13000 元 /平米，月均去化量达 1万平米，销售状况良好；  由于过去的一年中，项目三室户型供应较多，销售总体占比较大，约占 40%，其次是一室户 型，占总体销售 23%；项目户均套值中，以 132 万两室、 199 万三室为主； （ 5）、客户情况 客户来源： 三居及以下产品客户主要来源于工作地点或原住所在附近区域（河西区、西青区为主）；大三居及以上产品客户地缘性减弱，来自区域比较广泛。 客户年龄： 3045 岁之间，大三居及以上客户年龄偏大。 职业特征： 购买两居客户为大公司职员、机关单位员工；三居客户为大公司中层、私营业主；大三居及以上产品客户为私营业主、大企业的管理层。 购房关注点： 两居及小三居客户主要关注内部功能性，出房率等； 三居客户关注居住配套及相 关的外部环境； 大三居客户关注的是居住的尺度、是否可以看到湖面等品质方面的特点。 付款方式： 一次付款比例 5%左右，贷款基本都会选择最低的首付额度， 200 平米以上的可以选择 5 成首付。 （二）、 世纪梧桐公寓 （ 1）、项目基本情况  位于河西珠江道与九连山路交口；  占地面积 万平米，建筑规模约 万平米，容积率 ，规划为小高、高层住宅；  梅江核心区域精品住宅社区， Art Deco 建筑风格，精品园林；  主力户型以 110— 140 平米两居、三居户型为主； 于 2020 年 11 月开盘，现处于尾盘阶段，存量 9800 平米，当前售价已达到 21000 元 /平米 （ 2）、户型分析 两室以 88 平方米至 120 平方米为主；三室以 137 平米为主，四室为 170 平米为主 产品线丰富，兼顾现金流产品以及舒适型产品 （ 3）、产品供求情况 房型 供应套数 供应面积 户均面积 成交套数 转化率 一室 24 1779 74 24 100% 两室 450 47621 106 435 97% 三室 420 55268 132 386 92% 四室 58 9482 163 38 66% （ 4）、成交情况 尾盘阶段， 月均去化 2020 平米，当前价格水平 21000 元 /平米 （ 5）、客户情况 客户来源： 三居客户主要居住在梅江早期项目， 20%客户来源于南开水上区域、卫津路延线。 大两室及小三室客户居住为瑞江及解放南路、友谊路沿线，津南及西青临近于梅江的区域。 客户年龄： 高层以 2540 岁之间，小高层三居年龄多在 40 岁以上。 职业特征： 三居主要以大型企事业单位、公务员高层管理人员及中型规模以上的私营业主。 大两室及小三室主要以企事业单位或私营企业中层管理人员及私营业主或依托于父母的年轻人。 购房关注点： 购买大两室或小三室 的客户主要看中项目区域，户型设计较好，项目品质，在其购买力尚能承受的基础上购买此小区有身份体现感。 三居客户对于项目品位，建筑风格，景观设计及随房配套较为看中，如入户大堂，电梯入户，中央空调， LOWE 玻璃，地暖，新风等。 付款方式： 一次性付款客户占到项目总量的 7%左右。 贷款基本都会选择最低的首付额度，三居客户可以选择 35 成首付。 （三）、 首创福特纳湾 （ 1）、项目基本情况  位于西青友谊南路延长线。  项目占地 万平米，总建筑面积 万平米，容积率 ，总户数 1508 户；  项目规划物业类 型有洋房、别墅两种；  项目受 90/70 限制，洋房产品主要以 90 平米以下、一梯两户两室户型为主，另外有1 130 平米三室；  项目目前尚处于推广展示阶段，预计 2020 年第四季度开盘，预计均价 10000 元 /平米左右；目前到访客户以周边地缘客户为主，主要来自河西、西青、津南； 地缘竞品典型项目小结 梅江版块有效供给减少将推动区域置业向梅江南版块转移； 梅江版块存。