xx枫景营销策划报告doc(编辑修改稿)

xx枫景营销策划报告doc(编辑修改稿)内容摘要：

图书阅览室 社区幼儿园、托儿所 亲子游戏场 可以露天 儿童电脑教室 少儿课后辅导中心 社区服务设施 便利店 美发中心 邮政服务、自动取款机 社区洗衣中心 社区医疗保障中心 管理中心、保姆机构 小型商务中心 七、交通分析 1） 本案周边公共交通非常 发达，火车站、南京路、人民广场、静安寺、曹家渡、徐家汇等都有直达的公交线路； 2） 行车沿常德路向南 公里可到达延安路高架扎道口，沿新闸路向东 公里可到达南北 高架匝道口； 3） 规划中的地铁 7 号线也途径本案的边缘； 八、安保管理分析 1） 本案共有 8 个以上的出入口，周边目前还多为旧区因此要加强保安和物业管理服务； 2） 红外线周界警戒和警报监视系统是不可或缺的配置； 3） 每户均应设置紧急按钮、可视对讲和在各楼入口设置密码门销； 4） 在小区内的主要出入口和地下室出入口设置录像系统保留 72 小时、以便发生意外事故的追查； 5） 建议门 窗设置磁簧感应装置，以防宵小侵入； 九、建筑立面分析 1） 现代的外立面、简洁的线条、配以大型落地窗都将成为本案的亮点； 2） 外立面选用涂料，更能体现品质感，但应注意维护； 十、入口门厅分析 1） 宽敞、豪华的门厅是提升品牌的直接手段； 2） 增加门厅的透光性，更能表现门厅的宽大、豪华； 3） 由于门厅面积较大，应该加强门厅内的布置和功能划分 十一、房型分析 目前的房型设计共同的缺点是： 1） 单套房型必须符合上海的购房习惯，即客厅的面宽为 米，不小于 米；主卧面宽 米；次卧面宽 米，不得低于 3 米等； 2） 所有餐厅都是暗间，功能性较差、布置较难； 3） 小面宽、大径深和缺少储藏空间、衣帽间是所有楼栋的通病； 4） 2 号楼的中套房型有遮光问题，建议如图“倒八字”处理，这样既可以解决中套的采光，又可以将楼层改为两头的一梯一户大房型，中间的一梯两户较小房型； 5） 4 号楼，厨房不应向客厅开门、建议向餐厅开门，客卫离起居室太远，建议增加餐厅面积，减小径深； 6） 6 号楼中的 2 房厨房遮光严重； 十二、面积、配比分析 1） 以目前规划设计来看面积控制的较好； 2） 根据对产品的建议，房型配比建议如下： 户型 建筑面积（平米） 数 量（套） 比例（ %） 1 房 60 90 8 小 2 房 85 110 10 2 房 100 290 25 2+1 房 110 110 10 小 3 房 130 230 20 3+1 房 140 160 15 4 房 160 70 6 跃层 200 以上 70 6 合计 1130 100 十三、建材分析 1） 小房型建议采用装修房出售，较之个人装修即能够变相的降低小房型的总价，又可以减少日后物管维修的几率； 2） 公共部分如门厅等应提高建材设备的配置，这是高档楼盘的重要标志； 营销篇 USP 分析 一、优 势 开发商的背景优势。 充分发挥开发商的有利背景 实力、专业、文化相通，这在中高档楼盘的开发中尤为重要。 高档地段的区域性开发。 在高尚地段的大规模开发机会较少，这一机会激发了客源的聚流。 高尚的规划。 有足够的开发规模，进行创新的规划，改变静安原有居住中高尚但缺少环境好社区的不足。 组团、均好性规划 集中绿化空间 地下空间的利用 综合优势的定位空间，是我们楼盘切入的主要优势。 二、劣势 静安的集中开发，造成将来供需比例失调。 静安区目前囤积 100 万方以上的待开发土地，势必在未来三年内出现大盘量同期供应的竞争局面。 同时由于旧城改造政策优惠，中档次、中高档和高档大盘同时发售的现象也不可避免。 本项目地块与竞争对手比较各有特色。 在中高档、高档市场的争夺中，同在静安区中各有特色，我们的地块优势并不明显。 比之好的地块和比之差的地块容易造成对本项目的夹击攻势。 三、机会 静安中心区域从未有大型高尚社区。 根据城市发展要求，在五到十年内建成符合国际先进标准的“双高区”，即高品位的商业商务区和高品质的生活品质区。 这一举措，将一改静安房地产主流市场在前 一轮开发中落后的局面，提升静安区交易价格水平。 上海经济的繁荣和 WTO 的加入，创造了多个市场，加之静安本身的多市场吸纳能力，为本项目多个市场定位提供了条件。 上海的经济繁荣，在目前国际和国内形势下，并随着 WTO 的加入，必将成为最大的收益者，上海的房地产市场出现一批新的购买客层„„投资者和回归者。 进入时机为我们创造战机。 进入时机对于我们至关重要，它可以让我们规避竞争夹击的风险，也可以让我们有力地切入新一轮客源。 四、威胁 多地块开发同期竞争，将来会出现供需失衡。 供需平衡的破坏，会造成消费者的持币观望和客源的分流。 战略定位 如何捕捉多个目标市场并进行有效的排列。 如何选择产品特质让我们抢夺。 如何形成强势的开盘推广。 产品定位 静安上城地 40 万平米世界级花园城池 上海静安枫景 静安印象 （静安 枫景） 静安是一本书， 枫景是一幅画； 静安是一座城的历史， 枫景是她的未来； 静安是名人的故乡， 枫景是国际菁英的生活家园。 目标市场 关于市场的锁定 一、客源构成： 主力市场 1．根在静安的财富阶层 静安在上海最富有代表性，历 史悠久、人文荟萃，东西文明深植其中，不仅名人辈出，而且众多“老贵”眷守于此，历久以来是上海市民向往的居住地。 2．静安寺商务圈和南京路沿线商业商务区的高级白领 静安区寸土寸金，不仅呈现着繁荣的景象，而且蕴藏着众多的商机和深厚的发展潜力，是上海当然的高品位商业商务区。 因此，区域内的上班族的中高层人士是我们的一大客层。 周边愿意购买的财富市场。 成长市场 港、澳、台同胞及海外人士 随着国际形势的变化和中国 WTO 的到来，上海成为全世界瞩目的安全、繁荣的国际大城市，我们可以预期即将到来的海外人士回归潮。 静安 历来都是国际人士推崇的高尚商业商务区和高尚居住地，是上海吸纳海外人士的高尚地之一，因此，港、澳、台同胞、海外人士是我们的一大客层。 市区中心地段投资客、乔迁客源。 二、购买用途： 80%自用 20%投资 营销课题 问鼎静安高尚第一城。 静安文脉和绿脉二线交汇。 展开“回归”和“开放”两种行销运动。 总体战略 一、品牌统一化，主题多元化，市场多轮次，问鼎第一 1．以整盘定位上市，抢占静安的代表地位，分期开发。 统一品牌，多主题系列，对应多个市场。 静安枫景 186。 静安枫 林绿洲 186。 静安枫丹白露 二、综合优势、四个“对话” 1． 在本项目的营销中，以“综合优势”作为营销的根本。 综合优势：开放、生态、现代、规模 创造四个“对话”。 绿与静安、绿与城的对话 文明与目标对象的对话 发展商与国际接轨的对话 历史与未来的对话 把握大盘开发的特点，将每个分期分为两大销售阶段，开盘快速吸纳客源，延长中期，保持持续旺销的人气。 （ 1）创造明确的蓄势、引爆阶段。 严格要求开盘条件，以使开盘即能去化相当部分盘量，建议现景发售，尤其在开盘地下会所的现景展示。 （ 2）在产品 营销的基础上，迅速进入对象强销阶段。 步序一：地缘市场、总价市场、海外市场 步序二：地缘市场和海外市场、全市市场和总价市场 （ 3）中期采用波段进攻的方式，创造多次去化组团。 广告总精神 静安尚地（ UPTOWN）城市绿城（ CITYOASIS） UPTOWN 从哈同花园、马勒公寓到上海商城 从百乐门、中苏友好大厦到梅龙镇、恒隆广场 静安不仅是上海的中心，静安更象征着海派文明的人文神韵 西康路、常德路„在寸土寸金的中心腹地， 奢侈地围合 10 万平方米方正基地 新加坡财团的倾情演绎，用国际的眼光再造一座市中心的希望。