上海医药集团股权置换项目doc36页(编辑修改稿)

上海医药集团股权置换项目doc36页(编辑修改稿)内容摘要：

分 (G) 装 修 部 分 (S) 设 备 部 分 (B) 结 构 部 分 (G) 装 修 部 分 (S) 设 备 部 分 (B) 结构部分 (G) 装 修 部 分 (S) 设 备 部 分 (B) 结 构 部 分 (G) 装修部分 (S) 设 备 部 分 (B) 单层 二、三层 四～六层 七层以上 注： 修正后房屋得分 (成 )=结构部分合计得分 G+装修部分合计得分S+设备部分合计得分 B。 凡是已拆除的、待报废的、房产管理部门定为危房的、无使用价值的工程，其成新率一律定为 0。 建筑物参考使用年限 1) 钢结构 生产用房 70年 受腐蚀的生产用房 50年 非生产用房 80年 2)钢筋砼结构 生产用房 50年 受腐蚀的生产用房 40年 非生产用房 60年 3)混合结构 生产用房 40年 受腐蚀的生产用房 30年 非生产用房 50年 4)砖木结构 生产用房 30年 受腐蚀的生产用房 20年 非生产用房 40年 5)简易结构 10年 构筑物参考使用年限 1)输油输气管道 16年 2)其它管道 30年 3)露天库 20年 4)露天框架 30年 5)冷藏库 30年 其中：简易冷藏库 15年 6)烘房 30年 7)冷却塔 30年 8)水塔 30年 9)蓄水池 30年 10)污水池、储油罐池 20年 11)水井 30年 12) 围墙 30年 13) 道路 20年 对授权公房的评估： 对授权公房，如是商业用房，有收益的，按租金收益法评估；难以确定收入的厂房，可采用重置成本法评估。 其土地出让金按空转土地评估，评估方法详见空转土地评估。 在建工程 土建 在建工程 —— 土建，一般采用重置成本法评估。 即按照正常情况下在评估基准日 重新形成该在建工程已经完成的工程量所需发生的全部费用确定重置价值，当明显存在较为严重的实体性、功能性和经济性贬值时，需确定贬值额，并从重置价值中扣除；如工程在建时间较短，则不考虑贬值因素。 在建工程重置价值可根据工程项目概（预）算书所载资料加以核定。 未完工项目，开工时间离评估基准日不超过一年的，一般按工程结算价款，扣除不合理费用后，确定其价值。 如果工期较长、或超过正常建设工期，工料费用价格变动较大，应按实际实物用量和现行市场价格计算工程造价。 库存材料、工程物资应与工程项目分开评估，其重置价值为市场购买价加 上合理的费用组成。 清查核实后，如经抽样评估，市场价与账面值变动很小，可以账面值确认评估值。 资金成本为正常建设工期内工程占用资金的筹资成本。 资金成本为应计利息，计息本金和计息期可按照施工建设情况下需占用的资金数额及相应的客观时间计算，利率应选择评估基准日在执行的与正常工期同期的基本建设贷款利率。 在建工程的形象进度可根据标志性阶段来划分如：基础工程完 工、地上多少层、结构封顶等来划分，现场勘察时可参考工程预算书的子目。 向施工单位和工程监理核实，了解付款情况。 对工程进度与付款有明显差别的应查清原因确定应 付未付款额，从评估值中扣除。 机器设备评估 主要采用重置成本法，其基本公式为： 评估值 =重置全价综合成新率 重置全价 =设备购置费（基价） +运杂费 +安装调试费（含基础费） +其它必要合理费用（进口设备关税、大型设备一定期限内的资金成本、手续费、验车费、牌照费等）。 首先对设备进行 ABC分类，对 A、 B 类设备，原则上应采用向生产厂家或在上海办事处直接询价；或查询国内近期发行的各种价格资料，如《机电产品报价手册》；对其中某些非标设备，可与规格、型号相似的标准设备对比，用类比法求得；对 C 类设备 ，宜选用被评估单位当地的现行市价。 对一时难以询到市场价格 ,又难以找到类比设备时 ,可用物价指数法确定。 企业账面的设备原值一般都包括运杂费、安装调试费、基础费，以及其它费用，上述费用的物价变化指数与设备价格变化指数是不同的，应分别计算； 在设备功能同等条件下，根据替代原则，国产设备应选择可能获得的最低价。 设备运杂、基础费的确定 根据机械工业部 [机械计（ 1995） 1041号文 ]1995年 12月 29 日 发布的《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》中，有关设备运杂费、设备基础费、安装调试费概算指标， 并按设备类别予以确定。 其它合理费用：主要是指资金成本，对建设周期长、价值量大的设备，按建设周期及付款方法计算其资金成本；对建设周期较短，价值量小的设备，其资金成本一般不计。 表 3 机器设备运杂费率表 序号 地区分类 设备所在地的省（市）名称 运杂费率（ %） 1 当地采购 0． 52 2 一类 北京、天津、河北、山东、山西、江苏、上海、浙江、安徽、辽宁或邻近地区采购 14 3 二类 湖南、湖北、福建、江西、广东、河南、陕西、四川、重庆、吉林、黑龙江、甘肃 25 4 三类 广西、贵州 、青海、宁夏、内蒙古 26 5 四类 云南、新疆 27 表 4 设备安装基础费率表 设备分类 设备安装费率（ %） （一般） 设备基础费率（ %） （一般） 1 机加工车间设备 12 2 2 起重设备 912 3 机械化自动化设备 12 4 10T161。 20T 锅炉房 42（含筑炉费 14） 5 2T161。 4T 锅炉房 31（含筑炉费 14） 6 变电站（室）设备 （ 10 千伏以下） 2025 7 电解铝车间 42 1 8 制冷通风设备 10 9 集中空调设备 6 10 冷却塔 设备 10 11 电气设备 8 12 电梯 1015 13 程控电话总机 10 14 深井泵房 17 15 加压泵房 32 16 煤气站、冷冻站、污水处理站 10 17 油库、汽车加油设备氧气站 5 18 材料库存（不包括立体仓库） 19 有吊车 无吊车 4 2． 5 20 汽车库 3． 54。 5 注： 专用生产线或成套设备试生产过程费用未包括在内。 归设备的拆迁费一般按该设备原值计算的安装费的 50%计列 设备基础费如已列入房屋建筑物中评估，则设备 中不可重复计算 进口设备重置全价的确定 进口设备指由境外直接引进的设备，一般都是通过外贸公司订货，有订货合同、外贸结算单（发票）和竣工验收资料等，不同于市场上采购的外国生产的电器产品。 进口设备重置全价 = CIF 价 + 进口关税 + 增值税 + 消费税＋银行财务费＋外贸手续费＋商检费＋国内运杂费 + 设备基础费 + 设备安装费 + 其他合理费用 进口设备的重置全价包括： ①设备货价，有离岸价（ 价）和到岸价（ ）之分； ②境外运输费和运输保险费； ③关税、增值 税和消费税； ④银行财务费和外贸公司手续费； ⑤国内运杂费； ⑥安装调试费（包含基础费）； ⑦附加费用（商检费）； ⑧其他合理费用； 到岸价（ ） =离岸价 ( 价 )+境外运输费 +运输保险费 离岸价 ( 价 ) =出厂价 +包装费 +运到交货口岸的运杂费 设备货价一般包括设备的主机价 ,一定数量的备件和易耗件 ,必要的工具和附件 ,设备的安装调试费 (外方人员的劳务费及为安装试车提供的材料和试件费 )、资料文件费、人员培训费和必要的软件费等，需认真研究订货合同，区别对待。 货价的确定（到岸价 ）方法有： 格； ，并视具体情况考虑设备生产国分类历年。