广州正域物业白云尚城管理方案(编辑修改稿)

广州正域物业白云尚城管理方案(编辑修改稿)内容摘要：

每人监护面积 2000— 2500平方； 5— 10万平方，每人监护面积2500— 3000平方； 10— 30万平方，每人监护面积 25003000平方； 真诚合作 16 物业管理人员定编的一般标准（参考） 工程人员 大类 详细岗位人员 10万平方以下 10— 20万平方 20— 30万平方 30万平方以上 工程维修人员 主管 1 班长 不设 运行和维修班工各 1人 (超 30万平方的增设情况视情况而定 ) 高压配电房值班电工 设 3人 (3班倒 )包括水泵房值班 水工 每 10万平方配置 1人 中央空调工 每 10万平方配置 1人 电梯工 每 10部电梯配专职电梯工 1人 维修电工 每 10万平方配置 3人 综合维修工 每 10万平方配置 2人 综合劳动定额 每 10万平方配置 1012人 真诚合作 17 物业管理人员定编的一般标准（参考） 清洁人员 清洁 详细岗位人员 10万平方以下 10— 20万平方 20— 30万平方 30万平方以上 主管 1 班长 1 2 20万平方以上，每增加 5万平方增设 1人 楼梯清扫 14层 /H 人 (1梯 4户 ) 擦楼梯、扶手、地脚线 8层 /H 人 (1梯 4户 ) 外围地面清扫 500平方 /小时 人 洗地毯 100平方 /小时 23人 刮玻璃 15平方 /小时 人 电梯轿厢清洁 (抹钢油 ) 1个 10分钟 人 无电梯 7层以下 5单元 /天 人 有电梯 10层 /天 人 综合劳动定额 每 4000— 6000平方配置 1人 真诚合作 18 物业管理人员定编的一般标准（参考） 绿化人员 绿化人员 详细岗位人员 10万 M2以下 10— 20万 M2 20— 30万 M2 30万 M2以上 主管 1 班长 30万 M2以内 :不设班长 ,设 2名园艺师 30万 M2以上 :设班长 2人 ,每增加 10M2配置园艺师 1人 修剪绿篱 墙状绿篱 :人工 20M/H 人。 机剪 :50M/H 丛生或块状绿篱 :人工 20M2/H 人。 机剪 :50M2/H 球状绿篱 :直径 1M球形 ,4棵 /H。 大树修剪 冠径 15M以上 ,1棵 /8H*3人。 冠径 1015M,3棵 /8H*3人。 冠径 510M,12棵 /8H*2人 冠径 5M以下 ,高 3M以下 ,单人操作 ,平均 2— 5棵 /H*人 剪草 特级、一级草坪：机剪 :360M2/H人 二级草坪：机剪 :280M2/H人 三级草坪：用汽垫机剪 180M2/H人，用割灌机剪 60M2/H人 四级草坪：用割灌机剪 40M2/H人 淋水 500平方 /小时 人（人工） 杂草清理 2050M2/H人（不等） 机械检修 平均 2D/人（每月） 综合劳动定额 室外绿化：每 6000平方绿地面积需配置 1人 室内绿化：每 2万平方建筑用地（或者 200户以内）配置 1人绿化工，每 10万平方配置 2— 3人 真诚合作 19 各部门人员入职时间列表 2020年 5月后 办公室 物业经理 行政人事助理 饭堂人员 品管员 采购 \仓管 财务 出纳 (大堂贴心管家岗 ) 加强培训 \考核 \奖优罚劣 (选优秀人员到万科接受再训或者参观其他楼盘 ) 为第二个项目储备人才 装修管理及日常事务 二期及其他项目的参与 安管部 安管主管 售楼部门岗 3人 样板房岗 3人 商场外围岗 4— 5人 大门门岗 消防监控中心岗 车场岗 巡逻岗 住户中心 主管 1人 助理 1— 2人 助理到岗 工程部 主管 1人 水 /电各 1人 其他物工人员到岗 (接管验收期 ) 清洁部 主管 1人 售楼部清洁员 1人 样板房清洁员 3人 各岗位员工到位 会所 主管 收银员 \服务员 \救生员 主要事务 各部门主管到万科接受培训 了解广州物管市场 前期协助售偻 开展收楼前培训 \动员 ,接管验收等,住户中心对外营业的准备 ,交收楼工作事务 (绿化等前期参与 \清洁开荒 ) 真诚合作 20 八、薪资标准 主任 /副主任级别： 3500—— 4000元 /月 主管 /副主管级别： 2200— 3500元 /月 领班级别： 1800— 2200元 /月 其他员工 物业助理 /出纳 :1500—— 1800元 /月 办公室：（行政人事文员 /品质管理员 /财务） 16002000元 /月 工程技术员： 1300—— 1600元 /月 安全管理员： 1000—— 1300元 /月 保洁 /绿化技工 : 800—— 1000元 /月 保洁员： 700—— 900元 /月 会所服务员： 10001300元 /月 泳池管理员： 1400元 /月 说明 :由于对广州物管市场的薪水未了解 ,这些仅供参考 真诚合作 21 四、 — 前期费用由开发商支付 前期物业管理开办费用  办公家具（桌椅、文件柜、保险柜）  办公用品（计算机、验钞机等）  办公自动化设备（电脑、打印机、复印机、传真机、收费软件系统、照相机、录音笔等）  员工生活配备（床具、洗衣机、淋浴器、业余活动设施；冷藏柜、消毒柜、餐具、灶具）  保安、清洁、绿化、工程装备（服装、警具、对讲机；抛光机、垃圾桶、洗地机、吸水机；剪草机、绿篱机、打边机；消防监控中心装备；疏通机、电工机具等） 管理机构人员工资、福利、招聘、培训、考核及演习及日常办公费等费用  管理层人员培训费（如去万科接受培训和 ISO培训等）  操作层员工培训纲 接管验收费（土建 \设备整改费用） 入住费用  清洁开荒费（施工单位已做外墙清洗和工完场清后仍需做此事） 建筑面积的 3— 4元  入住仪式费  印刷资料费用 管理用房装修费 一般会按照一定建筑面积配置相应物业管理用房，产生的装修费用 标牌制作 不包括栋牌、房号牌在内的小区平面图、办公、设备、导向、警示、车场、告示栏各类标识牌费用 真诚合作 22 物业管理成本预算的几点说明 关于成本预算的几点说明  人工部分 由于出入口及车库管理方式未知未来确切规划，及智能化程度（对安管员配置有相当影响）本方案暂定两个主出口及两个车出入口计算 如每个大堂均有可视监控及电梯内均有的话，安管员在区域内的巡逻人员会减少。 如出入品 /车库的智能收费（图象对比）程度高的话，安管员也会少些。 如绿化工人工淋不一小时是 500平方，而有了自动喷淋系统，人员也会减少。  工程维修保养部分 由于灯具的用途、个数、瓦数均未知，本方案以经验值预算  水景养护部分 以 1万立方米水体预算  会所运营成本 以康体由物业管理来预算 另：经测算每月成本为 40万左右，  管理费收入方面 :住宅收费 / 150000 M2 =27万。 商业 3元 18000M2 = ,累计 32万。 月收费率 9095%,为 2931万 ,  其他则用经营收入来弥补 车库收入 ,671个车位 ,以 30%出售则 200个车位 40元 /月 /个管理费 =8000元。 出租费 :出租 60%,400个 350元。