崇明城桥镇项目营销策划报告(编辑修改稿)

崇明城桥镇项目营销策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

区的集中城市化战略相互接轨，扎实推进 “三个集中 ”，真正做到 “山河重整 ”。 三、崇北分区（主题乐园区与有机生态农业展示区） 崇北分区是全岛土地成本最为低廉的地区，沪崇苏高速公路穿越，土地增值空间较大，是崇明战略性开发的重要棋子之一。 规划崇北分区确定为大型主题乐园、大型会展论坛、大型科教园区、大型体育场所的布局空间，可接收和分流上海、江苏（华北）两方面的人流，并作为全岛有机生态农业的发展展示区进行控制。 主要工作包括： 一是对岛域北岸沿线新垦区土地进行整理和储备，协调对农场和江苏部分行政区的关系，积极论证启东大桥选址和沿海高速公路、沿海铁路的走向，控制分散、零星的土地批 租和开发行为。 二是对积极筹划世界级主题乐园等四大类型项目的引进，未雨绸缪，使之成为崇明旅游度假岛的先发地区，并能全方位地带动崇明经济的发展和基础设施的建设。 四、崇南分区（田园城市化中心城区） 崇南分区是全岛的政治、经济和文化中心，是人口和城镇稠密区及产业的集中区，呈带状分布，对全岛经济和社会的空间辐射效果强大。 规划崇南地区确定为全岛田园式的城市化 中心城区，最为集中的人口城市化地区和产业布局园区，成为全岛农村城市化和农民市民化的导入空间。 主要项目包括： 一是启动崇明新城和堡、庙、新、向等四个中心镇片区建设，扩大中心城镇规模，将全岛较分散的居民点人口、产业向此地带集中，推进崇明城市化的质量和水平，同时也为全岛山河重整、置换土地提供了重要的腾挪空间。 二是按照低密度的田园水城风格和链状相接的组团城市形态，高标准建设城镇间的生态林地、交通网络和市政基础设施，高标准地建设好居民小区、教育医疗设施和社区文化设施，成为全岛基本现代化进程中的服务中心，规划人口约 55 万，占全岛人口的2/3。 三是调整优化工业园区布局，化大力气关闭全岛高污染的 “五小 ”企业，加强崇明工业园区各分区对劳动密集型、农副加工型和高科技型的企业承接作用，提供相当数量的就业岗位，同时，创建上海首家国家级清洁生产示范区和海洋产业创新基地，为经济发展提供新的增长点。 五、崇西分区（生态景湖区与环湖度假、国际会议办公区） 崇西分区是崇明全岛位置最远、水质最好、环境幽静的地区，明珠湖周边分布有崇西水闸、边滩水库等一系列生态湖泊和东风西沙等岛外岛，是崇明岛自然风光最为优良的地区之一。 规划崇西分 区将建成为生态景湖区和比照 “东方的日内瓦 ”的大型国际会议、办公区和环湖度假区。 主要项目包括： 一是依托明珠湖的开发，培育国际会议基地、论坛中心、会展中心、企业总部等商务功能，力争成为未来上海作为世界级城市势必大力发展的国际组织或跨国机构集中地。 二是开发环湖观光、私家游艇等项目，有选择地发展滨湖高档别墅和度假休闲区。 三是对崇西深水岸线和外岛地区进行战略储备，作为远期离岸型自由贸易区、港口物流集运区、大型娱乐宾馆业发展备用地。 对本案的启示： 上海国际大都市地位的确立，将使整个上 海与国际市场接触更加紧密，崇明作为西太平洋沿岸中点、上海北翼的长江口，这对于崇明未来打开外贸市场的可性行具有深远意义；未来将引领崇明的住宅客户群体朝中高档化、国际化转型。 崇明岛具有先天的生态景观优势，未来将建成世界级城市的海上花园，高起点规划将使崇明岛的综合优势更加明显。 本案处于五大功能分区的崇南分区，规划为 “田园城市化中心城区 ”，又处于老城区和新城区交界处，将是崇明岛未来最为集中的人口城市化地区和产业布局园区，未来大量人口导入，对于本案的客户定位具有指导作用。 崇明岛目前处于发展期，各项建设均朝良性方 向发展，本案未来具有较大的升值潜力。 （二）市场分析 第一章 上海房地产宏观大势 一、上海整体投资环境分析 国际大都市背景下的城市新格局 从 2020 年－ 2020 年的五年是上海加快建设国际经济、金融、贸易、航运中心重要时期，在全球化背景下的区域经济发展，既融合又竞争的态势更加明显，上海作为区域经济的龙头，要更好地服务于长江三角洲乃至全国，首先必须继续保持自身在区域竞争中的优势。 在未来四年中，原有城市布局难以适应生产力发展，城市发展的重心由中心城为主转向 “内外并重 ”，进 行新一轮布局，从而吸引人们的经济活动、居住活动、娱乐、休闲甚至购物向郊区城镇转移和扩散，为房地产持续发展提供广阔的空间。 崇明规划的五大功能区的发展将依附于上海整体大环境的发展，上海成为国际中心，才能保证崇明未来的可能性，崇明是对上海城市功能的补充，上海是崇明赖以发展的大树。 宏观经济持续向好，投资环境日趋完善 数据来源：上海市统计局 上海 2020 年提出的目标是：国民经济继续保持持续快速健康发展，国内生产总值年均增长率继续高于全国 2—3 个百分点，到 2020 年人均国内 生产总值达到 10000 美元左右；基本建立与国际大都市功能相适应的新型产业体系，经济运行质量和效益明显提高，综合经济实力显著增强。 近年来，在上海市整体经济持续发展的大环境之下，崇明岛的发展也不甘落后。 2020 年，崇明县的第一产业、第二产业、第三产业均保持增长势头，相比2020 年，分别增长了 %、 %、 %。 良好的经济环境，将吸引更多的投资者看好崇明，投资崇明，带动区域经济循环发展。 45004901533758126329689275001000002020400060008000100002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020上海历年及未来5 年G D P 增长趋势（单位：美元） % 居民收入稳涨，总体购买力强劲 过去六年中，上海城镇人口和农村人口的可支配收入均保持快速的增长 ，在人口数量基本稳定，每年略有增加的情况下，上海总体的购买力呈现比较快的增长态势， 1998 年－ 2020 年的年平均增长率为％，到 2020 年总体购买力超过 1717 亿元，再考虑到上海有接近 300 万的流动人口 (旅游人口 )，因此实际购买力已经超过现有的数据，上海各区域的市场消费能力将继续保持强劲势头。 上海总体的购买力 19982020 数据来源：上海市历年统计年鉴 二、近期政策分析 政策一： 10 月 28 日，央行出台加息政策 影响分析 ① 对房地产市场：交易情 况波澜不惊 根据我司近期对房地产成交量的跟踪分析，自从28 号加息政策公布以来，上海全市的房地产无论是成交量还是成交价都未出现较大的变化，保持着平稳的走势，市场对加息政策的反响并不热烈。 两周（ 10 月 18日 ——11 月 1 日）以来房地产交易情况分析 ② 对房价：消费者可承受房价实际下跌 2％ 对于消费者而言，本次加息最终的反应机制是加息将导致月还款额的增加，进而导致购买力的下降。 根据这个机制，我们可以发现如果加息幅度为 ％（大多数贷款应该都在五年期以上），消费者的购买力约下降 2％左右。 下表假定申请贷款为 50万元，利率为 ％（加息后），那么在新的利息条件下的月供变化如下： 贷款年限 10 年 15 年 20 年 25 年 30 年 原月供 现月供 月供增加 增加比例 ％ ％ ％ ％ ％ 从上表可看出，本轮加 息导致的购买力下降的最大幅度也仅为 3％，考虑到五年以内贷款利率较低，及并非所有人都是贷足 30 年等因素，综合估计大约在 2％左右。 ③ 对购房者：心理影响大于实际 考虑到加息对整体的房价影响仅仅为 2％左右，与同期的房价波动动辄 8％、 10％相比实在是小巫见大巫。 同时由于购房者实际对于加息早就有了一定的心理准备，因此，可以说本次加息可能带来的影响被提前消化了。 但并非说购房者因此就没有任何反应，经历了将近 9 年的连续降息后，可以预期未来整体金融政策很可能会进入一个加息周期，因此，购房者尽管对本 次加息反应不大，但却在心理上不希望看见连续加息的现象，那样的话，还贷的压力就会骤然加大。 就不同目的的购房者而言，加息的最直接影响各有不同，如表所示： 类别 影响分析 备注 住宅类 自住类 高档 购房者的月供还贷额敏感度不高，影响不大 一次付清比例增多 中档 对于月供敏感度较高，影响较大， 经济适用房 对于月供敏感度很高，影响很大， 重新考虑购买面积 非自住类 投资者 融资成本上升，投资利润下降 投机者 融资成本上升，价格预期抬高 非住宅类 商业、办公 加息对商办的影响远 大于住宅类 ④ 对开发商：加息影响各有异同 通过对业内开发商的了解，我们发现，虽然开发商由于加息导致开发贷款利率上涨，土地储备的成本增加，从而面临更大资金回笼压力。 但是贷款无上限的政策却给开发商以可以贷款的希望。 根据我们所了解到的信息反馈，部分开发商由于资金链的紧张，甚至向地下钱庄或是信托机构融资，融资利率高达 12％甚至 20％。 当然对于不同性质的开发企业，加息影响也各有不同，对于大型、品牌企业，由于 2020 年的金融控制以来，即开辟了多元的融资渠道，因此在项目现金流方面比较宽松，而那些中小 型企业则无异于雪上加霜。 行业的优胜劣汰法则将会残酷地考验每一个业内开发（投资）商。 点评： ① 加息针对需求层面 目标减少房地产投机活动 本次经济过热的根源可以归咎于房地产，而房地产过热可以部分归因于利率过低，过低的利率导致一些城市的大量消费者进入购房行列。 出于培养居民消费热情考虑，因此自从去年以来，无论是控制土地还是压缩信贷主要都是针对供应方即开发商，但却没有从根本上改变消费者的购房热情，或者说房地产热并没有改变，从而在需求持续高涨的环境下，其调控结果是房屋供应增速快速下降，房价照升不误，而加息，不仅 能够从根源上调整房地产过热的现实，也让政府的宏观调控由以往行政的方式向市场化的方式改变。 同时，目前房地产市场中的投资性比例已经很高，而短期投机性需求更是占了绝大多数。 银行贷款利息的提高使得这部分投机者的还贷压力进一步增加，特别是对 “以租养房 ”的投资型客户影响较大，而对于比较高端的、有其他固定收入的投资者影响相对较小。 实力不济的炒房者的短期投机行为将受到一定程度的遏制。 ② 本次加息象征意义大于实际，再度加息影响巨大 无论是土地解禁后的配套政策出台还是加息，宏观调控政策都并非针对老百姓，其主要目的还是 对宏观经济进行调控，以压制当前经济过热的局面，同时可以抑制物价，最终受惠的将还是老百姓。 同时由于本次加息幅度仅仅 ％，对购房消费行为并不形成较大的影响。 但却使我们利率由以往下降的通道转变为上升的通道。 尽管幅度很小，但如果政府根据调研结果发现第一次加息实际上并未达到预期效果（房地产热并未降温），相应的于近期实行再次加息。 则无论（第二次）加息的幅度是多少，消费者的消费信心以及开发商的投资信心都将会受到极大的影响，市场的前景将会看淡。 ③ 加息后房价走势预期平稳 考虑到各项宏观调控政策的逐步落实，以及随后土地配套政策的出台，无论是开发商还是消费者对于政府调控房地产市场的信心都明确无疑，受此影响，尽管在目前环境下整体房价走势不会下跌，但增幅减速却是必然的。 加息所带来的影响，也将在崇明房地产市场出现，就目前的微幅调整，对购房者产生的影响不大，但将会小幅度增加一次性付款客户比例。 政策二：限制囤地 沪土地储备实施细则出台 政策概要：近期，上海市房地局公布了《上海市土地储备办法实施细则》。 该《细则》规定：（一）储备拟依法征收后实行出让的原农村集体所有土地的，市土地储备中心与区县土地储备机构所占比例各为50%；（二）储备第（一）项以外土地的，市土地储备中心所占比例为 30%，区县土地储备机构所占比例为70%。 影响：《上海市土地储备办法实施细则》的出台意味着上海将建立起了明确的市区两级土地储备体系，市政府对土地的控制力得到了增强，房地产开发商无限期“。