丹东颐和园老年公寓(养老院)建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

丹东颐和园老年公寓(养老院)建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

长。 但同时由于现代不良生活方式引发的诸如冠心病、高血压、脑血管疾病、糖尿病等的发生率也有了较大的提高，对人们的生命健康构成了较大的危害。 通过对心脑血管疾病、糖尿病等的研究，人们越来越清楚地认识到不良生活方式对此类疾病的形成和发展具有重要的作用，在此类疾病的治疗和预防上改善不良生活方式既适用于这些疾病的一级预防，也是所有临床治疗的基础措施。 而不良生活方式主要有吸烟、酗酒、缺乏体力活动、不平衡的膳食习惯（高热、低营养素）和过大的生活精神压力等。 但通过调查表 明，目前社会老年人群中还有相当大的一部人没有意识到这种不良生活方式的危害性，成为心脑血管疾病、糖尿病的高危老年人群。 而我们疗养公寓工作的主要内容之一就是要培养疗养老人养成健康卫生的生活习惯，为进一步养成卫生保健习惯奠定基础；并且还要通过疗养公寓系统的疗养 27 生活规律来提高疗养老人进行体育锻炼的自觉性和积极性。 所以疗养公寓可以通过组织系统的、经常性的保健课和健康教育活动来提高疗养老人改变不健康生活方式的自觉性，并通过他们来影响其周围的老年人群，进而提高整个社会老年人群的健康卫生生活水平，降低此类相关疾病的发生率。 同时，对于心血管疾病、糖尿病等相关疾病患者的部分老年人群，其中大部分人通过在老年疗养公寓的规范化治疗后，主要症状得到了控制，但在疾病的稳定期该如何进一步治疗和进行预防，防止病情的复发和加重，却没有一个正确的认识。 这样，在老年疗养公寓期间则可以通过组织一系列的相关疾病防治知识讲座和宣传，使这类疗养老人能对相应疾病的发生发展和预防保健知识有正确的认识，并了解所患疾病的相关危险因素，积极加以预防和克服，从而提高对此类疾病的知晓率和治疗率。 综上所述，在老年疗养公寓充分地利用各种以自然疗养因子为主的综合疗养因 子的治疗作用，使处于亚健康状态的疗养老人能调整到一个健康舒适的状态，或促使有慢性疾病的疗养老人进一步康复，使疗养老人经过疗养治疗后其机体的各项生理功能和后备功能得到锻炼和加强；再结合系统全面的健康教育，促使人们养成良好的卫生生活习惯、增加健康意识、提高自我保健能力和掌握预防各类疾病的方法，才是现代预防保健医学的根本措施，才能为提高全民健康水平发挥老年疗养公寓自身的作用，同时也可以为疗养公寓的建设发展创造新的发展机遇。 人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。 然而老年人口比重的 日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为 21 世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。 人口老龄化要求调 28 整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。 为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求， 必须 发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。 老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是 解决老龄化问题的有效对策之一。 一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。 老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。 党中央、国务院历来十分关注老龄问题， 2020年发出了《关于加强老龄工作的决定》等一系 列文件指示，我国制定颁布了《中华人民共和国老年人权益保障法》，使我国老龄事业有法可依有章可循。 中共辽宁省委、辽宁省人民政府十分重视老龄问题。 早在 2020年就以辽委发【 2020】 8 号文发出了《关于贯彻 中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定 的实施意见》，指出“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。 ”“做好老龄工作，满足老年人日益增长的物质和文化生活需要，切实保障老年人的合法权益，对于促进我省两个文明建设，保持社会政治稳定，具有十分重要的意义。 ”省委、省政府制定了一系列方针政 29 策和具体措施， 投入财 力物力，促进了我省老龄事业的健康发展。 加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。 本项目 属 民办民营、自负盈亏、经营上不以盈利为目的 老年疗养公寓社区 ，带有公益性。 享受国家关于养老服务业的各项优惠政策。 经营模式是住宅建设与管理相分离，住宅产品以出售为主， 投资人购买商品公寓产权置业（每户水、气、电、暖均单独计量），将公寓委托专业老年公寓管理公司统一经营管理并从中获取 租金作为投资回报。 开发商在社区为入住老人提供“康复治疗”、“基本生活”和“特护”设施（含医疗康复服务中心、饮食营养供应中心、娱乐健康中心、生态养生中心、购物旅游服务中心等），老年公寓管理公司根据规定标准向入住老人提供 康复治疗、洗衣服务、打扫卫生、定时送餐喂饭、特护和医生监护（含精神慰藉、临终关怀）、提供书报、陪伴老人、代理购物、团体旅游等 服务并收取相应费用。 饮食营养供应中心自负盈亏，在科学飮食 营养配餐方面有 套 餐也可点餐，使用饭票或刷卡。 医疗康复服务中心自负盈亏，根据一、二、三级护理标准和特护、康复方案按月或疗程收取费用。 代理购物、团体旅游自费。 娱乐健康中心、生态养生中心基本上是免费的（温泉游泳、桑拿足疗药疗、小影院除外）。 老年公寓管理公司收取的费用主要是床位费（含取暖费）、餐费、物业费、护理费、管理费、代收水电煤气费。 30 老人退休后的生活分四个阶段，分别是健康阶段（全自理健康型）、生活半自理阶段（介助）、完全失去自理能力（失能介护）、弥留之际。 根据这些阶段的特点，针对每个老人的情况制定了养老全程化方案。 在养老方式上，采取了居住养老、租住养老（异地养老和候鸟养老），度假养老方式，联网招收来自全市、全省、全国和全 世界的客人。 其主旨是 替儿女尽孝，为政府分忧，让老人真正实现“老有所养、老有所依、老有所乐、老有所为” ,尽享天伦之乐，由安享晚年向幸福晚年过渡，提高生存和生活质量，提高健康水平 ，这就是 本项目提出的初衷和老年公寓管理有限公司的责任和义务。 (1)《中华人民共和国老年人权益保障法》 (2)《国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知》 (国办发〔 2020〕 19号 )； （ 3）《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》 (国办发〔 2020〕 6号 )； （ 4）财政部和国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》 (财税〔 2020〕 97号 )； （ 5）中共中央国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发 [2020]13号） （ 6）中共辽宁省委、辽宁省人民政府《关于贯彻 中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定 的实施意见》（辽委发 [2020]8号） （ 7）辽宁省人民政府《辽宁省老龄事业发展十二五规划》辽政 31 发（ 2020） 42 号 （ 8）丹东市人民政府《丹东市老龄事业发展十二五规划》丹政发（ 2020） 27 号 （ 9）项目承办单位提供的有关 文件资料 遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委《投资项目可行性研究指南》的规定，对丹东 老年公寓（社区）建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。 本报告研究范围包括： （ 1）论述项目建设的必要性和意义； （ 2）通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案； （ 3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案； （ 4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方 案； （ 5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析； （ 6）提出可行性研究结论和建议。 丹东市五龙背镇 村，距五龙背镇 公里。 本项目总投资 ，占地 46923平方米，建筑面积32846平方米，项目竣工后可接收 1000 位老年人入住。 一．生活区： 建筑面积 30900平方米，占地面积 5950平方米。 32 1．老年公寓 6栋 ，六层，带电梯， 精装修、 建筑面积 26，100平方米（ *58米）。 占地面积 4350平方米。 全部标准二人间，每间开间 ， 进深 10米 ， 套内面积 36平方米，走廊宽 ，分摊面积约 11平方米，每间建筑面积约 56平方米。 每栋楼每层设服务室和仓库一间 20 平方米。 总计 每层 14 间 *6层 *6栋 =504间 1008 床，接待全自理和半自理老人。 2．综合楼， ,五层建筑，带电梯， 精装修、 建筑面积 4， 800平方米，（ 米 *64米），占地面积 1600 平方米，其中底层裙房 800平方米为餐饮服务中心，一层为接待大厅、老年超市、银行、教室（会议室）、娱乐健身活动中心。 二层为医疗康复中心。 三、四层为标准二 人间公寓 15间 *2层 =30 间 60张床，接待不能自理全护理老人。 五层为办公区。 二．动力区： 建筑面积 480平方米，占地面积 480平方米。 1．锅炉房和二次加压水泵房 360平方米，占地 360平方米 . 2. 液化气站 120平方米，占地 120平方米。 3．洗衣房 100平方米，占地 100平方米。 三．后勤区： 建筑面积 346平方米，占地面积 346平方米。 100 平方米，占地 100 平方米。 （含小区外部监控室） 80平方米 ,占地 80平方米。 3．车库 120平方米，占地 120平方米。 46平方米，占地 46 平方米。 四．生态区：建筑面积 560平方米，占地面积 6560平方米 . 1. 花房 200平方米，占地 200平方米。 2．蔬菜大棚 2个 360平方米，占地 360平方米。 3．蔬菜基地 3000 平方米，占地 3000平方米。 4. 果园 3000平方米，占地 3000平方米 33 五．总建筑面积 32846 平方米，建筑物占地面积 7336 平方米。 容积率 ，总用地面积 46923 平方米（ 亩），建筑密度 %。 见表 11。 表 11 主要技术经 济指标 序号 名称 单位 数量或指标 备注 1 建设规模 平方米 32846 含花房、大棚 560 总投资 万元 其中 建设投资 万元 建设期贷款利息 万元 0 流动资金 万元 100 建筑面积 平方米 32286 老年公寓床位总数 个 1068 其中医护型床位 个 60 介护 老人和残疾人居住 介助 型床位 个 336 供 半自理 老人居住 健康型床位 个 672 供 全自理 老人居住 2 新增职工人数 人 52 3 经济指标 投资利税率 ％ 投资回收期 年 16 全部投资，含建设期 34 需求分析 从 1964至 1980年，我国老年人口比重平均每十年增长 个百分 点；从 1980 至 2020 年，老年人口比重每十年平均增长， 2020年至 2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高 个百分点。 这样高的老龄化速度在世界上是少见的。 中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。 中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表 21。 表 21 中国人口年龄结构和抚养比变化趋势 年份 人数（万人） 比例（％） 总人口 60＋ 65＋ 80＋ 0～ 14岁 15～59岁 60＋ 80＋/ 60＋ 0～ 14岁抚养比 60＋抚 养比 总抚养比 2000 2005 2010 2015 2020 2025 203126 722 131 789 136 232 140 329 143 605 145 655 146 13 012 14 282 16 616 20 451 23 374 28 272 34 039 38 048 39 206 40 652 43 535 8 837 9 964 10 944 12 930 16 277 18 727 22 864 27 1 200 1 479 1 812 2 175 2 523 2 862 3。