电力建设总公司调试研究综合楼可行性研究报告(编辑修改稿)

电力建设总公司调试研究综合楼可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

主体结构 :框架结构、框剪结构 电梯系统 :直升电梯 外墙材料 :涂料、瓷砖 供暖系统 :集中供暖 门窗系统 :塑钢门窗 主要设备材料： 通风系统，消防器材，仪器仪表，防雷接地； 门窗玻璃，防水防腐，油漆涂料，墙地面砖； 光源灯具，低压电器，变配电，电线电缆，弱电系统； 供水设备，管材管件，阀门组件，室外排水，五金水暖； 康体设施 ， 园林绿化 ， 小区监控 ， 门禁系统。 项目区位及用地 本项目 位于西安市东北部的新城区 ， 该区域毗邻 产灞生态区， 附近 有兴庆、长乐两座公园，还有 浐 灞两河优美水景的交辉相映 ， 周边环境在不久的将来是最佳的 商业、办公 区域。 该项目宗地南北长 米，东西宽 米，主要 道路为长乐西路和金花北路。 该地被西安市政府规划为房地产开发用地，建设用地手续已办妥。 该地地势平坦，构筑物已拆除，具备三通一平，没有需要保留的文物等设施，无不良工程地质条件。 表 项目 综合 技术经济指标 内容 指标 内容 指标 占地面积： 3289 ㎡ 总建筑面积： 27518 ㎡ 裙楼 面积： 13057 ㎡ 招待所 面积： 7161 ㎡ 商铺面积 6530 ㎡ 停车 位（地下） ： 98 位 写字楼面积 6527 ㎡ 停车 位（地上） ： 31 位 地下室 面积： 7300 ㎡ 绿地率： 33% 建筑密度 % 容积率： 项目周边设施分析 城东处喧闹之地，享幽静之愉，是一块可以在闹市与幽静中穿插生活的理想佳地，既离开了市中心又不失其繁华，既远离郊区又不乏其幽静，这里无疑是新都市主义的核心区域。 一些外来投资商和本土开发商纷纷瞄准这一区域，众多高品质大盘的涌现将使东城区域价值得到逐步提升， 并 将蕴涵极大 的 潜力。 近几年的经济发展和市政建设步伐，使得 项目所处 区域的房地产具有较大的升值空间。 周 边 日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。 生态城东是西安 现在发展的主推品牌，大幅提升 了 西安宜居品位。 项目所在地 附近水、电、路、气、通讯、教育、医院、 商场、 邮政 、 交通等基础 设施 及市政设施 非常完善。 周边社区配套成熟，区域内同类物业销售经营状况良好。 目前， 项目周边商业气氛浓厚， 沿西安长乐路一线向东，相继涌现了白马世纪广场、西北商贸中心、时丹达服装城、丹尼尔世纪广场、新兴 24G、西北轻工市场等商业地产项目，使这一传统商圈呈现出新的活力。 与此相对应的金花南路一带，立丰购物广场也将展示 MALL在西北地区的全新内涵，沃尔玛、时代华纳等世界级名品的入驻，给这一区域带来全新的商 业活力与新鲜的商业气息。 康复路、轻工一线商圈的壮大，将逐渐引领西北地区批发零售的时代潮流， 并 以其几十年的商业底蕴与商脉，成为西安商业地产市场上的一支生力军。 项目周边教育文化 氛围浓厚 ，有 西安电力高等专科学校 、西工大附属中学、 西安现代职业学校 西北电机小学 、 西安现代职业学校 、 西安电机中学 、 西安电力高等专科学校 、 西安市自达中学 、 西工大附属中学 等学校。 项目附近 医疗卫生设施 非常 发达，附近有西京医院、第四军医大学 西安五仁医院 、 陕西中西医结合医院 、 瑞光口腔医院 、 陕西生殖医学医院 、 康大药房 、 圣和医院 、 西京医院 、 澡露堂新 康大药房 、 北方医院 等。 项目周边金融设施齐全， 各大银行均在项目周围设有支行或是储蓄所，如中国光大银行长乐西路储蓄所、建设银行胡家庙支行、工商银行长乐西路西口储蓄所、西安商业银行长乐西路支行、金华北路邮政储蓄所等。 项目周边 交通 非常 便利， 10 路、 410 路、 527 路 、 27 路车等均可直接到达 ， 可到达项目所在地的主要 车次 详细可 见图。 且 西安市近期建设规划安排建设两条地铁线路，即火车北客站至韦曲，三桥后围寨至纺织城，全长 公里，总投资 亿元。 其中，地铁 一号线 经过项目所在地，这就使得项目所在地的交通更 加便捷。 综上所述，该项目宗地 地理位置 较好， 未来 增值潜力 具 大，自然条件很好，区域环境优越，周边 配套设施 齐全，项目开发前景很好。 图 项目附近交通示意图 施工单位公司简介 西北电力建设集团公司（陕西电力建设总公司）是具有突出管理优势和雄厚施工实力的电力建设企业。 前身是西北电力建设局，始建于 1952 年，历经多次体制变革， 1988 年更名为陕西电力建设总公司，1999 年改组为西北（陕西）电力建设集团公司。 历经五十多年的艰苦创业和蓬勃发展，现已成为一个资产近 5 亿元、年产值超过 25 亿元、拥有四个专 业工程施工全资子公司、近十个控（参）股公司和直属单位、员工近万人的企业。 公司及所属公司具有电力工程施工总承包一级资质、房屋建筑施工总承包一级资质、调试甲级、监理甲级资质，以及国家对外承包工程经营资格证书。 五十多年来，公司及下属公司在国内近三十个省、市以及国外十余个国家承担了百余项工程项目建设任务，尤其是承担了从日本、英国引进的第一座大型火电站、中国第一条 330kV 输电线路及变电站、中国第一条 500kV 交直流输电线路施工、 750kV 输变电线路监理，积累了先进的施工技术和管理经验。 五十多年来，公司始终秉承 “ 品质成就未来 ” 的核心理念，强化管理和技术创新，公司参与工程总承包、施工承包、工程管理、调试、监理、咨询、技术服务的所有在建工程进度正点、安全良好、质量优良，赢得了各方的广泛赞誉，也获得了十余项国家、省部级荣誉称号，使 “ 西北电建 ” 响彻国内，叫响国际。 承建的深圳妈湾电厂工程、齐鲁石化自备热电厂工程荣获 “ 鲁班奖 ” ；唐山陡河电站、秦岭电厂二期、 500kV 平武输电线路及 330KV 秦北庄输电线路工程、国华内蒙准格尔电厂、宁夏石嘴山电厂、宁夏中宁电厂扩建、京能内蒙岱海电厂一期、陕西韩城第二发电厂一期、 750kV 示范等 10 余个工程先后荣获国家工程质量银奖；陕西渭河电厂二、三期、陕西宝鸡第二发电厂、陕西户县第二发电厂等 10 余个工程荣获电力优质工程奖。 近十多年来，公司立足国内，瞄准国际，合纵连横，全面进军国际电力建设市场，先后与中国东方电气集团公司、中国技术进出口总公司、中国机械设备进出口总公司、中国成达工程公司等知名企业合作，承接并实施完成了 24 台火电机组、一条国家级输变电线路、共11 个涉外工程的施工、管理、技术服务、监理、调试等任务。 其中，主要有伊朗阿拉克电站，伊拉克巴格达东电厂，印度加尔各答Durgapur 电厂、 Sagardighi 电厂、 Rosa 电厂、 Hisar 电厂，印度尼西亚莫加克托电厂、苏娜拉亚电厂、南望电厂，越南汪秘电厂以及刚果（布）输变电项目，工程质量、管理、进度均创造了所在国一流水平，得到了中外各方的高度赞誉，提升中国电力建设形象的同时，树立了 “ 西北电建 ” 响亮的国际品牌。 近年来，公司注重科学管理，实施全面创新，整合并通过了国内国际质量、职业健康安全及环境管理体系认证；公司被评为 “ 陕西省文明单位标兵 ” 、陕西省 “ 守合同、重信用 ” 单位、陕西省重点工程立功竞赛先进单位、建设银行 “AAA 级信用等级企业 ” 、 2020 年度全国 电力建设优秀施工企业、陕西省电力公司综合先进、 “ 四好 ” 领导班子、党风廉政建设、思想政治工作、双文明先进等多项荣誉。 目前，公司拥有雄厚的施工机具、管理和技术队伍，积累了丰富的国内国际工程建设经验，具有同时承建 6— 8 座大中型电站、1500— 2020 公里送变电线路及配套变电站、 20 万平方米工业与民用建筑工程的能力，可广泛开展工程施工总承包、专业承包、工程监理、调试以及建设管理、咨询服务等各项业务。 第 四 章 市场分析与项目定位 西安 房地产 投资环境 现状 和 总体发展趋势 西安 房地产 投资环境 现状 自 1992 年以来，西安的房地产业受本地经济环境的影响，经历了一个从市场初步启动到相对高速发展的过程， 1993 年、 1994 年西安房地产投资均成倍增长。 在商品房制度出台初期，市场开发及销售均表现出一定的不成熟，而从 1995 年开始，国家加强了对房地产投资和信贷资金的计划管理，严格控制高档房地产建设，从 95 年到 99年，经过国家的宏观调控和房地产强势企业的不断崛起，西安的房地产业从盲目开发、无序竞争、不甚理智购买阶段逐步向平稳成熟阶段过渡。 同时国家实施积极的住房消费调控政策，商品房建设、销售方面的法律、法规日益完善，物业 管理逐步规范，将西安的房地产市场逐步推上了一个良性、健康地发展轨道，伴随着宏观经济的持续走好，西安的房地产业也步入了产业发展的黄金时期。 2020 年是西部大开发走向深入的一年，在市政府 “ 十五 ” 计划地指引下，西安两大支柱产业高新技术产业及旅游业发展态势良好，同时在产业结构调整、固定资产投资、旅游、对外贸易等方面都取得了好的成绩，国民经济运行质量和效益不断改善，城乡人民生活水平也相应获得提高，居民收入稳步增长，消费领域逐渐扩大，消费方式也呈现出多样化，表现在住房消费方面的支出也有较大幅度增长。 2020 年伴随着 政府各项宏观调控政策平稳运行以及市场环境的持续改善，西安房地产业的发展也渐入佳境。 二手房市场开放、土地市场交易招拍挂制度、交易契税减半政策出台，这些政策无不显示出政府进一步将房地产推向市场，由市场来进行产业的调整、运作、发展，同时也体现出政府对房地产业的支持力度。 城市化建设步伐的加快，旧城改造工程的深入实施，长安撤县设区、“西安 CBD 建设规划 ”及 “ 大西安都市圈构想 ” 等等政策的出台，为西安的房地产业带来了更大的发展契机。 西安市房地产市场经过短期的政策及季节性调整，步入了发展的新阶段，各级市场交投活跃，土地市场 供给充足，交易已经开始实行招拍挂制度，通过市场竞争来调节土地资源的分配。 二手房市场完全开放后目前对新商品房市场的影响已经有所显现，在商品房开发方面，商品房建设仍表现出较高的增长态势，从 2020 年市场新推出的楼盘可以看出：开发商在产品定位、建筑设计、销售策略等方面均对市场有了较为深刻的认识，较之前成熟了许多。 2020 年在政府宏观政策的引导以及市场的自我调节下，西安房市保持了良好的发展态势，土地市场实行招拍挂制度后，地价相对于改革前有一定程度上浮；二手房市场仍处于发展期，市场表现较上年活跃，交易量有所增长；商 品房市场无论从开发还是销售均高于去年，可以看出开发商对市场仍然抱有相当高的热情，同时市场销售的走高也给其带来了相当大的信心支持。 从政府的角度来看，上年全国局部地区市场存在的一些过热及结构不合理的现象已引起其注意，从 2020年以来政府对土地市场的规划及控制政策，银行放贷利率的一系列调整均可见一斑，这也为促进、规范楼市良好运行提供了政策引导。 西安房地产市场经过 2020 年种种政策规范及市场的快速发展，为 2020 年的市场带来了更新、更高的发展起点。 2020 年西安房地产市场仍然平稳运行，开发及销售较去年同比均保持着 较高的增长幅度。 同时经过 2020 年二手房市场在开放过程中的不断磨合， 2020 年的市场容量及开放程度继续扩张中，自中介市场而始的二手房市场变革逐步开始上演，作为市场交易双方的中间方，中介市场的逐步规范运作将为未来西安二手房市场的进一步发展起到重要作用。 从新商品房市场运行来看， 2020 年被称之为房地产市场的 “ 土地年 ” ，而 2020年则被谓之“金融年”的称号，而这种来自土地与金融市场的变革仍处于不断深入的演变之中。 之后的房地产市场经过对土地市场的深层次调控，从源头对未来的房地产市场运作肃清了一系列障碍，但也 让众多开发商未来运营面临着更大的挑战。 伴随着政府对土地、金融市场的不断紧缩调控，新商品房市场的运作也越来越趋于规范，新物业开发、物业管理等方面的法规政策也越来越严格规范着商品房市场的运行。 2020 年的西安楼市仍然伴随着来自政策面的深层次调整相对平稳运行，“国八条”及七部委《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》对于调控市场、稳定房价提出指导性意见。 西安按照中央宏观调控精神，结合本土市场实际现状也同样采取了系列宏观调控措施，这些政策的出台对规范西安房地产市场发展、稳定住房价格具有积极的意义。 伴随着房地产市场格 局的不断完善以及市场规范制度对市场的不断引导及调节，房地产的市场化运作趋势已经越来越为明显，在市场无形指挥棒的引导下，商品房的供应与购买行为也逐步走向理性与成熟，一级市场、二级市场及三级市场结构也将趋向合理化，而市场的最终成熟必将是价格、供给、需求等市场运作主因素及各影响因素之间的适度平衡。 2020 年，西安房地产市场销售量较去年同比仍有较大增加，发展势头迅猛。 但是政策方面更加严厉，中央政府出台了 “ 国六条 ” 及与之配套的 “ 九部委十五条 ” ，继续深化 “ 国八条 ” 的宏观调控，对房地产项目提出了具体的户型面积比例，每个 城市的套型建筑面积90 平方米以下住房 (含经济适用住房 )面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上。 并 将全额征收营业税的时间由购买住房不足2 年增加到 5 年，以抑制投机和投资需求。 此次政策调控力度之大，前所未有， 并 且政府很可能将。