颐康园老年会所建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

颐康园老年会所建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

施。 据 2020年底的统计数据显示 ，全国养老服务的需求是 5000万亿，现在提供的不到 1000万亿，市场空间显然非常大。 一方面是巨大的市场需求，另一方面却是地产行业产品同质化非常严重。 而面对养老地产这么个巨大的市场，很多地产商以及想进入地产行业的资本却视而不见。 6 月 17日，全国工商联房地产商会 2020 年会发布了中国绿色养老住区联合评估认定体系。 来自国家老龄委的数据显示，中国老年人的消费需求已超过 1 万亿元， 2050 年左右将达到 5 万亿元。 巨大的养老需求以及供给的巨大缺口，催生出规模空前的“银发产业”。 开发之惑 什么是养 老地产。 目前市场上定位养老型的楼盘，主打的依然是产品，仅是在产品的市场细分上倾向于老年人居住。 在相当长的一段时间内，养老地产对于大多数人来说，仅仅是简单的“空气清新、居住成本较低”的概念上，不少近郊产品或旅游度假产品成为此类概念的主力承载者。 但事实上，此类产品往往远离购物、医疗、大众娱乐等基本配套，对于年老的购房者来说，根本无法实现“老有所养”的目标。 养老社区有很多种，有的是可以自理，有的是半自理，有的不能自理，有的是国家投资，有的个盘山县“颐康园老年会所 ” 建设项目 可行性研究报告 １８ 人 投资 的，有的像共同基金或者养老基金来投资的。 而早在六年前，某开发商在浦东康桥打造了“亲和源 [最新消息 价格 户型 点评 ]老年公寓”社区，亲和源是中国首家老年社区，一期工程占地 公顷， 10万平方米建筑 ,老年公寓设 838套居室，可供 1600位左右的老人入住，采用无障碍化设计，以老年公寓、健康会所、老年护理院为老人提供 “管家式”的服务。 项目负责人介绍说，“养老地产的模式，并不属于房地产，而是第三产业，主打的是服务， 房地产 开发仅是整个模式的基础。 ”亲和源老年公寓的出现只是一个缩影。 面对庞大的市场需求，老年地产已经开始摆脱前几年的步履蹒跚，或将引发新一轮开发热潮，呈现出加速前进态势。 模式破冰 2020 年 12 月 27 日，万科正式宣布进入老龄化住宅开发运营领域。 日前，万科“活跃长者之家”合作发展联盟启动仪式正式举办，万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆对 外表示，“房地产在‘十二五’还有很大发展，但到了‘十四五’时期，人口拐点到来的时候，住宅运营模式将发生重大变化。 ” 与此同时，不少开发商正跃跃欲试，首创、 保利 、 华润 等地产公司先后专门成立养老产业研究团队。 泰康人寿、中国人 寿等保险纷纷启动养老产业项目。 关于养老地产的发展战略， 2020 年保利年报以及 2020 年中报中，都有所提及。 旅游地产、养老地产以及城市综合运营等等低风险业态，也在其中被定义为保利未来“新的盈利增长点”。 但正如业内人士所说，现在社会上的许多养盘山县“颐康园老年会所 ” 建设项目 可行性研究报告 １９ 老机构都是“拼富”的地方，并不是真正意义上的养老地产。 万科现在打造的“活跃长者之家”仅仅是养老地产中的一种形态，未来还有很多业态、很多种运营模式值得探索。 有可能会在一些住宅项目中，专门打造一定比例的老年住宅；亦有可能单独建造，或租或售。 盈利困境 “ 老年公寓盈利模式是什么。 归根结底是给老年人提供一个健康生活环境提供一个生活状态。 ”养老产业的专家、中国老龄科学研究中心的陶立群曾表示说。 就目前的养老市场而言，一般的养老院不能满足中高档需求，一些老人需要的是完整的居住街坊，一个适老和宜老的社区，有园林，有活动场所，有朋友聚会这样以优化老年生活为前提的优质养老场所。 专业人士指出，养老地产区别于其他居住产业的显著特点是机构要提供各种满足老人需求的服务。 因此养老地产的任务是两大类，其一是根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅。 二是运营和管理养老设 施，直接为老年居民服务。 中国目前在新的养老机构的建设上，沿袭了其他产业注意硬件，不注意软件的弊端，缺乏许多相应服务。 同时，即使有限的服务，也普遍存在低质量、相对费用高的情况。 目前明确属性的养老地产，开发模式与普通商品房不同，其建设用地属性为公共设施建设用地，使用年限 50年，项目只有大产权证，每套房源并无小 产权。 在此情形下，养老地产的投资需要很长时间，一般的年投资回报不过 10%，但目前因为市场广阔，前景巨大，所以才有很多资本愿意进入。 盘山县“颐康园老年会所 ” 建设项目 可行性研究报告 ２０ 养老地产 — 营销要点 进入 21世纪， 2020 年初，中国 60岁以上的老龄人口已达 亿，到 2020 年已达 亿。 按照联合国标准，一个国家的老年人为人口总数的十分之一时正式步入 了老龄化社会。 近年来我国也有一批地产精英陆续加入到养老地产方向上来，无疑给我国的养老行业带了一个好头，但是，作为一个地产项目 营销 方案应该注意以下几个要点以确保项目销售畅快。 养老地产项目地点风景要选好； 养老地产项目交通路线要畅快、离城距离要适当； 养老地产项目规模要适当； 养老地产项目外观形象要注意； 养老地产项目的标的要索定； 养老地产项目模式要选定； 养老地产项目管理方式要体现特点； 养老地产项目要有前瞻性； 养老地产项目要主动寻找目标 客户 ； 养老地产项目更要注重售后服务。 养老地产 — 国内发展的困境 在国内，养老地产已经引起人们的注意，万科对这类 物业 已经研究了 3 至 5 年时间，可以预见的是，养老地产的发展将是不可抗拒的必然趋势。 目前国内的环境还未达到支持养老地产全速发展的程度，养老地产的发 展尚存以下困境： 政策优惠无保障 盘山县“颐康园老年会所 ” 建设项目 可行性研究报告 ２１ 由于养老地产的带有一定的社会福利性质，所以政府的政策扶持对养老地产的发展至关重要，也是养老地产的投资者首要考虑的问题之一。 一般来说，政府会在税收减免、土地取得、贷款政策等方面给投资者提供 政策 上的优惠，但在中国，各级政府出台的优惠政策都是针对非营利性养老机构而言的，还没有任何具体政策表示可以对养老地产的 开发过程提供优惠，如在用地政策上，只有非营利性的养老机构可采用划拔或协议出让的方式供地，这种无保障的政策是养老地产投资者首先要面临的风险。 新兴市场不稳定 养老地产作为一个新兴的市场自然要面对新兴市场所要面对的风险。 由于人们多对这一产业还不熟悉，所以可能需要一个适应期，再加上老年人风险意识很强、行事谨慎等原因，使得养老地产的投资者可能出现面对着巨大的消费群体却卖不出房子的风险，而且出售使用权的项目风险更高。 投资额高 养老地产消费群体的特殊性要求投资者在建造老 年社区时，要投入比普通住宅项目更多的资金。 如养老地产社区的无障碍通道、慢速电梯等方面的成本比普通商品住宅社区要高 30%50%。 另外，养老地产项目在配套方面的投入很大，如医疗保健中心、老年活动中心、商业 购物 中心等大量的医护及配套设施设备，对企业来说是很重的负担。 回收期长 盘山县“颐康园老年会所 ” 建设项目 可行性研究报告 ２２ 在发达国家，老年人入住老年住宅有“倒按揭”、“以租换租”的形式，但在中国目 前尚未有成功案例。 目前国内有几个养老地产项目将开发的住宅向老年人出售使用权，老年人去世后，房屋使用权可转给亲友，但使用期限到期后开发商会收回，实践证明这种出售使用权的方式并不成功。 目前我国老年人更青睐于租赁或购买（所有权）的方式入住养老地产，因养老地产配套设施较多，养老地产项目需要投资者进行一定时期的经营才可以收回投资，这种长时间的占用资金一方面增加了机会成本，另一方面也在无形中扩大了投资者的风险。 后期物业管理要求高 养老地产入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物业服务，包括为老年人提供管家式服务、医护服务、保健服务、活动组织、日常课程、特殊饮食护理服务等，这些服务对房地产企业而言，可以说是有心无力。 由于以上困难的存在，虽然目前很多房地产公司在研究养老地产，但介入养老地产的开发商很少。 蕴藏 市场 巨大 ，前景广阔 目前，全世界 60 岁以上老年人口总数已达 6 亿，有 60 多个国家的老年人口达到或超过人口总数的 10%，进入了人口老龄化社会行列。 人口老龄化的迅速发展，引起了联合国及世界各国政府的重视和关注。 世界性的人口老龄化是“历史上未曾出现的社会现象”。 按照联 合国的标准， 65岁以上的人口比率超过总人口的 7%， 盘山县“颐康园老年会所 ” 建设项目 可行性研究报告 ２３ 就被称为老龄化社会，而超过了 14%就被称为老龄社会。 根据有关资料显示从老龄化社会进入老龄社会，法国用了 115 年，英国用了 47 年，德国用了 40 年，而日本只用了 24 年。 我国的情况则与日本相似，当中国的第一代婴儿潮在 2020年左右进入老年期时，中国将面临严重的人口老龄化挑战。 目前，我国 60岁及以上老年人口已经达到 亿，占全国总人口的 11%。 预计到 2050 年，我国老年人口将达到 ，占总人口近 25%，将是德国、法国、英国、意大利和日本 5 国人口的总和。 根据相关研究资料显示发达国家一般约 6%的老人在养老机构养老，我国养老设施严重滞后，只有 %的老人在养老机构，前 景堪忧，但也带来巨大商机，发展前景被广泛看好。 如何切实解决好老龄人老有所养、确保他们的生活质量，成了摆在政府面前的大问题。 如果这些人不能在医疗、生活、服务各方面得到妥善的安置，那么这将是社会的一大不幸。 在一定意义上说，养老问题得不到妥善解决，和谐社会就不可能得以有效地构建。 养老产业 —— 新的经济增长点。 有专家说，养老产业可使国民经济总值至少增量 10%，我国现在国内生产总 值大约是 20 万亿到 22 万亿之间，那就是增加 2 万亿 GDP。 养老地产是养老产业中很重要的一环，为养老提供最基本的空间。 养老产业与养老地产蕴藏巨大市场商机，前景广阔， 2020 年我国养老年市场需求将达到 1 万亿，但每年为老年人提供的产品还不足 500 亿元。 尤其在盘山县“颐康园老年会所 ” 建设项目 可行性研究报告 ２４ 养老住宅的供应方面，全国才刚刚起步，其长远的经济和社会效益不容忽视。 有关专家预测，到 2025 年，中国老龄人口将增加到 亿，占全国总人口的 %。 2050 年，将增加到 4 亿老人， 60 岁以上的老人占人口 27%的比例。 特别是 80 岁以上的高龄老人和失能 老人年均 100 万的增长速度，每四个人中将有一个老人，并以每年3%左右的速度增长的趋向。 这些都说明：老龄化社会已是 21世纪最现实的趋势问题。 对老年人的生活照料、康复护理、医疗保健、精神文化等需求日益凸显，养老需求日趋旺盛。 社会迫切需要为老年人营造一个休闲养生、修身养性的舒适环境和净心场所。 随着改革开放的深入，未来的社会福利事业将会形成以国家兴办的社会福利机构为示范，其他多种所有制形式的社会福利机构为骨干，社区福利服务为依托的社会福利服务网络，社会福利事业的投资主体将实现多元化，未来的社会福利事业、养老保险、医疗保险等国家政策都需要有一个配套的服务管理机构来完善政策的延续性和落实性，老年会所就是根据此背景建设的私营管理新模式。 党的 十七大《报告》在“加快推进以改善民生为重点的社会建设”中强调要“加强老龄工作”。 政府、社会都在积极支持探索、创新多元化的城市养老模式，解决在创新养老模式中所遇到的各种问题，为更好满足老龄人口的需求做出切实可行的行动。 盘山县“颐康园老年会所”建设项目， 以其独特新颖的大家庭托管模式，使老一辈创业者、建设者不因子女无法顾及和照顾、盘山县“颐康园老年会所 ” 建设项目 可行性研究报告 ２５ 不因生活协调不好而烦恼；不因丧偶失伴而伤感，不因孤 寂无助而困惑；为子女们投身事业解除了牵挂负累，而且解决了政府无法解决的高龄之困；还可以活跃和丰富老年人的生活，使其老有所学、老有所为、老有所养、老有所乐。 盘锦市总体环境分析 人口及养老环境分析 2020 年末全市总户数 万户，户籍总人口 万人，比上年末增加 万人。 全年城市居民 人均可支配收入 18563 元，比上年增长 %；城市居民家庭人均 消费。