东营清风湖地块可行性研究报告(提交稿)(编辑修改稿)

东营清风湖地块可行性研究报告(提交稿)(编辑修改稿)内容摘要：

项目编号 005 13 [契税 ] 财政部、国税局决定自 20xx年 11月 1日起，首次购买 90 平米以下住房契税统一下调到 1%(原 3%— 5%)。 [其他税 ] 财政部、国税局决定自 20xx年 11月 1日起，个人买卖住房暂免征收印花税 (原比例 %)； 免土地增值税（北京原为交易价的 1%）。 政策影响： 新政指导方向很确定，降低中间环节的税费和贷款利率，降低了购房者的成本，相当于降低了房价，有利于刺激需求，改变目前房地产市场僵持的状态。 但在房屋销售市场形成的作用力还要经过市场检验。 市场供给 与 需求 （ 1） 房地产开发投资增幅上半年在 30%上高位运行，下半年涨幅出现回调 受 20xx年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额 延续了去年略高于 30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。 下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。 全国房地产开发投资额同比增长从 16月的 %一路下滑到 111月的 %。 尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了 20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。 （ 2）自 1998年以来，土地购置未开发面积近 12亿平方米，市场潜在供给能力强。 与 20xx年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比， 20xx年，中国土地市场开始恢复理性。 土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。 土地购置面积同比增长由 12月的%，到年中（ 16月）的 %， 111 月的 %，除 15月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由 12月的 %，一路回落到 111月的 %，除 16月外，也是逐月下降。 20xx年狂热的土地市场降温明显。 但 20xx年 111月土地购置未开发面积仍达 ，可见开发商 囤积土地的意愿并没有出现根本性变化。 中国指数研究院对自 1998年以来土地购置未开发面积统计表明，该数据高达 方米，如果不考虑国家收回土地的情况，以容积率为 2计算，能为市场提供 的房地产，以前三年平均销售面积来看，这些土地全部消化还需 3年半多的时间，以户均100平方米、 3人计算，能解决 7000多万人的新增住房，房地产市场潜在供给量很大。 （ 3） 竣工面积、新开工面积、施工面积涨幅高位回调，但总量较大，市场供给压力仍偏大 东营市清风湖地块可行性研究报告 (提交稿 ) 项目编号 005 14 20xx年，竣工面积、新开工面积、施工面积均处于涨幅回调过程，竣工 面积、新开工面积和施工面积涨幅分别由年初的 %、 %和 %下降到 111月的 %、 %和 %， 111月新开工面积 ，超过销售面积 71%，而施工面积 ，相当于前三年平均销售面积的近 4倍，假设施工面积中四分之一已经作为期房销售，则剩下的仍需要市场消化 3年。 以户均 100平方米、每户 3人计算，如果全部竣工后，可以为市场提供2550万户， 7650万人的新增住房，可见尽管供应指标涨幅回调，但市场供应压力仍较大。 （ 4） 20xx年商品房销售量理性回归，但仍处上 行区间，自住型需求增长尤其强劲 住宅日均销售 ， 20xx年房地产需求更加理性。 20xx年商品房的投机热大幅提升了市场需求，同时也形成了较大的经济泡沫。 在国家宏观调控政策主导下（同时也不排除国际国内多种因素的影响）， 20xx年商品房销售量理性回归。 商品房销售面积同比涨幅由 08年上半年的 %，下降到 111月的 %。 20xx年 111月的销售面积比 20xx年同期增长 %，比 20xx年增长 %（由于统计口径的变化，我们不考虑 20xx年以前的数据）。 如果不考虑 20xx年这个特殊因 素的话，可以看到 20xx年销售面积仍处上行趋势，只是增长幅度有所下降。 为对 20xx年的销售量下滑这一现象分析得更加透彻，我们对 20xx年 20xx年这三年前11个月的住宅日均销售套数进行分析，其中 20xx年和 20xx年的套均建筑面积是以 20xx年和 20xx年全年的住宅销售面积除以住宅销售套数得到，而 20xx年套均建筑面积是以中国指数研究院对国内主要城市的 20xx年前 11个月住宅成交的监测数据计算得出。 我们可以看到，20xx年前 11个月日均销售住宅约 ，比 20xx年同期下降了 ，与 20xx年同 期相比，增长了 %，年复合增长率在 %左右，可见，如果不考虑过热的市场带来的销售量大幅上涨的 20xx年，仅与 20xx年比较， 20xx年销售量增长仍处于合理的区间。 另外从这些数据也可以看到， 20xx年销售面积的下降，一个重要的原因是套均面积的下降，或者说中小户型住房比例的增长，中小户型住房在总价上减轻了购房者的压力，也有利于节约资源和能源，这一点与国家的调控方向是一致的。 （ 5） 供求关系发生变化，房价高位小幅回落，但各城市表现有涨有跌 由于供给类指标的快速增长， 20xx年商品房销竣比一路下跌，由 08年上半年的 降到 111月的。 应该注意的是，尽管销竣比仍然超过了 1，但由于中国的商品房销售面积中以期房为主，静态的销竣比往往无法表现当前的供需状况，所以我们采用施工面积 /销售面积这个指标，对市场进行分析： 20xx年 111月商品房施工面积 /销售面积高达 ，而 20xx年、 20xx年同期该比例分别为 ，同时 111月商品房空置面积达到 东营市清风湖地块可行性研究报告 (提交稿 ) 项目编号 005 15 亿平方米，同比增长了 %。 可见在需求变化不大的情况下，供给指标的大幅增长，使得房地产市场供求关系出现了一定程度的逆转。 从价格来看，我们 通过环比指数这个指标可以看到，房屋销售价格实际上已经从 8月份开始下降，连续四个月房屋销售价格环比指数持续低于 100，该指标低于 100，说明房屋销售价格比上个月出现了下跌。 9月、 10 月房屋销售价格环比指数分别为 ， 11月进一步跌到 ，价格下跌幅度有所扩大。 我们通过同比指数这个指标可以看到， 20xx年 1月，房屋销售价格同比指数为 ， 20xx年 211 月，该指数一路下滑，由年中的 ，进一步下滑至 10月的 ，由于这个指标超过 100，就意味着与去年同期比仍为增长，说明房价 比上几个月有所回落，但绝对值并没有回落到 20xx年 10月的水平。 同时，在全国整体平均房价环比下跌的形势下，不同城市房价表现不同， 20xx年 3季度七十个大中城市房地产价格指数表明，北京 3季度房价比去年同期增长了 %,上海增长%，而深圳和广州则分别下降了 %和 %。 从目前的数据来看，预计 4季度各城市房价或增幅还会有所下调。 北京、上海、深圳、广州这 4个城市的房价收入比分别高达 11 1 13(年初数据 )，相对于居民收入，房价水平仍然偏高，以自住型购房为主的理性市场需要一个理性的价格来支撑。 （ 6） 国家和地方政府的“保增长”政策稳定了交易量 作为支柱产业， 3季度房地产市场的快速下行趋势引起了国家以及地方政府的高度重视。 国家调控政策从上半年的“抑制过热”转为下半年的“维稳”，中央和地方采取了降低税费、利息和购房首付、购房财政补贴等积极的财税政策稳定市场：央行连续 5次降息、财政部下调居民首次购房契税至 1%„„地方上，上海、沈阳、长沙、福州等城市降低了交易税费；西安、南京、宿迁、杭州等城市则实行了购房的财政补贴。 加之部分开发商对销售价格进行合理的调整，这些努力都有助于刺激市场的交易量，对稳定市场具 有积极作用。 从中国指数研究院监测到的最新市场数据来看， 11月中国主要城市商品住宅成交面积（该指标超前于统计局的商品房销售面积指标）与 10月这个传统销售旺季相比出现了大幅上涨，如北京上涨了 %,上海 %，深圳 %，杭州 %,南京 %，而 11月 1日正是财政部规定下调购房 契税 的时间节点，可见，下调交易税费对于成交量确实起到不可忽视的作用。 但必须认识到目前房地产市场的调整，既有国际国内经济大环境的影响，同时也要看到，中国房地产市场经过了近 10年的快速发展 ,本身也有调整的 需要，特别是房地产行业要健康发展，必须挤出体内过多的泡沫。 从这个周期来看，楼市已经处于冬季，但中国房地产市场东营市清风湖地块可行性研究报告 (提交稿 ) 项目编号 005 16 内在需求的旺盛，以及经过政府及时准确的政策以及各方面的努力，完全可以使房地产市场不出现大起大落，可以说虽然到了冬季，但“这个冬天不太冷”。 国家的政策有保有压，保护有利于房地产市场健康发展的因素，打压不利因素，所以也可以说这个冬天是杀灭细菌酝酿生机的冬天，而不是毁灭性灾难性的冬天。 20xx 年中国房地产市场热点 （ 1） 销售额低于投资额 7000多亿元，开发商资金链紧张，市场资金缺口大 20xx年前三季度国家严格执行了从紧的货币政策，开发、消费贷款都受到抑制，大部分房地产企业都感到了资金的压力。 但这种压力不完全是企业没有资金，而是销售收入无法承担这么大规模的投资，导致整个行业资金循环受阻。 目前中国的房地产开发企业的商品房销售是主要的收入来源，租赁收入比例很小。 所以销售额在开发企业收回投资方面占据了非常关键的位置。 20xx年 111月房地产企业销售额低于投资额 7285亿元，预计 12月销售额仍然会大幅低于投资额。 而其他年份一般当年就可用销售收回投资（当然这里说的是一个整体概念）， 20xx年 111月 销售额高于投资额 2371亿元， 112月则是 4324亿元； 20xx年尽管111月销售额低于投资额 274亿，但 112月销售额仍然是超过投资额 1127亿元。 由于 20xx年前三季度国家严格执行了从紧的货币政策以及对外资的限制措施，国内贷款以及利用外资受到抑制。 房地产开发投资资金来源中，国内贷款增长比例较小；利用外资虽增长了 12%，但基数小，影响不大；而销售额低于投资额 7285亿元，意味着开发企业必须加大自筹资金的力度， 111月房地产开发投资的资金来源同比增长 %,其中定金及预收款下降了 %，而 自筹资金增长了 3172亿元 ,同比增长了 %。 房地产开发投资快速增长，对自筹资金的需求越来越高，这使得房地产开发企业资金链日益紧张。 （ 2） 流拍、退地频现，地方政府“土地财政”模式出现危机 国土资源部全国城市地价动态监测系统的数据显示，今年上半年全国土地有接近５０％都是以底价成交收场，更有１０％左右的土地遭遇流标流拍。 还有一些房地产公司则通过股权转让等方式变相退地。 中国指数研究院土地价格指数系统对 60 个大中城市招拍挂土地市场长期进行监测的结果 表明 ，截止 10月底，全国 60个大中城市住宅用地流标流拍约 1300宗 ，土地面积约 6000万平方米，其规划面积超过 1亿平方米，相当于 07年总供应量的 1/5左右。 与此同时，各大城市频频出现了退地潮的现象。 如南京苏宁房地产开发有限公司退回20xx年８月拍得的总价 、楼板价 ／平方米的全国最贵 “ 单价地王 ”。 据不完全统计， 08年大宗地块退地宗数近 20 宗。 而地方 政府损失地价款在 140亿以上。 东营市清风湖地块可行性研究报告 (提交稿 ) 项目编号 005 17 土地出让收入在地方政府财政中占据重要的地位，部分城市的“土地财政”收入甚至占财政收入的一半以上，流拍和退地，使地方政府“土地财政”模式出现危机，随着流拍和退地比例的大幅增 加，一些地方政府财政收入急遽缩水。 房地产市场的回落甚至增速放缓，从目前来看，影响最大的仍然是地方政府，如果房地产市场出现大幅度的波动，无论是土地出让收入，还是开发的各个阶段税费收入，都将大幅下滑，部分依靠“土地财政”的地方政府将面临入不敷出的境地。 各地政府也在积极探索地方政府债券的发行，以避免土地财政的渴望。 （ 3） 保障性住房增长，但限价房处境尴尬 20xx年房地产市场供给和需求结构都出现较大变化：供给方面，保障性住房在整个房地产开发中的比例有所增加，对房地产市场产生一定的影响不容小视；如北京市近三个月住宅成交中，保障性住房占 50%左右，保障性住房价格一般低于市场价格，对整体均价有拉低的作用，同时保障性住房比例的增长，使购房者增强了持币观望的信心。 所以说，保障性住房比例的增长有利有弊。 由于目前并没有形成很好的梯级消费市场，对保障性住房的购买者也很难有准确的身份验证，购买保障性住房和购买商品房的消费者重叠很大，很多保障性住房甚至用于投资和投机。 保障性住房比例的增长，对于商品房交易量、价均有一定程度的不利影响。 如何在保障民生的同时，避免保障性住房对市场造成大的冲击，是各级政府应该重点关注的问题。 由于一些地区房价 出现下跌，幅度超过 10%，这样使得一些限价房的价格超过了周边楼盘，失去了价格上的优势，陷入尴尬。 在某种意义上讲，限价房对于市场的作用更多的表现在抑制房价上。 而当房价转涨为跌，限价房有可能被迫进行修正。 （ 4） 退房、断供成为开发商和金融机构的隐患 由于市场逐渐转向供过于求，按照经济。