中国房地产抵押贷款证券化研究_毕业论文(编辑修改稿)

中国房地产抵押贷款证券化研究_毕业论文(编辑修改稿)内容摘要：

第二期 亿元的个人住房抵押贷款支持证券。 20xx 年 央行、财政部以及银监会下发《关于进一步扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知》，标志着因美国次贷危机而停滞多年的信贷 资产证券化重新获批启动。 国务院印发了《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，明确提长春理工大学本科毕业论文 8 20xx 年 出 “ 逐步推进信贷资产证券化常规化发展，盘活资金支持小微企业发展和经济结构调整。 ” 资料来源：根据公开资料整理 在这个发展历程中，房地产抵押贷款证券化的规模也不断扩大，由 20xx 年72 亿元的资产规模到 20xx 年 320 亿元，表明我国对房地产抵押贷款证券化的需求不断提高。 20xx 年 ~20xx 年，国开行、工行等在银行间市场共发行 17 笔信贷资产证券化产品，总计规模 667 亿。 20xx 年金融危机， 出于对可能存在 风险的担忧和审慎考虑等原因，我国信贷资产证券化试点工作进入停滞阶段，其后的三年多里没有发行过任何一单信贷资产证券化产品。 20xx 年继续试点后，国开行、工行、建行六家机构共发行了 6 单，规模 228 亿元 [12]。 图 23 20xx~20xx 年中国房地产信贷资产证券化发行额 数据来源：根据新浪财经资讯整理所得 中国 房地产抵押贷款证券化试点运行分析 “ 建元 20xx1 个人住房抵押贷款支持证券 ” 试点运行 分析 20xx 年 3 月 21 日，国家开发银行和中国建设银行作为试点单位，将分别进行信贷资产证券化和住 房抵押贷款证券化的试点 [13]。 20xx 年 12 月 15 日，中国建设银行作为发起机构以其发放的个人住房抵押贷款为基础资产，正式 推 出 了“ 20xx1 个人住房抵押贷款支持证券”，该证券在银行间债券市场发行。 在整个证券化过程中，建元 20xx1 以中国建设银行股份有限公司为发起机构、委托人、安排人、贷款服务机构和次级资产支持证券持有人；以中信信托有限责 任公司（原名为“中信信托投资有限责任公司”） 为发行人和受托机构； 以汇丰银行（中国）有限公司北京分行（原名为“香港上海汇丰银行有限公司北京分行”）为交易管理机构；以中国工商 银行股份有限公司为资金保管机构。 发起机构及贷款服务机构、发行人及受托机构及交易管理机构等相关机构根据共同签署的建元信托交易文件履行受托管理职责，承担其在资产证券化相关法律文件中承诺的义务和责任。 如表 2 所示： 长春理工大学本科毕业论文 9 表 22 建元 20xx1 个人住房抵押贷款证券化信托受托机构和证券化服务机构 受托机构、发行人 中信信托投资有限责任公司 发起机构、贷款服务机构及安排人 中国建设银行股份有限公司 财务顾问 渣打银行（香港）有限公司 联合簿记管理人 中国建设银行股份有限公司、中国国际金融有限公司 交易管理机构 香 港上海汇丰银行有限公司北京分行 资金保管机构 中国工商银行股份有限公司 登记机构、支付代理机构 中央国债登记结算有限责任公司 安排人、发起机构、贷款服务机构、交易管理机构、资金保管机构和联合簿记管理人法律顾问 金杜律师事务所 受托机构法律顾问 竞天公诚律师事务所 信用增级机构 北京穆迪投资者服务有限公司 信用评级机构 中诚信国际信用评级有限责任公司 数据来源：建元 20xx1 个人住房抵押贷款证券化信托发行说明书 建元 20xx1 初始发行时的总实收金额约为人民币 亿元，在银行债券市场发行 公开发行的优先级资产支持债券为人民币 亿元，其中按本息支付顺序先后分为 A、 B、 C 三档，向发起机构定向的次级资产支持债券人民币 亿元 [14]，如表 3 所示： 表 23 建元 20xx1 个人住房抵押贷款支持证券发行情况 发行金额 （人民币） 发行利率 法定最终到期日 评级（中诚信国际） A 级资产支持证券 2,669,764,500 浮动利率 2037 年 11 月 26 日 AAA B 级资产支持证券 203,626,100 浮动利率 2037 年 11 月 26 日 A C 级资产支持证券 52,791,900 浮动利率 2037 年 11 月 26 日 BBB 次级资产支持证券 90,500,638 — 2037 年 11 月 26 日 — 数据来源：建元 20xx1 个人住房抵押贷款证券化信托发行说明书 以上是对 建元 20xx1 的参与机构和发行情况进行了介绍，以下是 其运作的具体流程 （如图 3） ： 第一步，中国建设银行从上海、江苏无锡、福建福州、泉州四家分行发放的个人住房贷款中挑选 亿元进入资产池。 资产池将被分为四个部分，其中 A、B、 C 三个档次为优先级证券，而 S 级作为最低档次证券由建行自留。 根据穆迪和中诚信两家公司的评测， A 类贷款 亿元，信用为 AAA 级； B 类贷款 亿元，信用为 A 级； C 类贷款 亿元，信用为 BBB； S 级由建行持有，所以不参与评级，为 亿元 [15]。 长春理工大学本科毕业论文 10 第二步，中信信托作为受托人以特殊目的信托方式，设立由受托人管理但独立于委托人和受托人的信托账户，并接受建行信托资产设立信托。 第三步，由建行公布的 51 家证券承销机构在银行间债券市场发售信托受益凭证，其中 21 家为商业银行。 第四步，同时作为服务机构的中国建设银行向购房者收取本金利息交给资金保管机构中国工商银行，并向受托机构中信信托提供服务商报 告。 第五步，资金保管机构中国工商银行受中信信托的委托托管资金账户，定期提供托管月报并定期对投资者还本付息。 图 24 建元 20xx1 个人住房抵押贷款证券化交易结构流程 重启信贷资产证券化试点 分析 20xx 年 9 月 7 日，国开行以规模为 亿元的首单信贷资产支持证券（ ABS）开启了新一轮信贷资产证券化的大门。 该债名称为 20xx 年第一期开元信贷资产支持证券，法定到期日为 2018 年 1 月 12 日，划分为三个层次，优先 A档、优先 B 档、次级档证券。 分别为 亿元 AAA 评级的优先 A 档、 12 亿元AA 评级的优先 B 档、 亿元未评级的次级档证券。 不过，从产品设计上看，国泰君安证券研报指出，与以前产品相比，突破并不明显，依然存在资产品种单一、风险偏好保守、发行市场局限于银行间等问题 [16]。 与九年前我国信贷资产证券化试点初期的规则相比，此次扩大试点阶段的规定在基础资产种类，参与机构范围、风险防范管理等方面都有了很大的变化 [17]。 （ 1） 进一步丰富了基础资产种类。 与 20xx 年试点初期基础资产范围主要集中在住房抵押贷款和大型企业贷款不同，此次信贷资产证券化试点重启与国家产业政策紧密配合，鼓励金融机构选择符合条件的国家重大基础设施项目贷款、涉农贷款、中小企业贷款、经清理合规的地方政府融资平台公司贷款、节能减排贷款、战略性新兴产业贷款、文化创意产业贷款、保障性安居工程贷款、汽车贷款等多元化信贷资产作为开展信贷资产证券化的基础资产。 （ 2）进一步扩大了发起机构 借款人 1 借款人 2 登记机构 /支付代理机构 中介机构：律师事务所、会计师事务所、评级机构 全国银行间债券市场 还款 贷款本息 贷款服务机构 资产支持证券本息 下达证券本息分配指令 资金托管机构（信托账户） 交易机构管理 资产转让对价 资产支持证券本息 现金 现金 发行资产支持证券 受托机构（发行人） 承销资产支持证券 承销团 投资机构 贷款 资产池资产 信托 发起机构 长春理工大学本科毕业论文 11 范围。 在 20xx~20xx 年信贷资产证券化试点阶段，发起机构主要为商业银行和资产管理公司等。 此次扩大试点阶段《关于进一步扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知》中明确规定，鼓励更多经审核符合条件的金融机构参与信贷资产证券化业务。 目前，发行机构已经涵盖了政策性银行、国有银行、股份制银行 、资产管理公司、汽车金融公司和财务公司等。 （ 3）进一步增强了风险防控。 一是实行双评级模式，提高信用评级的公信力。 要求聘请两家具有评级资质的资信评级机构进行持续信用评级。 同时，探索采取多元化信用评级方式，支持采用投资者付费模式进行信用评级。 二是增加风险自留要求，防范发起机构的道德风险。 发起机构应持有由其发起的每一单资产证 券化中的最低档次资产支持证券的一定比例，该比例原则上不得低于每一单全部资产支持证券发行规模的 5％，持有期限不得低于最低档次证券的存续期限。 长春理工大学本科毕业论文 12 第 3 章 中国 房地产抵押贷款证券化存在的问题 及 原因 由于我国开展房地产抵押贷款证券化业务时间尚晚，许多方面的条件尚不完善，这使得我国房地产抵押贷款证券化项目还存在一些问题。 抵押贷款 一级市场不完善 成熟和发达的抵押市场是发行抵押贷款证券的先决条件，而抵押贷款合约的标准化和规范化是抵押贷款证券的质量保障。 要想推广并发 展个人住房抵押贷款证券化，个人住房抵押贷款一级市场必须发育相对成熟。 近几年，我国个人住房抵押贷款余额虽迅速增长，但由于起步晚，不论是总体贷款规模还是贷款规模占GDP 的比重都与发达国家相去甚远，很难形成规模足够大、分布足够广的住房抵押贷款池。 更严重的问题是，目前我国各商业银行、甚至同一家商业银行的不同分支行，对住房抵押贷款的发放、评估、担保和保险等事项管理方法各有不同，缺乏统一的标准，在全国没有形成标准化、规范化的住房抵押贷款市场。 由于住房抵押贷款资产池的建立要求基础资产在违约风险、到期日结构、收益水平等信贷要素方面具有同质性，非标准化的抵押贷款组群将给证券化过程中的打包重组、设计标准化证券等步骤带来很大的技术性障碍。 相关法律及配套制度不健全 住房抵押资产证券化是一项结构极其复杂、参与主体众多的金融创新，其中蕴含着很多潜在风险，正因如此，住房抵押贷款证券化的实施需要一套与之相配套完善的法律、会计及税收体系作为制度性保障，以明确参与各方的职责、权利，规范资产证券化行为，最大限度地降低不确定性。 虽然我国目前已发布了《信贷资产证券化试点管理办法》、《信贷资产证券化试点会计处理规定》等管理办法，但尚未设立关于 资产证券化的专门法律法规。 纵观我国现行的法律、会计、税收、担保、信托等制度，我们不难发现相应法律法规的缺位给我国资产证券化的实行造成了很多障碍。 主要体现在以下几个方面： (1) 住房抵押贷款的债权转让是资产证券化的一个重要环节 ， 但是现行法律规定 ， 该债权转移时 ， 必须抵押人到场同意才能完成 ， 而实行住房抵押贷款证券化 ， 涉及的抵押人数目庞大 ， 不可能要求其一一到场 ， 所以 ， 现行的法律法规必须调整。 (2) 在实行住房抵押贷款证券化的过程中需要涉及到很多中介机构 ， 如资信评估机构、房地产评估机构、担保与保险机构、公证机构等以及 这些中介机构彼此之间关系的协调、职责的分配等问题 ， 目前还没有法律做出明确的规定。 (3) 我国现行的会计制度、会计准则关于住房抵押贷款证券化的处理上还是一片空白 ，且 目前的税收制度对于资产销售的税收、特设载体的所得税处理以及投资者的税收 ， 实施 MBS 过程中哪些环节该收税、哪些环节不该收税、按怎样的标准收都没有明确的规定。 长春理工大学本科毕业论文 13 担保和保险机制匮乏 在担保方面，我国住房抵押贷款证券化不能由政府提供信用担保。 根据《信贷资产证券化试点管理办法》，我国住房抵押贷款是以没有政府担保的特殊目的信托模式实现证券化的。 “ 中国建设 银行的。