人工四号湖及周边城市综合体建设项目方案(编辑修改稿)

人工四号湖及周边城市综合体建设项目方案(编辑修改稿)内容摘要：

资风险相对较小。 产权式酒店向大众推出的既是消费又是存储，既是服务又是资产，既可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和酒店业的有效综合。 因此，产权式酒店受到了一部分中产阶层投资客的青睐。 产权式酒店起源于 20 世纪 60 年代的法国阿尔卑斯地区，后来风行于世界一些著名旅游城市和地区。 如美国夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那以及澳大利亚黄金海岸等，此种模式经过数十年发展，已成为一种被世界广泛接受的房产和旅游投资品种。 西方产权式 酒店的成熟发展基于以下条件：其一是西方国家中产阶级的崛起，形成了庞大的客户群。 其二是产权式酒店所在地有足够的观光、康乐等旅游资源，可以供客人休闲度假。 国外的产权式酒店多建在具备 3S（阳光、海滩、海水）条件的地区，或者是自然风光独特、运动健身设施齐全的地区。 其三，一个重要因素就是国外分时度假消费的配套。 分时度假交换制度同产权式酒店相结合后，无疑使产权式酒店有了更大的诱惑力，可以实现一地投资异地享受。 目前世界上已有超过 100 个国家的 5000 余家酒店（度假村）加入了分时度假交换联盟。 在中国内地，最先引入 产权式酒店模式的是海南省三亚市，约1995 年，海南东方实业股份有限公司在房地产市场 低靡 的时候，为了摆脱楼盘滞销困境，首先在三亚银海房地产项目引进了这种投资方式，运作了中国第一家产权式酒店 —— 三亚银海大酒店。 作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式，从 20xx 年起开始风靡全国， 17 北京、上海、广州、深圳、海南、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地均相继出现各种形式的产权酒店，经过一个时期的发展并呈现出旺盛的势头。 比较有名的如：深圳大梅沙“雅兰酒店”、三九集团“丹枫白露”；北京的“金色假日”、“快乐无穷大 ——— 龙庆（ 假日）乡村俱乐部”；海南的“博鳌蓝色海岸”、“南海传说”、“三亚海景温泉大酒店”、“黄金海岸花园”；上海的“凤凰大厦”；秦皇岛的“维多利亚海湾”、“碧海蓝天”；大连的“海昌欣城”；杭州的“黄龙月亮湾大酒店”等。 郑州产权式酒店的出现在 20xx 年前后，如。 青年易居，时尚帕提等，实际这些项目开始时是酒店式公寓而非产权式酒店，后来一些小的酒店管理公司将部分公寓租来建立了酒店，基本上以商务客户为主，但客房不集中，管理不正规，确切地说，仍然没有摆脱酒店式公寓形式。 较为正规的产权式酒店直到最近 几 年才有出现 . 现状 国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市 ， 其时为 1995年。 那是在房地产市场低迷时期为摆脱楼盘滞销困境而采取的不得已策略。 没想到这一不小心就撞上了房产投资新浪潮的 到来， 它作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式从 20xx 年起开始风靡全国。 北京 、 上海、广州、深圳、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地均开始出现各种形式的产权酒店 ， 经过一段时期的发展并呈现出旺盛的势 头。 然而不久后 , 在国内以海南为代表的产权式酒店却遭遇败绩。 究 18 其原因有三 ： 一是当初的策划者主要是想把楼房尽早售出以回笼资金 ， 目的不在于发 展旅游业 ； 二是海南当时作为旅游度假地的条件还没有成熟 ， 国内旅游度假的市场气候也没有形成 ； 三是产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者了解和接受。 直到 20xx 年春节黄金周期间，产权式酒店的风暴又再次席卷中国大地，如今在北京、海南等地，产权式酒店又呈现出旺盛的发展势头，同时，旅游产业近年来发展迅速，国内新兴旅游资源越来越丰富，国际分时度假公司走进中国，使分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界和消费圈中逐渐得到认同。 可以说，产权式酒店发展的大环境已经基本成熟。 风险 在产权式酒店的销售过程之中， 较高 的投资回报率 带来的投资回报令人心动 ， 但产权式酒店经营管理公司向投资者承诺的回报率，是按照最理想的经营条件来计算的。 从酒店经营的实际情况来看，很多酒店的入住率大大低于广告中的入住率，特别是季节性酒店真正有较好入住率的月份并不多，平均下来很难达到酒店经营管理公司预期的入住率。 而在酒店经营工程中，由于宏观经济环境、相关政策出台、宏观市场变动而带来的风险。 产权式酒店的投资回报率取决于客房的入住率，而入住率是直接与城市旅游市场的发达程度、酒店的地理位置、硬件设施和服务质量等相关的。 这些都不是开发商可以完全预见和控制 的。 19 产权式酒店的操作模式 （一）、基本操作模式 产权式酒店的基本操作模式主要有两种： 第一、由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者把客房一定时期的使用权以出租或委托经营方式委托给商业管理公司经营管理，由担保公司对商业管理公司的履约向投资者提供担保，商业管理公司再委托专业的酒店管理公司经营酒店。 同时投资者通过商业管理公司可获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。 投资者通过两种方式得到投资回报，一是用酒店固定回报通过商业管理公司直接偿还按揭贷款，按揭还完后，商业管 理公司将以后的回报定期支付给投资者；二是商业管理公司定期向投资者直接支付投资回报。 无论采取那种方式，如商业管理公司不能履约，担保公司都将承担连带责任。 开发商、投资者、商业管理公司、担保公司、酒店管理公司之间的关系 A：开发商与投资者之间是买卖关系 开发商与投资者签订《商品房买卖合同》，每一个业主办理一个独立的产权证。 B、 C: 投资者与商业管理公司之间是委托经营关系，与担保公司之间是担保和被担保关系，三方签订委托经营协议和担保协议。 D: 商业管理公司与酒店管理公司之间是委托经营管理关系，由商业管理公司与 酒店管理公司签订酒店委托经营协议。 20 E: 开发商与商业管理公司表面看没有合同关系，但实际上是合作关系，商业管理公司可以是房地产开发商的关联公司也可以是商业合作伙伴。 在此商业管理公司起着产权式酒店操作的组织者、领导者作用。 F: 房地产开发公司与担保公司之间一般情况下存在着房地产开发公司为商业公司提供反担保的关系。 因为，通常担保公司会要求第三方为其担保提供反担保。 （如房地产开发公司直接为商业管理公司提供担保则不存在这一问题）。 （二）、产品与定位 产品与定位是要根据前期论证的结果提出具体的产品类型、档次、具体的设计要求。 酒店的类型从大类上可分为旅游酒店和商务酒店，一般旅游酒店应靠近旅游景点和城郊结合部，其功能和设施配套比较倾向于休闲娱乐；商务酒店则应靠近城市的商务、行政集中区域，其功能和设施配套首先要尽可能满足商务办公的需要。 产权式酒店业应根据其地理位置确定其类型。 在确定类型的基础上，要根据当地同类酒店的情况，确定酒店的档次，确定的标准：一是看不同档次酒店的销售情况，如：入住率，价格等；二是看不同档次酒店的比例，有无断档、缺挡。 对产权式酒店档次定位越高越要谨慎，一般来 讲非商务行政中心和著名休闲旅游区不适合作三星级以上的档次的产权式酒店，最好以主要提供住宿的快捷酒店和商务连锁酒店为好。 其原因是酒店的星级越高对公用配套设施的面 21 积、内容要求也越多，这样势必增大公用设施面积和公摊面积，给房产的销售以及以后的统一经营管理带来难度，加大酒店的销售和经营风险。 而快捷酒店和商务连锁酒店客房的档次不低，配套公用面积较少，价格适中，管理成本也比较低，风险相对较小。 作为酒店对户型要求比较简单，主要是标准间户型，套间也主要是利用标准间的组合和建筑造型边角空 间形成，对标准间的面积及其内部结构可参考国家《旅游涉外饭店星级的划分与评定》规定标准制定。 客房中套间比例一般不超过 10%。 产权式酒店通常应进行统一的精装修。 其好处是可提高售价，减少后期投资。 但有一个前提条件，在装修前要确定酒店管理公司。 装修方案一定要与酒店管理公司协商确定，防止盲目装修不适应酒店要求，造成浪费。 （三）、配套 配套包括功能配套和设备配套。 功能配套要尽可能和小区或周边的商店、餐饮、娱乐等统一考虑，把其纳入自己酒店的配套范围。 有临街门面房的，应尽可能利用 临街房，没有临街门面房的，应尽量压缩客房外的配套面积。 设备配套应根据规模档次的要求在建设时即予以考虑，主要考虑的内容有：空调、电梯（作为酒店多层也需要电梯）、卫浴、通信、消防等。 酒店的配套也最好与酒店管理公司进行协调。 （四）、确定酒店管理公司 22 产权式酒店项目的成功与否关键是酒店管理公司的品牌和能力，选择好了优秀的酒店管理公司项目就成功了一半。 无论是以商业管理公司名义与酒店管理公司签订委托协议还是由投资者直接与酒店管理公司签订协议，一般有以下几种模式： ：业主或商业管理 公司与酒店管理公司签订《委托经营协议》，将客房经营权全权委托或租赁给酒店管理公司，由酒店管理公司按客房总价的一定比例或租金标准以固定金额方式定期支付业主作为投资回报。 经过委托也可直接代投资者支付银行按揭。 经营过程中发生的各项成本、费用、税收均由酒店管理公司承担。 业主每年可获得酒店管理公司赠送的一定金额或天数的住房卡，凭卡在限定金额或天数内可免费住宿。 住房卡消费完后，可享受贵宾优惠待遇。 ：投资者或商业管理公司签订委托经营协议，投资者可自由确定自己产权客房的自用时间，但在自用期间应承担 双方商定标准的成本费用，其余时间由酒店管理公司统一对外经营，经营收益按照所有出租客房的平均收入扣除经营成本和酒店管理公司管理费用后在投资者中进行分配。 计算办法： 每间客房每天平均收入 =客房出租总收入 /每间可出租天数之和 （每间可出租天数 =365 天 自用天数） 每间客房每天平均收益 =每间客房每天平均收入 每天每间成本费用 （每天每间成本费用 =成本费用总额 /客房间数 *365 天） 投资者个人收益 =每间产权客房可出租天数之和 *每间客房每天平均 23 收益 每间客房自用天数之和 *每天每间成本费用 ：这种方式实 际上是前两种方式的综合。 就目前国内情况看主要采用的是第一种，因为这种方式透明度较高，适应范围较广，方式也比较简便，比较容易接受。 而第二种适应一部分企业、单位和客房自用时间较多的投资客户。 （五）、宣传推广。 产权式酒店的客户主要是三类消费群体： 其一是有一定经济实力的家庭或个人，他们的角色介于投资者和消费者之间，他们投资主要是为了增值和回报； 其二是一些公司或事业机构，其购买动机是用于员工福利或会议、差旅，以往一些单位设有招待所、疗养院等福利设施，而这些设施的日常 管理逐渐成为单位的负担，购买产权式酒店就可以卸掉这些包袱； 其三是分时度假公司，其购买动机纯粹是业务需要。 这三类群体所关注的利益各不相同，分时度假公司最关注的是产权式酒店可供休闲度假的利益点，侧重于酒店消费功能的体现；个人消费者关注的重点在于前期投入的比重、投资收益升值的保障、酒店经营能力、附加的优惠和功能等；而机构投资者关注酒店的服务和管理能力、财务监控的透明度、企业文化的契合和业务的需要等。 不管是哪一类客户，酒店的可消费性、可投资性和投资的安全性指标是决定性的影响因素，而且中国目前有能力投资购买产 权式酒店的消费者多是具有较高素质的白领人士，这些人一般都具备良好的教育背景，有成 24 功的经营管理经验，有良好的分析能力和投资眼光，因此，追求短期利益而忽视对消费者长期回报 则 难取得他们的信任。 生态酒店的含义 （ 3） 生态酒店 Garden Hotel，又称园林酒店、生态园、花园酒店。 生态酒店是运用园林和装饰的表现手法，将餐饮环境与山水园林相结合，通过表 达自然、艺术、文化等一系 列主题，满足就餐者对于自 然的向往以及对于各种地 方或历史文化的探究心 理 ， 且具有一定建筑结构特点 的特殊餐饮环境。 生态酒店作为一种新型的餐饮 空间，从建筑结构、建筑装饰到内部园林景观上与以往的餐饮酒店有着很大的区别，这些区别不仅仅表现在一种单纯的形式上，更是一种餐饮文化的转变或者说增加。 普遍采用钢结构建筑和阳光板技术，主。