金香林小区房地产开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)

金香林小区房地产开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

条轻轨穿过渝北，现代发达的高速交通将缩短渝北和各区域的距离。 渝北区的空港工业园，两路工业园体现了产业化的发展思路，重庆航空城的规划方案已经出台，规划占地 80平方公里，将聚集航空物流，航空商务。 项目所在地回兴是重庆重点规划区域两路工业园区的重要组成部分。 重庆市两路工业园东区规划面积 35平方公里，分回兴、石坪两大组 15 团，其中回兴组团规划面积 13平方公里，石坪组团规划面积 22平方公里。 园区以服装 和物流为主导产业，大力发展电子、餐饮、出口加工等产业，现已引进企业 200余家，现已开工建设 30余家，建成投产 4家。 重庆服装城作为重庆服装产业基地，规划面积 5平方公里，分设服装加工、市场交易、研发会展及相关配套区域，现已成功引进朝天门服装企业协会、重庆服装服饰协会、广东重庆商会、香港皇洋（成盛）有限公司等服装企业 150余家，预计全部建成投产后建成后将年产中、高档服装 1亿件（套）以上，实现产值 150亿元、交易额 200亿元以上，提供就业岗位 810万个。 物流中心凭借独有的区位优势，现已有重庆商社集团、重庆国盛、澳 大利亚托尔集团等物流项目落户园区，具备了市场、三方物流、仓储、配送等多种物流业态。 同时，金山科技、深渝电子、金兰电子等高科技企业也先后入驻园区。 目前，园区引进的企业已呈现出主导产业突出、配套产业完备的良好局面。 北部新区位于重庆主城区，南临渝中半岛，北靠江北国际空港区，西接嘉陵江，与高等院校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区数桥相连，东依长江寸滩港区。 北部新区在中国西部拥有通达四川、贵州、陕西、湖北、湖南等地最便利的交通优势：是中国西部南北（渝黔、渝合高速公路）、东西（成渝 、渝万高速公路）公路大通道交汇枢纽；将于 2020年通车的渝怀铁路横贯境内，重庆铁路客运枢纽江北客运站聚散人数居西部前列；规划的城市轻轨环线， 3号、 4号、 6号线通达四周，其中 3号线（市中心区 ——江北国际机场）将于年内动工；寸滩港集装箱码头已 16 于 2020年 7月开工建设。 中国西南最大的电信交换枢纽落户其南缘。 优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件，赋予北部新区独特的区位优势和巨大的发展潜力。 北部新区建设用地 ，规划人口 65万人。 由 7个组团构成，组团之间由生态林地、公园绿地间隔 ；分为北部新区经开园、北部新区高新园。 北部新区汽车城和现代制造业、出口加工业、现代物流业基地建在经开园内。 北部新区光电、医疗器械、软件三大产业基地和涉外商务中心，重庆火车新客站、重庆汽车新客站建在高新园内。 人和组团：北部新区的中心商务服务区。 规划城市建设用地 方公里，人口 20万人。 主要功能：商务中心、客运枢纽、光电产业、高档社区。 金山组团： 包括出口加工区、寸滩港地区。 规划城市建设用地 平方公里，人口。 主要功能：出口加工业 \现代物流。 大竹林组团： 以发展信息软件为主、环境优美的 现代产业区。 规划城市建设用地 ，人口 10万人。 主要功能：信息产业、软件产业、光电产业、生物工程。 鸳鸯组团： 以发展为翠云组团、金山组团服务的第三产业。 规划城市建设用地 ，人口 10万人。 主要功能：服务业、高档社区。 黄茅坪组团： 以发展现代制造业为主的工业园区。 规划城市建设用地 ，人口。 主要功能：现代制造业。 翠云组团 ： 规划用地 ，人口 6万人，组团内规划有新材料产业区和部分生物工程和新医药产业园。 新材料产业区重点发展新型 17 材料和环保产业及其他高 科技产业。 礼嘉组团 ： 以高新技术为核心的研发区和环境优良的生活居住区。 规划城市建设用地 ，人口 18万人。 主要功能：高新技术研发、高档社区。 三、 区域（渝北区、江北区、北部新区）房地产发展状况 经过几年的 “城市向北 ”，北部区域（三北）房地产市场在重庆市房地产市场中占据了重要的地位。 根据重庆市房地产交易报表统计显示，2020年渝北区房地产住宅商品房成交面积 ，在重庆市各区房地产市场交易中稳坐主城区头把交椅。 北部新区则集中了重庆房地产市场中大部分的中高档楼盘和 1000亩大盘， 龙湖系列（龙湖花园、香樟林别墅、蓝湖郡、水晶丽城等）、金科天籁城、奥林匹克花园等，北部新区房地产已成为重庆市高档住宅市场发展的风向标。 1 区域房地产市场特征分析 楼盘供应量剧增，市场竞争激烈 根据重庆市房地产市场报告显示， 2020年，重庆市住宅、商业及综合用地出让量， 渝北区、江北区和北部新区分别名列前三位；批准预售面积，渝北区和江北区分别名列前两名。 商品房供应量的增加，必然加剧原本激烈的市场竞争。 据不完全统计，目前，已入市和即将入市的中高档楼盘有 20多个， 市场竞争激烈。 大盘集中，楼盘品质不断提高 三北地区是重庆市房地产大盘最集中的区域， 1000亩以上的大盘有 18 建工未来城 3200亩、奥林匹科花园 3373亩、保利国际高尔夫花园 2400亩、棕榈泉国际花园 1200亩、融科蔚城 1100亩、鲁能星城 2020亩等。 为收回企业成本，取得企业效益，大盘的大投入，社会配套设施的齐备，促使开发商开发的项目走精品化路线，楼盘不断提升品质，花园洋房、独立别墅、联排别墅是主要产品。 住宅产品定位差异化不大，中高端产品竞争激烈 由于区域楼盘的大投入，在住宅产品路线上纷纷定位为中高档楼盘，在 产品上主要定位为花园洋房、独立别墅、联排别墅等中高端产品，市场客户群体为中产阶层，从目前的交通状况条件下，主要客户群针对有车一族，市场客户群定位相对单一，市场客户竞争激烈。 从市场供应看，仅纯独立别墅项目在北部新区有保利高尔夫花园、比华利豪园、龙湖蓝湖郡、佰富高尔夫别墅等，供应量在 120万平方米以上 ；花园洋房仅奥林匹克花园一、二期供应量 20万平方米 ，产品差异化不大，市场竞争强。 区域辐射力强，市场需求量大 从房地产消费的区域来看，北部房地产市场已经基本形成区域辐射全市消费的局面。 形成这样的局面首先是 政府对北部城市建设进程的加快、交通状况的极大改善，用便捷的交通把重庆的几大核心商圈连接起来，从而形成一张商务交通网。 据悉重庆主城区的半小时交通网即将在未来一两年形成，所有这些市政道路设施的改善进而激发了市民的跨区域就业，跨区域消费，因而楼市的跨区域购买也较明显，区域辐射力强，全市性的购买特点日益突出。 ，主要有以下几点： 重庆市的 GDP增长速度高于全国平均水平，说明全市能够置业的市民 19 也会越来越多。 由于国家这几年对银行银根的下调，这就使得有钱的市民更愿意 把钱用来投资，而不选择存银行。 大多数市民的投资观念在发生改变。 由于重庆市地处内陆，市民对资本的运作一向不是十分敏感，但是现在越来越多的人认识到资本只有在流动中才能增值的道理。 重庆市是中国最年轻的直辖市，政府已经制定了要把重庆建设成中国西部的中心城市之一，正处于高速成长阶段。 市民又很看好对不动产的投资，而房地产又是整个不动产产业中目前增长较快的；老百姓有句俗话叫做 “买涨不买跌 ”可以说明还会有更多的市民投资房地产物业。 随着西部大开发的国策性战略计划的设施加之整个重庆市的投资环境改善得越来越好，去年的中国投 资环境排名重庆市排在第五名，西部城市排名第一名。 许多国内外知名企业纷纷落户重庆。 这些企业中的中高级人才大多是中产阶级收入水平以上，而且整个重庆的中产阶级都十分看好重庆的未来，很大部分人愿意在重庆安个家。 例如：北京、上海、杭州、苏州等城市的中高档物业的购买者有百分之几十是外来人士消费的。 需求分析 区域需求特征 江北区 江北区是北部地区连接渝中区的桥梁，也是重庆市重要的工业基地，区内有长安汽车等全国知名企业，地理位置、便捷的交通口岸、完善的配套设施和大量的企业职工，是江北区置业的最大 优势和潜在购买客户 20 群体。 江北城的拆迁、观音桥步行街、大 CBD金山角概念、沿江滨江路的修建，从居家、商务办公，江北区市场环境均得到较大程度的提高，五黄大社区、观音桥步行街片区已成为重庆市最为成熟的居住和办公区之一。 2020年，江北区生产总值 ，人均可支配收入为 9258元，同比增长了 %，经济的持续发展，人均可支配收入的提高，江北区本土居民购房承受能力不断提升，从长安华都的销售情况统计，江北区本土居民在置业人群中占了绝对的多数；重庆市最大的商业步行街的投入使用，使江北步行街片区楼盘借助步行街经 济主打投资牌，其商务公寓是该片区市场的主流，红鼎国际、盛天地、嘉年华、同景致远等商务公寓的热销，表明观音桥步行街商务办公氛围已得到投资者和企业的认可。 2020年开始的江北城拆迁工程逐步进入尾声，大量拆迁户为江北房地产市场注入一股强有力的购房群体，由于生活地理情节等因素，该群体在置业时首选江北区楼盘，庆业巴蜀城、龙庭蓝天苑等五里店楼盘成为主要置业楼盘，龙庭蓝天苑购房群体 90%来自于五里店周边居民和江北城拆迁户。 渝北区区位优势明显，投资环境优越，一是新城优势，二是城郊优势区 ,三是空港优势 ,四是道路优势。 四大优势促成渝北区房地产辐射面为整个重庆市，如龙湖系列、金科系列、奥林匹克花园、棕榈泉国际花园均为面全市的楼盘。 “城市向北 ”，渝中主城区日益减少的土地供应，住宅价格的不断上 21 涨，北部交通的不断优化，渝中置业纷纷 “向北 ”。 同时，凭借渝北区对外交通的优势，外来人员首选在渝北置业。 从市场楼盘竞争可反映，在渝中解放碑设置外卖场的楼盘，主要是渝北地区楼盘，其他主城区几乎在重庆市中心商圈不设置卖场，如奥林匹克花园、融科蔚城、保利高尔夫国际花园、中央美地等渝北楼盘均在解放碑设置卖场。 从市场反映了渝北区置业 人群的分布，渝北楼盘的主要置业人群来自渝中区。 据统计，奥林匹克花园一期的购房客户 70%来自渝中区。 渝北区房地产是一个外向型区域，区域市场消费需求也是一个外向型市场需求。 区域价格需求特征 江北区 根据重庆市房地产市场报告， 2020年第 4季度，江北区住宅市场均价为 3043元 /平方米，比上季度上升了 12元 /平方米，上升了 %，主要是观音桥步行街的投入使用，街区楼盘借势入市，江北区楼盘价格稳中有升。 红鼎国际大打投资概念，销售均价 4500元 /平方米，一、二期销售基本完毕，销售 1000多套。 金科 金沙水岸，均价 3800元 /平方米，楼盘进入尾盘阶段。 渝北区、北部新区 2020年第 4季度，渝北区住宅市场均价为 2941元 /。