大连某高尔夫项目可行性研究报告(编辑修改稿)

大连某高尔夫项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

” 工作，积累很长时间的价格将再次出现 “ 报复性增长 ”。 经济适用房的推出对 改善 大连 市 的住宅供给结构有着重要的意义。 截至 2020年，大连市共建设经济适用房 万套，总建筑面积达 323 万平方米。 另外，市内四区现有廉租住房 63万套，总建筑面积为 320 平方米。 未来三年，大连市内四区用于住房建设的土地储 备量约 810 公顷，其中，用于建设经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型的普通商品住房的土地储备量约 605公顷。 2020 年我市将 建设经济适用住房和廉租房 80 万平方米，为中低收入家庭提供更多价格合理的房源 ， 这也意味着大连的住房供应结构矛盾开始逐渐得到缓解。 经济适用房的推出也在一定意义上缓解了住宅价格的上涨压力。 第三节 大连市高新园区区域总体分析 一、高新园区概况 大连高新技术园区是 1991年 3月经中国政府批准建立的首批国家级高新技术产业园区，也是大连市的对外先导区、科技兴市区的示范区。 园区总占地 平方公 21 里，由七贤岭产业化基地、双 D港、海外学子创业园、软件园、黄河路科技城等发展区域组成。 今年是大连高新园区建区十 七 周年，作为 大连 市唯一的国家级高新技术产业园区，大连高新园区从科技创新的 “ 发动机 ” ，到服务创新的 “ 试验田 ” ；从科技培育的 “ 孵化器 ” ，到招商引资的 “ 蓄水池 ” ，已成为带动 大连 市转变经济增长方式、抢占高新技术产业制高点的前沿阵地。 （一）位置 旅顺南路高新技术产业带：东起黑石礁，西至塔河湾，总规划面积 133 平方公里，包括七贤岭产业化基地 、海外学子创业园 与软件园。 产业带位于大连市的西南部，距离大连国际 机场 7 公里，大连港 10公里，大连火车站 7 公里， 沈 大高速公路口 15 公里。 （二）气候 高新园区具有北温带季风气候特征。 四季分明，冬夏长、春秋短，日光充足，雨量适中。 （三）区域产业结构 园区总占地 平方公里，由七贤岭产业化基地、双 D港、海外学子创业园、软件园、黄河路科技城等发展区域组成。 七贤岭产业化基地 —— 发展高新技术产业及研发中心的科技示范区 海外学子创业园 —— 留学人员、博士等高级人才创业孵化的核心区 软件园 —— 软件产业的集中发展区 双 D 港 —— 数字与生命高科技产业基地 黄河路科技城 —— 高新技术及产品市场 政策区 —— 高新技术园区政策辐射拓展区 二、高新园区经济概况 （一）经济概况 22 2020 年是“十一五”的开局之年，也是大连高新园区抢抓机遇、乘势而上、旗开得胜的一年。 2020 年全区固定资产投资呈现平稳增长的态势。 全年完成固定资产投资 亿元，同比增长 42%。 其中，产业化项目投资 亿元，同比增长 64%；实际利用外资 亿美元，同比增长 187%。 新批外资企业 74家，增资 44 个项目，注册外资 亿美元。 这些经济指标增长速度均居全市前列，远远高出全市平 均水平，占全市经济总量的比重逐年上升。 目前高新区已聚集特色产业企业 1120多家，其产业收入占高新区总收入的 85%。 在 “ 十一五 ” 规划中，高新园区经济总量将再增长五倍， GDP 将占全市比重的 1/10，成为大连经济的新增长极和高新技术发展的人才源、技术源，做全市科技创新的平台和机制和体制创新的示范区。 表 27 20202020年大连高新园区经济情况 年份 GDP （亿元） 财政收入 （亿元） 固定资产投资 额（亿元） 房地产开发投资额（亿元） 实际利用外资（亿美元） 2020 2020 2020 2020 69 28 10 2020 53 7 2020 41 15 （数据来源：大连统计年鉴） 20202020年大 连高新园区GDP增 长情况0204060801001202020 2020 2020 2020 2020 2020亿元 图 29 23 目前，大连高新 园 区在全国 53 个（国家级）高新区中，土地面积占第 46 位，可是我们在各项经济指标的综合排名上占第 14位，使高新园区真正成为科技含量高，投资密度高，投资回报高的新经济的 先导区。 （二）固定资产投资 2020 年全区固定资产投资呈现稳定增长运行态势，对全区经济发展起到重要支撑作用。 全区完成固定资产投资 亿元，其中房地产项目投资 亿元， 同比增长 %。 投资项目共计 145 个，其中，新开工项目 99 个，投资额 亿元，占投资总额的 %。 投资额超千万元项目 98个，投资额为 亿元，占投资总额的 %。 20202020年大 连高新园区房地产投资开发情况1528710 01020304050607080902020 2020 2020 2020 2020 2020亿元固定资产投资额 房地产开发投资额 图 210 三、园区规划 （一）凌水湾改造 凌水湾改造是高新区创新产业形态、构建自主创新体系的重要举措。 按规划，要在 3 5 平方公里的改造区 域高标准规划建设科技馆、航海博物馆、多媒体体验中心、数字化影视中心、音乐厅、滨海文化娱乐设施等，将其建成科技、文化及艺术 24 的展示区、园区创智型产业的重要承载地，建成大连 IBD，形成大连西部一个新的科技文化商务中心。 按照园区的战略部署， 2020 年，凌水湾区域改造工程全面启动。 年初以来，在园区管委会的正确领导下，经过园区创新基地管理办公室的不懈努力，各项工作有条不紊，顺利展开。 凌源街动迁工作成效显著 凌源街改造规划面积 万平方米，拆迁面积 万平方米。 目前，已经完成522个动迁户、 2家企 业动迁补偿的摸底调查工作，并制定了比较完善的动迁方案；同时，动迁手续已办理完毕，动迁招标工作已完成，截至目前，一期动迁 323 户，已经有 250 多户动迁完毕，预计 6 月底完成动迁。 凌水湾填海工程有序推进 目前，已经完成拟征用海域立项和海域使用图绘制；海域征用论证报告和环境影响评估报告已经报送到相关部门，等待评审；拟征用海域勘测、被征用部分补偿摸底以及拟征用海域无争议协议正同步推进；同时，填海施工设计已经委托大连理工大学进行设计。 预计， 8月底完成征海主件的报批工作， 10月末进入施工。 周边区域 搬迁取得实质性突破 经过多方努力，已经与沈阳铁路局和旅顺海军保障基地达成协议，对凌水湾改造区域内的 公里的铁路和 万平方米的农贸市场进行拆除， 4 月中旬开始实施。 同时，与位于改造区域内的大连第三发电厂进行了多次谈判，该电厂已经同意整体搬迁。 （三发电位于项目内部据现场调查，该厂搬迁时间还未确定） 开发建设的招商工作稳步进行 此前，凌水湾改造区域的控制性规划已经获得批准，按照新的开发建设模式，凌水湾改造将采取社会化开发，目前，开发建设的招商片已制作完毕，整体规划沙盘也正在制作过程中。 25 （二）新 滨海路规划 从 某 湾到黄浦路凌水路段的新滨海路能缓解西部交通压力，但在未来几年内，高新园区以及小平岛这一地区将新增五六万人，有关部门表示，为彻底解决大连西部交通问题，新滨海路还将修建二期和三期工程。 在凌水地区修建改造计划中，大连海事大学附近的海岸线将向前移动，凌水河与大连海事大学的教学港池航道入海口一并延伸，形成宽约 100 米、长约 900 米的河道，贯通新滨海路东西的一座桥梁将跨越这条航道。 今年 上半年， 某 湾至凌水的滨海路西段一期工程将全线贯通，新工程将彻底解决 某 广场至凌水湾地区的交通拥堵问题。 他们所负责的 某 湾至 凌水路段的方案还没最终出台，目前能确定的是，新路将沿海修建，全长约 ，滨海路的设计标准将满足城市次干路的要求，为双向 4排道，路面约 24 米宽。 将要建设的滨海路将形成一条平行于 “ 中山路 黄浦路 旅顺南路 ” 的通道。 此工程计划在年内启动，新路东侧与老滨海路相连，以 某 公园为起点，经 某 湾填海区、西南路至 某 公园延伸段、自然博物馆北侧至水产学院正门，再沿西尖山南侧海滨，经西尖山西侧、国家海洋环境监测中心至黄浦路凌水路段，计划 今 年五一通车。 新路工程竣工后，新建的道路东西、南北条条道路相通，引导中山路上集中的车流 分散行驶。 有效分流 某 广场、大连医科大学附属第二医院、黑石礁、学院广场至海事大学沿线交通压力。 另外， 某 湾管理中心还介绍说，因为工程沿海修建，新路与海边之间要修多条道路和桥坝，东西、南北纵横交错。 工程中会特别注意对礁石资源等自然景观的保护，打算途经礁石将建桥跨过，加以保护，不会对市民到 某 湾亲海休闲造成影响。 本案 26 图 211 四、 近年高新园区重大项目 （一） 世界 500 强企业日本 NTT 集团落户高新园区 2020 年 4 月，世界 500 强企业日本 NTT 集团通信株式会社投资的恩梯梯通信设备（上海）有限公 司大连分公司在大连高新园区注册成立。 日本 NTT集团在世界 500 强企业中排名第 24 位， NTT 通信株式会社是 NTT 集团全资控股子集团之一，是专业从事国际通信， Inter 运营和以网络为基础的系统解决方案的电信网络运营商。 2020 年 10 月 NTT通信株式会社在上海成立恩梯梯通信设备（上海）有限公司。 随着公司业务的不断扩大， 2020 年 4月在大连成立分公司，主要从事 IC卡程序及通讯软件的开发、设计，网络系统集成的设计和维护。 （二） 世界 500 强美国美商安迅公司（ NCR）入驻园区 2020 年 8 月 16 日，世界 500 强 企业美国美商安迅公司（ NCR）投资的 NCR 大连全球咨询中心在大连高新园区正式成立。 NCR 大连全球咨询中心不仅向客户提供中低端的编码、测试、安装及维护服务，而且直接接触日本客户参与应用系统开发的全部流程，为客户提供高端的可行性研究及系统整体设计等全套解决方案。 NCR 在大连的落户，不仅会将大连的软件人才结构提升到一个新的台阶，而且也会带动大连软件产业向一个更高的层次发展。 27 （三） 甲骨文（ ORACLE）公司落户大连高新园区 2020 年 8 月 22 日，全球最大企业软件提供商甲骨文（ ORACLE）公司在大连高新园区举行 甲骨文大连分公司成立仪式。 大连市副市长戴玉林出席了仪式。 甲骨文大连分公司致力于以北亚区的资源和知识库以及 Oracle 全球支持团队的力量，为客户提供卓越的支持服务。 大连分公司的成立是甲骨文 “ 金色中国计划 ”第二阶段的重要组成部分。 甲骨文（ ORACLE）的入驻，使大连高新园区引进世界 500强企业投资项目达到41家。 （四） 西门子投资 2亿人民币在大连高新区成立传感器与通讯公司 2020 年 10 月 19 日，西门子自动化与驱动集团投资 2 亿元人民币成立的传感器与通讯有限公司，在大连高新区举行奠基仪式。 这是西门子自动化与驱 动集团在中国第一次从置地建厂开始，以独资的方式成立新的运营公司。 新公司的建成，将使西门子过程仪器、传感器及工业通讯产品在中国实现本土化生产。 新公司将成为西门子全球传感器与通讯产品的生产基地之一。 西门子传感器与通讯有限公司位于高新区七贤岭产业基地，占地 4万平方米，分为两期施工建设。 一期建筑面积 万平方米， 2020 年 4月投入使用。 西 门子自动化与驱动集团的入驻对于大连高新技术产业将产生强大的辐射作用，对大连现代服务业的发展和创新型城市建设也必将发挥积极的促进作用。 （五） 大连河口国际软件园暨东软国际软件园在 高新区开工 2020 年 11 月 9 日，大连河口国际软件园和东软国际软件园在高新区举行奠基典礼。 这一重大项目的启动标志着大连软件业在向国际化进军中又迈出了一大步，必将有力地提升高新区以知识为核心的现代服务业发展水平。 大连河口国际软件园，位于高新区旅顺南路软件产业带的东端，毗邻腾飞软件园，紧靠中科院大连创新园高新区研发孵化园，规划面积 150万平方米。 大连河口国际软件园的建立，不仅能够进一步提升高新区软件信息服务业的聚集效应和产业 28 集群优势，加快软件产业向国际化融合的速度，也将大大提高大连软件产业在国际上的竞争能力。 东软国际软件园位于大连河口国际软件园内，规划建设面积 50 万平方米，总建筑面积 33 万平方米，总投资 4亿元，预计 2020 年年底建成，并投入使用。 作为第一个入驻大连河口国际软件园的项目，东软国际软件园的定位主要从事面向欧美、日韩的软件外包及 BPO业务以及嵌入式系统的开发。 1－ 2 年内，东软国际软件园从业人员将达一万名以上。 （六） 花旗数据处理（上海）有限公司大连分公司在大连高新园区成立 花旗数据处理（上海）有限公司大连分公司于 2020 年 4月 17日在大连高新园区注册成立。 预计到 07 年 年底，花旗数据大连。