1舟山宏观经济状况分析(编辑修改稿)

1舟山宏观经济状况分析(编辑修改稿)内容摘要：

开发舟山海洋资源，对推动长江三角洲乃至中国经济发展都具有深远的意义。 （ 2） 船舶商品交易市场。 舟山拥有建设船舶商品交易市场得天独厚的有利条件和优势。 上海、宁波、舟山港是我国沿海著名的港口。 浙江省又是航运大省，拥有商、客、渔船等各类船舶 5 万多艘。 舟山拥有各类渔用、运输船舶 万艘，每年船舶物资消耗总量约 12亿元。 据预测，市场建成后场内直接潜在客户将超过 500家，间接的客户超过上万家。 对推动舟山的经济起到举足轻重的作用。 （ 3） 旅游业。 充分发挥 海 滩资源和 自然环境优美、空气清新的优势，开发 海 边浴场、临水议事苑、生态垂钓中心、美食、度假村等项目，形成集生态保护和旅游为一体的休闲中心、观光带。 当然这些项目的实施，最大的问题就是资金的问题，舟山市正在加大招商引资力度。 沿海开发需要大量资金，要多渠道解决。 在推动引进外资、利用民资、通过资本市场筹资的同时，市、区级财政适度支持也是必须的，重大项目除地方筹资外，更是要积极通过包装项目，争取省和国家的资金扶持。 金融机构也要积极配合，适时跟进，满足有效资金的需求。 目前，虽然这些项目有许多还在酝酿筹备阶段，但这些重大项目的 实施对于舟山的发展，将起到巨大的影响。 对于去舟山开发房地产来说，这些重大项目的规模越大，实施周期越短越有利，但这里存在一个矛盾，一般而言，项目的规模越大，实施周期只会越长。 因此，对于一个房产项目的实施周期也是很关键的，这就需要我们及时了解这些重大项目实质进展情 13 况。 舟山保持高速城市发展可能性分析 沿海开发是一个动态的渐进过程，不可能一蹴而就，也不可能全面开花，必须突出重点，有序推进。 根据舟山实际，以园区发展为龙头，不断地加大投资力度，增强区域辐射力。 东港经济开发区 1991年 10月经浙江省人民政府批 准设立 ， 新开发城市用地 ，完成基础设施投资 ，吸引资金。 实现 “ 六通一平 ” ，形成五纵五横道路框架。 市、区（县）政府实施大岛建、小岛迁政策后，给开发区带来新的机遇。 新开发房产 85 万平方米，入住人口从 1994 年的 3000多人，增加到 2020 年。 至 2020年，计有107家商贸企业竣工运作。 期间，招引外资项目 5个，合同外资 ，实际 万美元。 普陀兴隆贸易公司、中外合资舟山海之格公司两家自行出口 ，出口交货值 亿元人民币 ， 发挥着举足轻 重的作用。 目前开发区环境优美，人丁兴旺，各行各业欣欣向上。 舟山市在这几年内，经济势头发展良好，若舟山借长三角发展的东风，积极响应“沿海开发”战略的实施，依托 三大工业园区 ，进行更高档次的定位，建设更具一定规模和特色的专业化特色园区，形成产业集聚和企业集群，提高集中度，增强竞争力。 同时，积极吸引沿海 地段开发的一些重大项目在 舟山 延伸，主动做好配套生产。 相信舟山的经济在今后一定能保持这样的良好势头发展。 综合因素对舟山房地产市场发展的影响 舟山市的经济无论从大的宏观背景还是从微观区域内环境都是处于非常有利 的历史时机，舟山市的政府和人民都正在抓住这有利的时机。 舟山市以城市建设为支撑，加大基础设施投入，城市建设，不仅是沿海开发的重要内容，也是实施投资的重要领域。 舟山市计划到 2020年 国内生产总值 200 亿元，年均增长 10%以上，人均国内生产总值 2 万元。 同时计划 经过 10— 20 年的努力，逐步将全市 70%以上的人口集聚到中心城市和中心镇，总人口（户籍人口）在 万人左右，城市化水平达到 45%以上。 “十五”期间将 集中力量抓好舟山大陆连岛工程建设 ，同时 以临城新区开发为重点，加快区域中心城市建设 ， 以普陀山、朱家尖、沈 家门 “ 金三角 ” 旅游区为重点，加快海洋旅游 14 经济区建设 ； 在加强高亭、菜园两个县城建设的同时，加快金塘、六横、衢山三个经济大岛开发，加大政策扶持力度，发展各具特色的岛屿经济 ； 加快以水、电、公路、信息为重点的网络化建设，全面实施基础设施陆岛一体化战略。 这些对于舟山房地产市场（特别是大岛）可以说是利好。 政府宏观调控对舟山房地产发展的影响 房地产作为一门关联性、支柱性很强的产业，历来受到政府部门的高度重视，而很大程度上说，房地产业的是否能够兴隆发展，又直接与政府的宏观调控相关联。 对于像舟山这样房地产市场起步相 对较晚的城市而言，政府对于房地产的态度，在政策方面的宏观调控对于舟山房地产今后的发展更会起到关键作用。 具体来讲，应该是有三个方面。 首先，就是今后政府对于土地的供应量和供应节奏对舟山房地产市场的影响。 就目前的状况而言，舟山的房地产市场消费容量相对比较大，目前和已知的市场供应量存在供不应求的局面。 在这样的时候，如果政府继续推出土地，可以起到托市的作用，对于现行项目的压力相信不会太大，具体表现是房价自今年三月份持续增长甚至是出现商品房还没推出就销售完毕的现象存在，销售速度加快周期变短，资金风险相对显得小得多。 因此在舟山开发楼盘要密切加强自身和政府关系，利用这一关系，从城市和房地产健康发展的角度对舟山的土地一级市场予以影响。 如果不在临城开发楼盘，必须做好万一临城大面积的推出商品房或经济适用房，而导致舟山房地产市场饱和而出现的销售速度变慢、周期变长的准备。 另一方面是政府的旧城改造对于房地产的影响。 旧城改造力度加大，势必产生大量的拆迁户，这一部分购买力是相当可观的。 当然也存在旧城改造会加大房地产供应量的风险，但我们认为，旧城改造总体来说是利大于弊的，对于房地产市场是会起到推动作用的，而且旧城改造对于城市形象的改善从 而加快人口集聚也有重要作用。 杭州房地产近五年发展如此之快，政府的基础设施和旧城改造建设应该说是功不可没。 还有一个方面就是政府在招商引资方面的力度，这对舟山的房地产会起到重要的影响作用。 目前市场的风险就是舟山普通市民消费力相对有限，政府招商如果卓有成效，则新增企业的职工（这批人一般来说购买力更高）购房会大大带动舟山房地产市场，也会促成原有居民的购房热情。 基于以上的预测，我们认为，舟山今后几年的房地产市场将会进入快速的增长期，除了人口集聚及招商引资成效的逐步显现带来的房地产销售量的大幅增加外，居民的房地产消 费 15 意识进一步完善及投资意识的增强也会促进房地产的发展。 而这样的市场情况势必也会带动房价的快速上涨，估计在今后的 34年内，房价将会以 15%20%的年增长速度增长，平均房价将向宁波、绍兴等富裕城市逐步靠近。 随着住房制度改革的进一步深化，花钱买房已成为城区居民的唯一选择。 然而，对于许多市民来说，面对房价持续上涨的态势，真有点 “ 攒钱赶不上房价涨 ” 的感觉。 有关部门的统计数字显示， 舟山 市 1998年房价上涨幅度为 %，去年上涨了 %，今年 1月到 9月份上涨幅度更大，达到了 %。 那么房价上涨的原因何在呢。 我们 分析，除了实行货币分房、渔农村人口购房入户等政策性措施，带来购房需求增大等因素外，土地价格的提高是导致 舟山 市房价大幅上升的一个重要因素。 作为海岛城市舟山，土地资源有限，加上实行土地总量控制，可开发利用的土地就更紧张了。 近年来， 舟山 市土管部门对土地进行公开拍卖，堵住了原来有可能存在的暗箱操作的漏洞，使国有土地得到了增值。 但是不容忽视的是，由此也引起了众多房地产开发商抢购地皮、抬高地价等问题滋生。 2020年 的香荷小区地块拍卖当中，地价从每平方米 1600元起拍，最后竟然高 达每平方米 2711元。 按照这个价位测算，香荷小区的基本房价在每平方米 3500到 3600 元左右，创下了 当时 地价最高纪录，已接近 杭州 、上海等大城市边缘楼盘价位。 高位地价使竞得这一地块的舟山绿城房地产公司也面临着冒险经营的压力。 2020 年舟山绿城 房地产 公司又 竞拍招标的定海北门一块土地，达到 2700元 /平方米， 当时所 预测商品房销售价在 3500元 /平方米以上 ，事实上该楼盘开盘价高于预测销售价 200 元 /平方米。 如此高的价格，一般老百姓是难以承受的。 对于 舟山 市近期拍卖的大宗土地，有实力开发的仅有几家企业，而其它一些房地 产商手中还有部分地皮和现房，如果拍卖的地皮价格一抬高，他们手中的房子自然也就水涨船高。 目前 舟山 市的房地产公司已有 100多家，远远超出了市场的需要。 众多房地产开发商与有限的海岛土地资源形成尖锐的矛盾。 房地产商要么高价买地冒险经营，要么无地开发而歇业，无奈之中，往往被动选择前者，这也是导致地价上升、房价上涨的一个客观原因。 回顾 舟山 几次房价大的上涨，都与有效供给不足有关。 1998年至 1999年，城区房源严重短缺，房价上涨过快；定海城乡接合部住房热销之前，房源再次紧缺，房价再次上涨。 近 16 年来房地产开发投资持续高速增 长，房源供应相对充裕，但结构性供不应求的情况还时常出现。 如商品房开发向大房型和中高档房集中，大面积住房一哄而上，使得中低收入家庭和渔农村进城购房者难以找到小房型住房，都将视线对准城区 “ 二手房 ” ，加上一些炒房者哄抬房价，引起 “ 二手房 ” 价格过度上涨。 再如房地产市场操作不够规范，如有的房地产企业楼盘基础工程尚未完成，就已经设立销售部让购房者进行预约。 预约者多处套购，造成房地产市场虚假繁荣，进而拉动房价上涨。 等等。 房价过高加大了房地产的经营风险，当前 舟山市 城区房价已 相对比较 高，居民对房价的承受空间已很有限，在很少 有市外购买力的情况下，如果房价继续快于居民收入上涨，意味着居民的真实需求将萎缩，虚假需求将扩张，而房地产对银行依赖度高，一旦虚假需求破灭，潜在的风险很大。 地价和房价的过快过度上涨 势必会引起舟山市政府的 广泛关注。 我们认为 ， 今后舟山可能会出台一系列措施进行对房价的控制： 首先 会 加强城乡一体化建设，扩大居住半径，从而增加土地供应量，并加强土地供给规范，完善土地拍卖制度。 同时， 会 规范房地产市场秩序，加强对房地产企业的财务审计，严厉打击 “ 炒楼 ” 行为。 会 建立以商品房为主体，经济适用房和廉租房为补充的三位一体的住房供应体 系。 在 房地产开发 中会 适当提高小房型住房的供应量，以满足中低收入居民对住房的需求。 会 尝试对拍卖的土地设置最高限额，从而使房价保持相对平衡，或者打破单一的土地拍卖方式，增加招标等办法，改革拍卖土地带来的负效应，对于目前还买不起新建住房的城区居民，有关部门 可能会 考虑适当增加开发土地总量，建造一批经济适用房，以缓解房价上涨带来的矛盾。 随着临城新区住宅用地公开招标及市政府行政中心大楼于 7月 15 日正式动工，新区建设已经实质性启动。 到 2020 年，在临城新区共计将有超过 800亩的住宅开发量，集纳将近。 一个令人关心的话题摆在人们面前：临城新区的大规模开发，对定海老城区的房价将产生助推还是抑制作用。 临城新区的首批住宅开发，云集了像浙江绿城、浙江云厦及本地的普陀新城等实力不俗的房产商。 浙江绿城取得了新区 Le－ 22 地块约 万平方米的住宅开发使用权，其中在2020年之前要开发首期 150亩的住宅。 根据临城新区土地招标结果，新区楼盘的价格预计开盘在 2700元 左右 ，这对老城区楼盘价位至少构成了一种强有力的支撑。 毕竟老城区配套成熟、加上深厚的文化积淀，城市发 17 展不可能出现 衰退，老城房产将与临城房产呈现良性的同步稳中有升局面。 另外，由于房产品的保值特性，较多的居民将房产作为一种投资渠道，这也注定了老城区的房产价格不会下跌。 拿杭州的钱江新城开发作例子。 杭州在 前 年把萧山、余杭两市并入城区，城区范围大幅度扩大，并且杭州城市东扩，从 “ 西湖时代 ” 进入 “ 钱江时代 ” ，滨江房产炙手可热。 但是，杭州的城市发展并未导致老城区人气衰退，相反，钱江两岸的开发潮推动了。