潍坊奥体项目市场调研分析(编辑修改稿)

潍坊奥体项目市场调研分析(编辑修改稿)内容摘要：

高层 住宅 4万 封顶 10% 2700 茂华 紫苑公馆 高 层 住宅 20万 未建 0%  区域特点：  优势： 以安顺路为交通主轴，横跨健康西街、胜利西街、东风西街、福寿西街及北宫西街，整体道路状况良好，公交系统也较为发达，通达性好；潍城区政府西迁，奥体中心建成，以及政府开发西部的利好因素对区域发展促进较大；潍城区房地产开发滞后于东部区域，房价较低，潜力较大。  劣势： 置业群体以潍城区域工作、生活为主 ，辐射面小 ； 位置相对较偏远， 区域接受度较差。  市场特征： 组团以安顺路为核心，主要集中在健康街至北宫街之间的区域，是近两年来潍坊西部房地产发展的代表， 同时也代表着潍城区房地产发展的水平，是潍坊市向西发展的重要节点。 目前整体开发水平较东部区域 低 ，整体价格 相差 500 元 /平米， 发展潜力大。 目前在建 、 在售项目不多 ， 但是以大盘为主，如鸢都新城总建面 40 万平米，鲁发新城总规模达到 100 万平米，尚未动工的茂华公馆也在 20 万平米以上。 由于奥体周边区域可供土地较多，后期有较大的新增量。 潍坊奥体项目投资建议 20 目前 在售规模在 40 万平米以上， 潜在供应量较大。 周边 多层价格在 2900 元 /㎡ 左右 ， 小 高层价格在 2800 元 /㎡ 左右 ，低于多层价格。  发展趋势： 本组团 是潍坊潜在供应量最大的区域，也是未来几 年潍坊房地产发展的热点区域 之一。 周边在售项目以多层为主，小高层接受度较差，像华景新城的小高层价格比其多层价格低 400500 元 /平米，但仍然销售不畅，而 鸢都新城、鲁发名城规划的小高层尚未开建 ，后期面临较大销售压力。 2． 5 东南组团 片区 项目名称 建筑形态 物业形态 住宅面积 工程进展 销售率 目前在售价格 东 南 组 团 赋海世家 高层 住宅 13万 封顶 40% 3400 汇嘉瑞景园 一期 高层 住宅 8． 5万 主体 10% 精装 5000 青青家园 高层、 住宅 7万 主体 50% 高层 3300 东方世纪城 高层 住宅 13万 封顶 60% 3100 和丰城市花园 高层 住宅 12万 未建 30% 3250 九龙山庄 二期 高层、多层 住宅 8万 未建 80% 多层 3600 华安东方明珠 多层 住宅 21万 封顶 50% 2900  区域特点：  优势： 高新区，有产业支撑；市政府周边，城市发展的方向 ；教育资源丰富 ，潍坊学院 等学校 ； 新区规划较好。  劣势： 缺乏大型购物中心。  市场特征： 此组团 随着高新区的发展，有较强的产业支撑；特别是政府投入较大基础配套社设，如大剧院、活动中心、展览馆 ，生 活配套日渐潍坊奥体项目投资建议 21 成熟。 可以说， 本区域是潍坊未来几年城市发展 主要 方向。 区域整体 均价在 3000 元 /㎡以上。 汇嘉润景园前期助推精装房5500 元 /㎡（精装标准 1500 元 /㎡），市场反应较差 ，现在毛坯房 3500元 /㎡左右。 在售项目供应规模在 50 万平米以上。  发展趋势： 本组团 依靠产业支撑 ， 以及政府基础配套建设的 大力 支持，未来发展潜力较好。 第 3 节 土地供应情况 从土地 储备中心获取的信息， 2020 年至 今 ， 潍坊 中心城区共成功出让 98 宗地块，合计 5544 亩 ， 平均单宗地块面积不足 60 亩。 其中，高新区 8 宗，奎文 47 宗，潍城 43 宗。 成交面积看，高新 508 亩，奎文 2203 亩，潍城 2833 亩。 2020至今潍坊中心城区土地成交数据 年份 土地出让宗数 土地出让面积（亩） 高新 奎文 潍城 宗数 面积 （亩） 宗数 面积 （亩） 宗数 面积 （亩） 2020 年 14 312 0 0 9 234 5 78 2020 年 40 2714 7 494 18 652 15 1568 2020 年 33 1935 1 14 17 1296 15 625 09 年 至今 11 583 0 0 3 21 8 562 合计 98 5544 8 508 47 2203 43 2833 从土地出让分布看， 潍城区供应量最大，潜在可供销售的面积最多。 其次为奎文区。 另外， 带有政府性质的国有投资公司通过挂牌方式的储备了相当规模的土地。 这些地块没有启动开发，短期不形成供给。 其实质是政潍坊奥体项目投资建议 22 府将收储后的土地抵押银行获取城市建设资金，待条件成熟、土地升值后重新转让，其所得用于支付 银行 贷款， 从而 变现土地收益。 以上为公开市场渠道推出的土地情况。 由于潍坊处于城市化快速发展阶段，前期中心区旧村改造及退城进园项目较多。 例如 2020 年，潍坊市列入中心城区 “城中村”改造的村庄共有 76 个，其中潍城区35 个，奎文区 34 个，高新区 7 个，总用地面积共 公顷，其中居民安置用地 公顷，生活保障用地 公顷，政府可储备用地 公顷，这批土地总量大，单宗土地面积大，预计在未来几年内逐渐释放，成为土地市场供应的主体。 近期潍坊出台政策暂停退城进园项目运作。 但是前几年“退城进园”类型的地块推出较多，且此类土地成交价格较低，后期上市也必将对市场产生重大影响。 20202020中心城区三区土地成交宗数8474301020304050高新 奎文 潍城成交宗数 20202020中心城区三区土地成交面积50822032833050010001500202025003000高新 奎文 潍城成交面积（亩） 潍坊奥体项目投资建议 23 第 4 节 潍坊市未来几年内房地产走势预测 1． 潍坊房地产市场 具有一定发展 潜 力 与济南、青岛、烟台、东营、临沂相比，潍坊房价整体偏低。 中心城区整体均价 3200 元 /平方米左右，区位环境较优的楼盘价格在3800 元 /平方米左右，这与潍坊所处区位及整体经济实力不对称。 可以预见，潍坊未来几年房地产市场 具有一定 发展 潜力。 2． 基础配套费用增加， 房价下调的可能性 较小 2020 年 8 月，潍坊对基础配套费及异地人防建设费进行调整，其中基础配套费由原来 120 元 /㎡ 调整为 280 元 /㎡ ，涨幅明显。 2020 年 12 月， 潍坊 政府出台 33 项楼市新政 缓解市场压力 ，要求“在 2020 年内对部分配套费减免，并缓收基础配套 费”。 随着市场形势好转，其配套费恢复，成本增加的趋势不变， 因此 房价 下调的可能性较小。 3． 近期住宅供给规模较大，市场竞争激烈 初步估计，潍坊中心城区在建在售项目供应量在 220 万以上。 在未来几年，供过于求的状况 短期 不会改变。 市场竞争 日 趋 激烈。 4． 市场需求不足，房价增幅趋缓 前期 潍坊单位集资建房 及 事业单位 团购现象比较严重，消化相当部分支付能力非常强的群体的购房需求。 且 潍坊 人均居住面积好于山东省平均水平，再次置业、改善 居住 现状 的 需求 不足。 同时 外来人口数量有限，自住需求为主，投资需求相对不足。 以上 是潍坊房价低于周 边地市的 主要 原因。 部分区域住宅供过于求，供给结构不合理 比较潍坊奥体项目投资建议 24 突出。 因此，可以预 测未来几年 潍坊房价涨幅趋缓。 5． 退城进园及旧村改造项目对潍坊房地产市场影响深远 近年来，潍坊房地产市场不温不火，与周边地市相比整体房价偏低。 原因 之一 与 潍坊 土地市场不开放 、 市场化程度 有一定关系。 例如，退城进园地块出让虽然进入挂牌（拍卖）程序，由于地块出让所得 95%返还原地主，因而其他参与者不 易 获得。 以致于大多退城进园项目自身成立房地产公司或与其他开发商合作进行开发。 目前，政府发文已经暂停退城进园项目运作，但是前期已经推出的退城进园 项目仍会影响市场。 6．未来几年潜在土地供给规模较大 ，市场存在不确定性因素 除了退城进园、旧村改造 性质的 土地开发规模较大外。 带有政府性质的国有投资公司也储备了相当规模土地（如东部高新区及奥体中心片区），大部分土地目前开发条件不成熟，短期不形成供给 ，但是长期上市是必然的。 另外，政府通过 代 建大型基础设施向开发商置换的土地（ 如： 中建三局代建人民广场南侧大剧院、文化宫等设施，政府在高新区向其置换 1001 亩的住宅用地；昌大集团代建奥体中心体育场，政府在高新区向其置换 451 亩的住宅用地 ），随着时机成熟， 这些项目 也会陆续上市，因此，后期潍坊房地产市场发展存在较大不确定性。 综上所述， 目前潍坊房地产市场处于矛盾之中，一方面成本增加推动房价上涨已成必然，另一方面市场亟需完善， 供给规模较大， 需求不足又影响房价上涨、销售乏力。 后市发展存在较大的不确定 性。 潍坊奥体项目投资建议 25 第三章 奥体 中心 区域规划与 项目开发条件分析 第 1 节 项目周边规划情况及发展远景 2020 年潍坊政府工作报告中 正式 提出 “ 以市民健身中心为启动点，高标准搞好安顺片区各层次规划，并尽快启动建设 ” 的规划建设思路。 按照 规划 说明 ，安顺 新城 东至白浪河，西至西外环，北至济青高速公路， 南至东风西街，面积约 35 平方公里。 建设好的安顺新城，承担着带动市区西部发展，辐射寿光、昌乐等区域的重要功能。 远景目标是“ 以奥体中心为 中心 ，统筹搞好 20 平方公里区域生活服务设施及道路、生态等基础设施建设，建设一批高品质社区，使之成为宜居福地，而 最终将形成 30 万人口规模的现代化新区 ”。 08年潍城区总人口为 万，此规划相当于再造一个潍城区。 本区域在潍城区政府西迁以 后从地理位置来看将是潍城区的中心区域，随着奥体中心的建设，会展 经济的发展等，周边配套设施将逐渐完善，且后续随着轻轨的建设，与寿光一体化进程将加 快，未来有一定的发展潜力。 但以我们对中国城市的研究及对潍坊市经济和城市发展的了解来看，此区域的成熟及被广大市民所接纳所认可尚需要较长的一段时间（预计最少需要五年时间）。 其中有代表性的为潍坊市高新区的发展情况， 潍坊高新区是 1992 年经国务院批准设立的 54 个国家级高新区之一 ，潍坊市高新区做为政府高起点、高规划的重点发展区域，政府投入了大量的财力进行相关市政配套设施的建设及优惠政策的扶持，并将市政府迁移至高新区。 在如此大投资和政策的支持下，常理来看，其高新区应该类似于青岛的东部即五四广场一带。 潍坊奥体项目投资建议 26 但目前来看，其发展 程度与预期的有非常大的距离。 而奥体中心区域无论从政策扶持力度、基础设施投资力度还是居民思想观念的认可度来看都与高新区有较大的差距，因此预计此区域的成熟会需要更加漫长的时间。 目前潍坊市的高端楼盘区域主要集中在奎文区及东南侧的高新区，东、南方向被广大市民所认可，是公认的高端人士居住区。 而潍城作为老城区，在市民眼中就是脏乱差的代名词，不具备建设高端楼盘的区位优势。 从调研的情况来看，本区域楼盘多是 90 平米左右 两居 室及 110 平米以下的经济型三室为主，楼盘均价都在 3000 元/平米以下。 虽然有奥运、有运动、有会展概念 ，但我们认为长期前景较好，短期区域价值不被认可。 且潍坊作为三线城市，目前居民的消费理念、消费观念还未达到运动、健康的层次，地段仍然是居民首选的因素。 此区域目前来看比较适合定位于中等收入的追求健康舒适生活的人群。 从目前 发展趋势 来看，房产市场是否就此转暖尚未可知，一旦震荡调整，则 边缘 楼盘最先受到冲击，此区域 供应量较大，且位置偏远，具有一定的风险。 综合考虑各种因素后，我 们认为此区域前景广阔，但尚需时间来培育 ，短期内区域建设高品质住宅 小区 有一定的风险。 第 2 节 项目概况及开发条件分析 1． 项目地块概况 1． 1 地理 位置 本项目位于奥体中心北侧，目前现状为耕地。 地块南侧距离北宫街 约 1300 米。 紧邻清平路，顺清平路北上过玉清街、乐川街，直达东西向主干道玄武街。 地块距离火车站 5 公里，距离核心商圈 6 公里潍坊奥体项目投资建议 27 左右，距离西部潍城区政府 6 公里。 1． 2 周边配套情况 地块南侧规划建设 148 公顷的奥体中心，一期体育场已于 09 年6 月竣工投入使用，该体育场共设置 45000 座位，作为 11 届全运会分会场之一。 后期规划建设网球 馆、体育馆、会展中心及星级酒店等设施。 奥体中心西侧占地 150 亩的安顺广场正在建设。 建成后，奥体中心集体育、休闲、娱乐为一体， 服务周边社区。 除此之外，八九医院、潍坊七中位于周边。 清平路饮食街日渐成熟。 但是，缺少大型购物场所，附近生活氛围还有待进一步完善。 1． 3 交通状况 北宫街、安顺路均为城市主干道，道路通达，车流量较大，且安顺路与济青高速对接，成为进出潍坊的西大门，辐射寿光、昌乐。