西安御笔华章楼盘(编辑修改稿)

西安御笔华章楼盘(编辑修改稿)内容摘要：

的综合调整），以期最后稳健地攀升到预期理想的心理价位，即最后售价达到 4500～ 5000 元 /m2的价格目标。 （三）走价指导：认购期间客户定购享受内部认购价，内部认购价由每平方优惠 100元起，然后以每个月 10 元的速度递减直至开盘之日。 此优惠作为促销价从均价中折算，开盘后达到均价水平，此后每月递增 10 元，以弥补价损。 三、价格明细表的制定原则 住宅物业的价格明细制定受产品类型、景观、朝向、楼层等因素的制约，要尽量合理地体现产品的差异，就需要用相关行业及专业的标准来界定： ※ 房型差异 ※ 楼宇差异 ※ 楼层差异 ※ 朝向差异 ※ 其它差异 （一）房型差异 本项目常规户型设置种类比较齐全， 户型配比力求合理性与完善性，故择取两房作为一个价格参照坐标，来拟订针对性的房型价差： （二）楼层差异 由于 西安 独特的地理环境及气候成因，人们对住宅的朝向、通风、采光等条件均十分在意。 而本项目统一南北朝向的多层设计使得住宅在上述条件上基本没有优劣区别，所以局部的价格差异应该体现在楼层差异方面。 但值得注意的是，一般高层住宅滞销的房源主要在顶层而不是在低层，这与楼层的价差过大，导致顶层价位过高有关，因此在制定价差时注意以小价差为主，使每层的价位离均价不远。 （三）楼宇差异 由于本案由两栋塔楼组成，南侧塔楼与北侧塔 楼受采光、景观和心理上的作用，其价差也应有所体现，即同层同位的房型应有价差调整。 价差标准为： 基本保持在 10 元／ M2左右。 但东南向价差可以降至为零，北向价差适当拉大。 （四）朝向差异 朝向是楼价的一个重要衡量指标，特别对于高层塔楼，更为敏感。 由于本案塔楼单层九户，这就造成严重的朝向与采光问题，而北向的户型受采光等影响，一般客户不能接受，因此单层价差应 20~50 元左右。 （五）其他因素 除了上述三个方面的主要价差因素外，具体到每个户型，其所处的通风、采光、有无遮档、户型平面的优劣等，都会影响到具体价格的修订 ，此类因素导致的价格差异的级别宜保持在 20～ 30 元／ M2之间机动把握。 综合以上因素，本案工作组将另外制定详细的房源报表，报请审批。 第五部分 销售运营篇 一、 项目入市姿态 基本格调：现代都市主义：文明、健康、和谐 项目入市姿态暨入市形象对整体的品牌弘扬及推广有着举足轻重的意义。 专业而系统的包装手段的运用，能够让目标市场提前感受项目所传达的独特的都市文化人居生活方式的魅力，从而切实支撑并提升项目的价格定位。 （一）项目基础系统的包装 在项目基础系统的包装上，建议项目的 Logo 以经典、传承的现代文化符号或现代人 居符号作为标识。 确立项目包装系统的主体背景色调，建议选用能代表现代都市文化内涵与格调的色彩，在各种形式的包装物料上予以体现。 有关项目形象推广的各项主题定位，也应以各种醒目、精致的字体形式固定下来，通过系列现场包装载体及广告运动媒介向外传达。 （二）项目应用系统的包装 项目应用系统的包装包括 营销 通路包装、卖场形象包装、广告 VI 导示系统包装三个部分： 营销 通路包装 营销 通路包装主要指引导客户进入 营销 现场的路径，其主要包括通路组织、地盘包装。 —— 通路组织 现场施工通路与销售通路应该完全分开，互不影响，便于客户在舒畅的心情下参观 卖场及踏勘项目。 所以，应当保证施工机械、物料由单独的路口进出，弱化因工地施工形象凌乱而产生的负面影响。 —— 地盘包装 ■工地围墙 本项目和田街沿线围墙，可以作为宣传项目品牌形象最直接的展示窗口。 拟将现代都市写意生活的场景图画喷绘于围墙之上，再配以大幅字体的广告传播口号，局部特殊造型的 Logo，来烘托出现场整体浓郁氛围，并可通过加设灯光的处理，妆点夜间景致。 ■主入口包装 提前竖立守望 .馨家巨型风水石，如有可能，在今年 11月份以前先行完成主入口大门以的营造。 卖场形象的包装 售楼处内用文化墙来渲染项目的现 代都市简约派风格主题。 —— 营销 中心室内设计 营销 中心面积拟定在 100平米左右，在设计风格上，力求凸显现代、时尚、简约人文居家的风格与特征。 通过一系列文化设计元素的专业化整合以及包装，全面呈现现代都市生活的多彩与多元。 ■功能分布 整个 营销 中心按看楼流程，分别设置如下区域： 模型展示区：项目整体模型 1 个、分户模型共 9 个； 业管中心：接待台背板，设电话、电脑接驳口，实行电脑化管理； 洽谈区：包括洽谈桌、洽谈椅共 10 套，用于销售人员与客户洽谈等活动； 音像放送区：用于组织 营销 促进活动和电视展示； 资料索取台（架）：放置所有销售用资料，位置要接近接待台及售楼处入口，方便客户与销售人员自行取用； 签约区：与洽谈区相连，包括签约桌、签约椅，用于与客户签定认购书、合同等法律文契； 销售职能房：财务室、销售办公室及储藏室。 财务室面积范围，设两张办公台、接待沙发、资料柜、保险柜，预留电脑、电话；销售办公室面积范围，办公台、接待沙发、资料柜、复印机、小型会议区、电话接驳位；储藏室面积范围，设壁柜，储放销售资料； 员工更衣室：分设男女更衣室，设置在隐蔽部位，设壁挂式更衣柜； —— 营销 中心导示系统 主要包括销售现场内外用以标识各区域及示范单位的标识牌。 其中专门设计制作： ※ 室内形象墙（上配主文案及配图） ※ 室内展板、看板（拟规划成六部分文案） ※ 室内挂旗（配简洁文案） ※ 室内悬幅（精美色调及文案配合） 广告 VI 导示系统的包装 —— 户外广告导示牌 二、 西稍门路口交汇处，设计制作醒目美观的广告导示牌，尺寸可考虑 5 8M，由此对慕名前来踏勘的人流起到有效指引及对项目形象长期推广的综合作用。 —— 双面迎风旗或喷绘昭示布 在西关正街路，设置双面迎风旗或喷绘昭示布，以有效渲染地盘周边的售盘气氛。 —— 大型条幅、横幅 在项目楼体上悬挂大型条幅或横幅（具体尺寸需视彼时楼体高度而确定），昭示项目名称，发布推盘信息，传达居家理念，表述人文关怀。 （此项在主体起来后使用） —— 升空气球、气囊拱门及花卉、地毯 在社区主入口处悬放 2 个彩色升空气球，在 营销 中心门口设置红色气囊拱门，并于进入中心 10米左右通路铺设迎宾地毯，两边放置鲜艳的四季花篮、盆景植物。 （此一现场点缀举措主要针对公开发售期） —— 营销 中心门口 营销 中心门口设立体现公司司标、 营销 理念的精神堡垒，可设计制作成昼夜环状灯箱形式。 二、销售前期准备工作 （一）销售物料的准备 销售物料主要包括办公事务系统、宣传物料、交通工具包装、礼品设计制作等。 办公事务系统 主要指现场销售人员所使用的各类销售用具，含名片、工作牌、信封、信笺、便笺纸、饮用水杯等。 另有各类销售资料设计，包括档案袋、手提资料袋、置业计划单、认购协议书等。 这些物品的设计应继续前述 一贯的风格，以突出表现现代都市文化人居诉求为第一主旨，与项目整体品牌形象推广保持一致。 现场销售人员服装也以现代都市风情服装款式为主，配夏、秋两季制服。 宣传物料 ■楼书 主要展示项目基本情况，包括项目简介、区域综述、发展商背景、文化内涵、形象推。