锦绣家园项目开发可行性分析报告(编辑修改稿)

锦绣家园项目开发可行性分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

... 17 房地产市场有关政策分析 ........................................................................... 17 市场微观状况分析 ............................................................................................. 18 区位竞争对象研究 ..................................................................................... 18 板块竞争对象研究 ..................................................................................... 20 其它竞争对象研究 ...................................................................................... 21 目标市场定位和特征 .................................................................................. 22 第二章 项目选址 ......................................................................................................... 23 项目特征分析 .................................................................................................... 23 地理位置 ................................................................................................... 23 交通状况 ................................................................................................... 23 商业气氛 .................................................................................................... 23 项目 SWOT 分析 ................................................................................................ 24 优势分析 .................................................................................................... 24 劣势分析 ................................................................................................... 25 机会点分析 ................................................................................................. 25 风险分析 .................................................................................................... 26 结论 .......................................................................................................... 26 第三章 物业定位及发展建议 ........................................................................................ 26 .............................................................................................................. 26 规划建筑及各功能 面积比例 ....................................................................... 26 基本户型及面积 ......................................................................................... 27 规划建筑设计建议 ..................................................................................... 28 价格建议 ................................................................................................... 28 物业品质建议 ............................................................................................ 29 第四章 财务分析 .......................................................................................................... 31 投资估算及财务效益分析 ................................................................................... 31 静态投资成本分析表 ................................................................................... 31 静态投资利润及赢亏平衡分析 ..................................................................... 31 现金流量表 ................................................................................................. 32 前 言 受上海联洋土地发展公司和上海联洋置业有限公司的委托，本公司对 委托方在内蒙古自治区呼和浩特市金桥经济技术开发区进行房地产开发的投资意图进 行可行性研究。 可行性研究的工作从 3 月 15 日开始展开，至 4 月 10 日结束。 可行性研究的资料来源有：公开的政府报告和统计资料、对政府官员、房地产业内人士、房地产开发企业、普通市民的访谈、相关产品的项目资料、具有代表性的开发商的调研资料和委托方提供的《呼和浩特市金桥经济技术开发区总体规划》文本等。 本公司通过对以上资料的汇总和分析，本着实事求是，对委托方负责的原则，编制出本可行性研究报告。 第一章 市场研究 内蒙古自治区概况 内蒙古 自治区成立于 1947 年 5 月 1 日，是我国最早的民族自治区。 内蒙古疆域辽阔，跨越东北、华北和西北三大地区，东西蜿蜒 2400 多公里，南北跨距1700 多公里。 有 8 个省区与之毗邻，并同俄罗斯、蒙古等国家接壤，边境线逾4200 公里。 全区总面积 万平方公里，占全国总面积的 ％，居各省市区第 3 位。 全区辖 8 个盟、 4 个市、 101 个旗、县（市、区）， 1553 个乡镇， 1396个行政村。 其中区辖市呼和浩特市为自治区首府。 内蒙古大部分是海拔 1000 米以上的高原地区。 高原、平原、山地、丘陵、盆地、沙漠和森林、草原等，境内 河流和湖泊星罗棋布，数以千计。 自治区耕地面积 531 万公顷，人均 公顷，居全国首位。 森林总面积 万公顷，居全国第二位；森林覆盖率达 ％，高于全国平均水平。 同时，内蒙古还拥有丰富的矿产资源和旅游资源。 内蒙古是以蒙古族实行区域自治的少数民族地区。 全区共有蒙、汉、回、满、朝鲜、达斡尔、鄂温克、鄂伦春等 49 个民族。 内蒙古的工业体系主要包括煤炭、纺织、冶金、机械、电力、食品、建材、森工、电子、皮革、皮毛、化工、医药、造纸、酿酒、服装等门类比较齐全的工业体系，其中冶金、农畜产品加工业、油、钢铁 、机械、煤炭、建材、毛纺、水泥、羊绒制品、电力、森工、食品等是内蒙古工业的支柱产业。 内蒙古自治区 2020 年的产业结构分布为：第一产业占 25%，第二产业 40%，第三产业占 35%。 呼和浩特市经济发展状况和城市发展状况分析 产业结构及经济发展趋势分析 呼和浩特为内蒙古自治区首府，蒙语意为 “ 青色的城 ” ，故有 “ 青城 ” 之称，位于内蒙古自治区中部，阴山以南，黄河以北，土默特平原内，是塞外历史文化名城。 明代定名 “ 绥远 ” ， 1954 年定为内蒙古自治区首府，称呼和浩特市（简称呼市）。 全市辖新城区、回民区、玉泉区、塞罕区、托克托县、和林格尔县、 清水河县、武川县、土默特左旗以及金川、如意、金桥三个开发区。 全市总面积17224 平方公里，其中市区面积 2054 平方公里。 总人口 208 万人，其中市区人口 105 万人。 呼和浩特是内蒙古最重要的工业城市之一，目前已形成了毛纺、食品、电子机 械、建材等支柱产业，包括化工、冶金、电力、包装、装潢等 20 多个行业门类比较齐全的加工工业体系。 “ 仕奇 ” 、 “ 伊利 ” 等是呼市重点扶持和发展的企业集团。 呼和浩特是中国西北地区的交通枢纽之一，每日有近 30 对货车、 11 对客车直达或过呼市。 呼和浩特至乌兰巴托的国际列车与俄罗斯贝阿铁路、西伯利亚大铁路相接，并可与俄西部发达地区以及东欧各国相连，是最佳陆路运输线之一。 呼市白塔机场已开通 48 条国内航线，并开通蒙古国、俄罗斯方向的国际航线，是北京机场的备降机场。 呼市属西北大陆性季风气候，年平均温度 6℃ ， 1 月份最冷，平均气温 13℃ ；7 月份最热，平均气温 22℃。 降水量少而不均，寒暑变化剧烈。 “ 九五 ” 期间，呼市的经济和社会、文化等方面得到了长足的发展。 2020年的全市 GDP从 1995年的 96亿元增长到了 179亿元，年平均增长率达到了 %。 三个产业结构从 “ 八五 ” 时期的 ︰ ︰ “ 九五 ” 时期的 ︰ ︰。 其中，非国有经济的比重上升，带动了所有制结构的改善，成为经济发展的重要力量。 非国有经济的投资、工业增加值和社会消费品零售总额比例由 1995 年的 %、 27%、 %上升到 2020 年的 %、 %、 %。 “ 九五 ” 期间，以水、电、气和交通通讯为重点的城市基础设施建设得到加强，一些长期制约经济社会发展的 “ 瓶颈 ” 得到缓解。 “ 十五 ” 期间，呼市的总体发展思路是：以建设现代化首府城市为目标，突出提高城乡人民生活水平和财政收入水平，推进以农业和农村经济结构战略性调整为中心任务的脱贫致富达小康工程、以工业经济结构调整为重点的城市经济发展战略工程、以提高城市整体功能和文明程度为核心的现代化首府城市建设工程，加大经济结构调整力度、促进产业结构优化升级，积极实施体制创新和科教创新战略 ，增强经济发展内在活力，大力推进城市化进程，加快现代化首府城市基础设施建设，进一步扩大对外开放，积极参与国内外经济竞争与合作，坚持可持续发展战略，大力推进生态环境建设和保护。 表 1：上海市、内蒙古自治区和呼和浩特市主要经济指标对比 年度： 2020 指 标 项 目 上海市 内蒙古自治区 呼和浩特市 国内生产总值（亿元） 1400 其中：第一产业 352 25 第二产业 552 第三产业 496 人均国内生产总值（万元） 财政收入（亿元） 固 定 资 产 投 资 总 额 （ 亿元） 城镇人均可支配收入（元） 11718 5120 5582 城镇住宅竣工面积（万 m2） 965 * 住宅开发投资（亿元） 不详 * 经济适用房竣工面积 呼市制订的 “ 十五 ” 发展具体目标是： GDP 年均增长 12%，到。