土地竞标方案与土地开发流程(121页)-流程管理(编辑修改稿)

土地竞标方案与土地开发流程(121页)-流程管理(编辑修改稿)内容摘要：

999年每亩地平均出让价格为 ； 2020年涨到；到了 2020年，地价开始 “ 三级跳 ” ，飞涨至每亩 200万元至 300万元，即使按最低平均价格 200万元计算，比起1998年地价已涨了 14倍多。 去年和今年上半年，南京地价仍在高位运行 ”。 正确认识土地市场上 土地成交价格 • 地价真的 “ 三级跳 ” 了吗 ? • 让我们首先分析一下 2020年南京市土地市场建立前后土地价格的构成。 • 土地的价格 • =土地拆迁安置补偿成本 +政府土地收益 正确认识土地市场上 土地成交价格 •2020年以前， 南京市实行协议出让土地时期，政府以 “ 毛地 ” 方式供地，土地拆迁安置补偿成本通常是由用地者直接支付给被安置拆迁补偿对象，这一成本通常不为外人所知道，用地者上缴政府的土地出让金就是政府土地收益，也就是上文中所指的每亩地不到 20万元的价格。 正确认识土地市场上 土地成交价格 •2020年以后， 南京市开始实行土地市场公开供地制度，政府要求以拆成自然平整的净地方式向社会供地，政府负责土地的拆迁工作，此时在土地市场上取得土地的成交价格已包含了土地拆迁安置补偿成本。 • 这一成本到底有多高 ? 正确认识土地市场上 土地成交价格 •下关宝善地块（ 2020年 7月 4日）： • 土地成交价款为 18亿元，土地取得费用每亩高达 ； • 土地拆迁补偿费用折每亩为 ； • 政府土地收益实际每亩仅为。 正确认识土地市场上 土地成交价格 •二道埂子地块 （ 2020年 3月 20日） : • 土地取得费用每亩高达 240万元； • 土地拆迁补偿费用折每亩为 180万元； • 政府土地收益实际每亩仅为 60万元。 • 我们决不能简单的从土地成交价款数字上就得出现在的地价 “ 比起 1998年地价已涨了 14倍多 ” 的结论。 四、正确认识 地价与房价的关系 • 近几年，人们普遍感到商品房的价格在步步高升，超过了收入增长速度，于是人们都把房价涨得快归咎于地价因素，归咎于土地供应总量的不足。 其实，房地产开发企业根据自己对市场房价走势的预测、对商品房价格的预期最终决定了取得土地的最高竞买价格，竞买土地时，市场房价的高低及可能达到的水平 正确认识地价与房价的关系 • 是竞买人在决策阶段最为关心的问题。 房价的高低是由市场对商品房的需求决定的。 地价是房价的重要组成，但地价的高低并不最终决定房价水平。 开发商以高价竞得的土地当然会降低其合理的利润空间，开发商必然会努力提高商品房的附加价值来提高商品房价格； 正确认识地价与房价的关系 • 土地价格作为成本转移到商品房价格中，商品房价格只有被业主接受，才能最终得得以实现。 商品房的价格能否为老百姓所接受，权利掌握在老百姓手中。 • 因此，正确认识地价与房价的关系，对于我们购买土地是有意义的。 正确认识地价与房价的关系 • 首先、土地交易价格的上升，宏观上促进了商品房价格的上涨，地价是房价的重要组成，房价越高，地价所占比重越大； • 其次、在公开的市场经济条件下，商品房价格的水平反映了社会经济发展和市场需求，决定了当地地价的高低，地价并不是决定商品房价格水平的唯一因素； 正确认识地价与房价的关系 • 第三 、 地价随房价的上涨而上涨 ， 商品房价格与地价的稳步上升有利于房地产业的可持续发展和当地经济的持续稳定增长； • 第四、经济的发展、人民收入水平的提高又会带动房地产业的发展，从而促进房价和地价的上升。 正确认识地价与房价的关系 • 分析自 2020年起从土地市场上取得的目前已有楼盘上市的商品房用地，我们可以初步认为：当时认为是 “ 天价 ” 取得的地块，现在无一不是 “ 抢手 ” 的楼盘。 • 以招标拍卖挂牌方式出让的土地，当时：地价占市场平均房价的 40%左右；现在：地价占平均销售房价的 30%左右。 举例 • 2020G15(2020/10月 ) • 南京市白下区石门砍街道中和桥北村 1号 • ,容积率 : • 居住 ,出让底价 28500,成交价款 40300 • 楼面价为 2126. • 7月 7日现代快报 :运用环境差价引导消费 ,中和桥商品房基价 5890元 \平方米 . 举例 • 2020A01(20202020) • 下关小桃园地块 • 土地 53290平方米 • 容积率 : 二类居住用地 • —— • 楼面价： 3440—— 4630 • 土地单价： 206—— 278万元 /亩 举例（河西） • (2020920) • （应天西路以北）：出让面积： ，15轮，成交价款： 4850—— 5600万元；楼面地价： 2020— 2311元； • (20201118) • （应天西路以南）：出让面积： ，18轮，成交价款： 14000—— 17300万元；楼面地价： 2070— 2558元。 举例（城北） • (2020920) (和燕路 ) • 出让面积： ； • 21轮，成交价款： 15000—— 19600万元； • 292万元 /亩； • 楼面地价： 2916元 /平方米。 举例（城南） • 20201118： • (路子铺 )： ， ， 18轮，成交价款： 5000— 6080万元；楼面地价：22202700元。 • (土城头 )： ， ， 35轮，成交价款： 4000— 6250万元；楼面地价：20893263元。 • (永乐路 )： ， ， 1轮，成交价款： 1200万元；楼面地价： 3131元。 举例（城东） • 2020年 12月 2日 : • （ 苜卫路 ） ； • 出让面积 ；二类居住用地； • 容积率： ； 4750万元 . • 楼面地价： 3245元 ?走势如何 五、对土地市场及房地产市场的认识 • 对商品房价格上涨的认识 • 商品房价格通常由土地成本、建安成本、专业费用、相关税费、利润等构成。 • 其中，建安成本、相关税、费等对同一个地区而言相对比较固定；利润与商品房最终形成价格有关，取决于开发商对项目市场分析和财务分析的科学性，取决于房地产营销市场的最终结果。 对土地市场及房地产市场 的认识 • 商品房最终价格的形成和开发商取得利润的高低与以下因素有关： • 1）人们对房屋品质的不断追求，商品房附加值的增加 • 房地产开发企业在取得土地后，为提高产品的知名度和市场的吸引力，必将在房屋及套型的设计、新型建材的使用、智能化设备的拥有、绿化与环境的建设、 对土地市场及房地产市场 的认识 • 基础设施的投入、教育配套的跟进、公交线路的开通、品牌的追求等环节上下功夫。 提高房地产产品的附加值，必将增加投入，导致房价上浮成为必然。 • 2）城市基础设施的建设及南京都市圈的形成与对外辐射 • 城市环境的改善、基础设施的健全、生 对土地市场及房地产市场 的认识 • 活设施的便利和完善等必将给本地商品房价格的上涨提供空间和条件。 大城市对周边城镇的辐射，对外交通的建设，不仅会带动本市居民购房，还会形成城市住房消费的区域市场，吸引周边居民购买本地房地产。 • 3）国家相关政策的变化直接影响商品房价格的升降 对土地市场及房地产市场 的认识 • 房屋拆迁政策的出台，减少了房屋价格下降的空间；如 :铁管巷地块，拆迁补偿基价老法为： 40。