20xx年东莞市塘厦莲湖项目定位与物业发展建议报告word-物业管理(编辑修改稿)

20xx年东莞市塘厦莲湖项目定位与物业发展建议报告word-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

对外联系主要依托环市东路以及新阳路。 通 过这两条主干道， 项目与深圳、清溪、凤岗、黄江各区各点的交通连系非常便捷，两路路面较宽，对外交通通达程度高。 项目公共交通方面主要是镇间的公共汽车，由于目前地块所在地较偏， 附近没有公交停靠点，出租车及摩的数量也较少，公共交通不方便。 4. 景观区位 项目周边主要是工业区地带，道路两旁的绿化较好，但项目周边景观资源较差。 本项目的景观创造不能从周边景观环境中得到有效的支持，而项目周边空地较多的局面，以及周边厂房、民房简陋、低档的建筑对本项目中高档形象的建立造成不利影响。 5. 未来展望 本项目位于老城区与工业区交界点上，既 可辐射老城区的消费居民，又可吸纳工业园区的消费力。 总体来说，本项目处于片区次级商业经济位置，随着片区商业的发展和项目自身质素的营造，本片区商业经济位置的辐射范围和含金量会有较大突破。 （二） 项目综合评价及发展时机分析 从以上分析可以看出，本项目的发展不能从周边商业及景观环境中得到有利支持，对发展不利的因素较多，具体包括：  离镇区中心较远，存在交通阻碍；  无景观优势，减弱项目的形象功能；  道路横穿项目地块，景观规划受限制；  项目周边未形成较好的居住氛围和商业氛围，各项配套欠缺，公共交通发展差；  建立项目主题所需的 推广成本高。 但从另一方面来看，本项目所面对的不利条件经有效转化后，也可成为商业 中国最大房地产资源下载中心 发展的有利因素。 包括以下方面：  本项目的启动将填补本片区乃至塘厦镇没有综合型商业市场的空白；  本项目处于工业园区边，拥有庞大的消费基础和消费人群；  本项目紧邻老城区，拥有高质量的消费人群；  项目土地成本相对较低，土地面积较大，总体开发的可塑性较大。 从现状来看，虽然商业、景观及各项配套都要由项目自身解决，但地块所面对的综合市场环境还是较有商业潜力的，本项目应加紧进行开发，抢占市场先机。 （三） 项目发展方向分析 经过上述分析，本项目虽然 位于环市东路与新阳路交汇，老城区与新工业区交界点上，拥有较佳的商业辐射条件和区位升值前景；但本项目片区商业尚属“生地”，使得本项目在争取商户认同上存在着很大的困难。 因此， 在制定项目发展方向上，需要找准目标市场。 集餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的商业中心，形成本项目的差异化商户群体和目标性消费群体。 二、 项目定位思路 （一） 项目 SWOT 分析 1. 项目优势分析  项目地块方正，易于规划和使用；  项目总体规模大，可以支撑主力商家的招商需求和规划的完善，也可以容纳更多的业态进行互补，共生共荣；  项目周边企业厂区众多，消费人口庞大，消 费总量大；  项目拥有超大停车场，周边交通便捷，便于老城区居民消费；  项目以休闲、娱乐为主题式的综合商业填补塘厦商业市场空白。 2. 项目劣势分析  本项目周边公共交通配套不完善，不利于吸纳目标辐射区域的普通消费人群的消费力； 中国最大房地产资源下载中心  由于本区位商业未成气候，商家对本区域认知度较低，信心不足，使本项目在宣传推广方面的难度加大，广告成本较高；  本项目土地无产权只有经营使用权，在一定程度上影响投资客购买信心。 3. 项目机会分析  项目地块位置处于老城区与新工业区交界点，既可吸收老城区的消费又可吸收外来打工人员的消费；  项目周边商业还处 于街道商业，没有形成规模效应，使本项目发展存在市场空间；  项目周边休闲、娱乐业缺乏，业态相对单一，本项目启动将会对本区域的商业进行升级。 4. 项目威胁分析  丽骏豪庭商业部分的推出将会分流本项目的客户群；  商业投资者比较看好镇中心地段。 5. SWOT分析的优劣运用 发挥项目作为新型体验式主题购物广场的优势，利用同类市场空白点机会 ：  业态规划贴近消费者，突出休闲、娱乐、购物、餐饮的商业功能；  构建商业经营管理公司或服务中心，突出商业运营的规范，实行统一业态规划、严格按业态控制招商、统一经营管理等旺场措施，提升投资者信心 ；  借助项目优越的规划和营销推广炒作，提升区域商业知名度、认同度，争取市场关注度与期待，对其它商业进行截流；  抓住基础消费群，拉近距离，使他们消费回流、就近消费；从消费群层面对投资客进行说服；  充分利用政府资源来造势，来吸引镇内外的客户，增强客户购买信心。 规避、弱化项目商业气氛不足的劣势及新开发商业的威胁：  开发时间宜早不宜迟，工程与招商和销售同时进行，从时间上错开后来项目竞争；  强调消费群的庞大、区域的成熟可以缩短商业培育期，实现快速投资回 中国最大房地产资源下载中心 报、降低商业投资风险，据此弱化项目不处于发展热点的遗憾；  强调项 目规划的科学先进，弥补周边市场环境欠佳现状，同时可以打压现有商业劣势，提升项目投资价值；  适当拔高项目形象及档次，拉开与周边商业的距离，为提高项目价值支撑。 （二） 项目核心竞争力分析 核心竞争力能够作为主导商业地产项目对外推广的亮点和主要诉求点，联合其他竞争点互为补充，经整合使自身的形象更加具象及丰满。 竞争力对比分析 项目 分 析 对 比 产品设计 与 业态规划  调查显示，塘厦商业投资者追捧具有良好商业购物环境的商业地产产品，而市面供应的大部分产品仍以传统的商业地产（以超市、百货购物为主 ，缺乏休闲娱乐商业设施的综合体）为主，此为市场空白点；  本项目在尊重主流投资者对产品需求的基础上，设计休闲娱乐的酒吧、美食一条街、娱乐体育配套等贴近生活的商业业态，满足休闲购物的需求，营造为集餐饮、购物、娱乐、休闲、体验于一体的集群购物中心。 核心竞争力 休闲 观景  规划有入口广场，将成为市民休闲的集散地之一；  建筑立面俊朗、独特，品味高雅，是城市风景之一。 次竞争力 规模  本项目是塘厦镇目前大规模的新型商业项目，具备很好的规模效应与聚客能力，聚集的客流带来更多的商机。 次竞争力 结 论： 本项目 的核心竞争力是商业业态规划科学及先进、周边消费群庞大、具备较好的规模效应和休闲景观的综合，这些因素是项目营销诉求的重点，也是有别于对。