20xx年林和物业给排水标准作业操作规范(51页)-物业管理(编辑修改稿)

20xx年林和物业给排水标准作业操作规范(51页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

泵、防水泵的选择开关 位置与自动位置，操作标志都应简单明确。 . 保证生活供水泵的正常运转，定期检查泵的运 转情况。 . 消防泵每季度试运行一次，每月进行一次手动 盘车以保持正常工作。 . 检修时间安排 . 每年一月、六月检修生活水泵、污水泵、中水 泵。 . 每年三月、十一月检修喷泉泵。 . 每年五月、十月、新年、春节前进行消防泵试 运行并检修。 . 每年十月份供暖前检修供暖泵、循环泵。 . 检修内容 . 每年四月份对泵轴承进行润滑加油。 . 检查电动机支座和减震器，拧紧全部螺母和螺 栓。 需要时更换和调整。 . 检查电动机运行状况，检查电机电流，检查电 路连结和接触器。 . 检查和清洗过滤网，检查各类手动阀，检查机 械密封，如损坏超标时进行更换。 . 检查泵衬垫，机械密封，如发现漏水及时更换 或调整。 二 、供水 管理规定 1. 目的 为使 各 楼 内供水符合北京市安全用水管理的有关规定， 实现 各 楼 安全、正常供水，特制定本制度。 2. 适用范围 安保工程部 、 品牌管理 部 3. 内容 . 必须保证供水水质达到生活饮用水水质标准， 色度不超过 15，混浊度不超 过 3， PH在 69 之间，总硬度在 450MG/L 以下。 卫生间洗手盆热水水温 36— 38℃，水龙头出水压力 —。 . 制订各种应急预案，停水应急预案、跑水应急 预案、水质污染应急预案，在供水系统出现问题时，能够启动应急预案进 行处理。 保证供水的安全 二、供水管理规定 可靠。 . 客户不得私自装表接水或绕表接水，不得私自 启动水表的封印影响准确计算，一但违反本规定，除按用水量和使用时 间加倍追计水费外，必须赔偿 大楼 相应的损失。 . 安装及维修楼宇外的供水系统设备时，应与自 来水公司联系维修。 楼内的水表发生故障时，在检修前应书面通知 品牌管理 部，经协商选定合理的时间进行检修，通常条件下应尽量将对客户 的影响降到最低限度。 . 接到自来水公司发出的停水通知时，应及时通 知 品牌管理 部，由 品牌管理 部书面发通知告知所有客户，使客户有所准备。 同时启动停水紧急预案，做好停水准备工作。 . 给排水管理人员必须了解、熟悉楼宇内供水系 统。 要掌握水管的走向，水池、水箱的位置，开关阀门及分阀门的位置 ，水泵的运行原理。 保证在供水系统出现问题时及时妥善处理。 . 大楼 内的各种供水管路要进行防冻、防腐处理。 在 冬季时要加强对供水管路的防冻检查，保证供水管路不被冻裂。 . 保证消防水池有充足的水 量，定期检查消防水池的液位器。 三 、停水作业指导书 1. 目的 当 大楼 内的给排水、消防、空调水路系统设备及管道 发生堵塞与泄露且不能立即维修必须要停止给排水时，应按此停 水工作指导书规定的程序通知相关部门停水。 2. 系统突发性故障 . 当水系统突然出现故障导致水路系统跑水、堵 塞、溢流等故障时， 安保工程部 代维 人员或运行值班人员发现后应立即通知 安保工程部 相关专业负责人，通知后留在故障发生地点对现场进行 简单处理，以减少故障的影响面及损失。 . 安保工程部 专业负责人接到报告后立即派维保人员增援并 向 安保工程部经理汇报， 安保工程部 经理立 即向公司主管领导汇报并请示是否可以停水进行维修，以及停水所需的大致时间。 待主 管领导批示后，通知 品牌管理 部向相关单位发停水通知。 三、停水作业指导书 . 待 品牌管理 部通知停水通知已经发完告知可以进行停水维 修后，维修人员方可进行停水维修。 维修中维修地点要放置 “暂停服务”的指示牌。 . 如在预计时间内不能完成维修，维修人员应提 前一小时通知 安保工程部经理， 安保工程部 经理应向公司主管领导汇报并通知 品牌管理 部通知客户停水时间延长。 . 待维修完毕后， 安保工程部 专业负责人认真检查后开启阀门观察是否彻底修好，确认后向领导汇报并通知 品牌管理 部停水结束。 3. 外 管网停水 . 当 安保工程部 接到外网停水通知后， 安保工程部 经理应立即向公司主管领导汇报，待领导批示后，以工作通知单的形 式通知 品牌管理 部停水的具体起止时间。 . 在停水前， 安保工程部 要检查蓄水池，将各水箱蓄满水，并根据 大楼 的蓄水情况制定相应的用水计划。 . 停水过程中 安保工程部 要对蓄水池、各用水单位、设备加强巡视，发 现问题及时处理。 . 停水结束后维修人员及水泵房值班人员应对供 水系统进行巡检，避免跑、冒、滴、漏现象发生。 4. 设备维修保养及改造需停水 . 如设备在维修保养及改造过程中需要停水， 安保工程部 当值负责人要提前三个工作日向公司 主管领导请示，待领导批示后以工作通知单的 形式通知 品牌管理 部，写清停水的区域、时间。 待 品牌管理部 签认后方可断水。 . 停水前、停水过程中及停水后的相应工作按本 指导书规定外管网停水中第 2— 4条执行。 四 、给排水系统故障作业指导书 1. 给水系统 . 水泵：水泵站值班人员按照《水泵房、水箱间 管理制度》对水泵进行巡视和保养，确保水泵能够正常运转，特别是备 用泵，在平时不使用，更要保证其能够随时开启并能正常运转。 当正在 使用的水泵出现故障时，可以开启备用泵供水。 . 系统管路：维保单位相关专业维修人员应对各 管路中的阀门的位置和控 四、给排水系统故障作业指导书 制范围了 解清楚，在管路漏水时，迅速将控制该处管路 的阀门关闭，然后泄压维修。 如出现管路有堵塞现象应尽快查 出堵塞位置，关闭控制阀门，将管路拆开进行清理，完成后将管路恢复。 . 水池、水箱：水池、水箱漏水时，应先将漏水 处进行临时封堵，待到用水量最少时，进行彻底的堵漏修理。 . 管路中的各类阀门：应常备各种规格、型号的 阀门。 当阀门出现故障时，应关闭起控制作用的上一级阀门，对故障阀门 拆下修理，并将备用阀门安装好，恢复供水。 如能及时将故障阀门修好 ，可以维修使用此阀门。 . 维修工作如需停水参见《停水工作指导书》执 行。 . 水泵故障及处理方法 故障现象 原因 处理方法 水泵 不出水 停泵灌满 ，空气进入泵内损坏了真空度 检查吸水管杜绝漏气 水泵转动方向错了或转速不够 检查电动机、接触器、起动器是否接错线或接触不良 吸水底阀或泵进口堵塞 清理堵塞物 出水不足 ，变形出现空隙造成漏气 处理填料函压紧 清除堵塞物 检查管路消除漏气 检查电路电机相应修理 出水突然停止 污水底阀露出 检查污水原因，储满水池 清理底阀 电动机电流过大 关紧 住了口环 重新找正 停泵调整 停泵清理 检修水泵 换轴承、换轴 重新安装找正 拧紧地脚螺栓 （太松） 修轴承、加油 水泵外壳过热 在闸门关闭或无水的情况下运转时间过常 停泵冷却再 启动时注意避免误操作 电动机 过热 加强通风避免过负荷 调整补偿器、降压 修电机消除接地短路 修电机轴承 修动力电路器件 电动机 不启动 ，过大 正确匹配电机 检查电压低的原因恢复正常电压 检修电路 修开关 重新调整安装间隙 2. 排水系统 . 当排水系统中出现漏水时，根据情况分别采取 焊接、粘接、 更换新管路或新封口等方法进行处理，最后将其恢复正常。 . 当系统中出现堵塞时，先确认堵塞地点，能够 使用疏通机进行疏通时，尽量疏通，在确认不能疏通时，将堵塞处前后 两端断开，进行清理，管路通畅后，将其恢复正常。 . 遇有事故，工作人员需及时（ 20分钟以内）到达现场，采取维修补救措施，及时进行抢修， 24小时内修复，杜绝大面积跑水、泛水，和长时 间（超过 24小时）停水现象的发生。 维修工作如需停水参见执行《停水工作指导书 》。 . 卫生间设施故障及修理方法 卫生间 设施 常见故障 产生原因 修理方法 座便器水箱 不下水 天平架 挑杆铁丝断 漂球定得过低 接好 调到合适的高度 自泄 漂球失灵，漂杆腐蚀坏 漂子门销子折断 漂球与漂杆连接断裂 漂球被浸在水中 漂杆定得过高 漂子门不严 换漂杆 修配销子 更换漂球，避免漂球与他物相碰 调整漂杆 调到合适的高度 更换门芯胶皮或门芯 排水口漏 垫料失效 垫料弹性不够 更换垫料 更换垫料 水箱损坏 有微细裂纹 严重损坏 用胶布、外涂环氧树脂 更换座便器 座便器 座便器堵塞污水不流或流得很慢、楼板渗水 存水弯有堵塞物 排水管中有堵塞物 用揣子揣或钩子钩 打 开扫除口疏通 胶皮碗漏水，致使地面渗漏 皮碗或铜丝蚀烂 铜丝绑扎不良 开地面更换 刨开地面，重新绑扎 座 便器裂纹或破碎 重物撞击轻微裂纹 严重碎裂 用水泥砂浆糊上 更换大便器 瓷存水弯损坏，不下水，有渗漏 堵塞时用木棍乱捅 刨开地面更换存水弯 坐便器摇动 地面木模腐烂 更换新木模 小便器 不下水 尿碱或异物堵塞存水弯 用揣子揣，如不见效可打开存水弯活接，疏通冲洗 底部冒水 排水管道内有异物堵塞 疏通 存水弯漏 承插口漏 活接漏 丝堵漏 更换、增加填料 更换垫料 卸下缠麻重上或更换 直角水门漏 皮垫或塑料芯损坏 阀体损坏，间杆滑扣 更换 更换新直角水门 盥洗盆 水嘴处漏水 盖母漏，销母漏，关不严 相应更换填料入垫料 排水栓漏水 根母松，托架不稳 拧紧根母或加垫料，稳固托架 瓷脸盆损坏 有细小裂缝，使用不当严重损坏 用防水胶粘剂补缝或更换脸盆 不下水 排水栓或存水弯堵塞 用橡皮泵拔或疏通 存水弯与排水管接口漏水 排水管道内有异物堵塞 疏通 五 、水箱清洗作业指导书 1. 目的 根据环保和卫生防疫部门的要求，为确保水池 水质 ，每年需由具有专业资质的清洗公司对生活水箱清理。 由于水箱清 洗属于密闭空间作业，为保证安全及清洗质量，特制定此工作指导书。 2. 水箱清洗程序 . 清洗水箱前注意事项 . 清洗前严格按照《停水工作指导书》中有关规 定进行停水作业。 . 安保工程部 需及时与 品牌管理部 进行沟通，提前将水箱清洗的具体时间及可能带来的影响告知 品牌管理部 ，由 品牌管理部 函告楼内所有客户。 . 应选择有专业资质的公司进行水箱清洗工作， 操作人员必须持有卫生防疫部门核发的体检合格证，签订安全生产责任 书。 . 安保工程部 人员必须全程对水箱清洗过程进行监管，并做 好相关记录。 . 清洗时需重点注意：关闭水池进水阀门，打开 池底排水阀，打开水池进口盖。 安装临时送风设施，对水箱内送风，确 保水箱内有充足的氧气，如没有通风设备，必须配备并使用供气式呼吸 器，各项现场保护措施未落实前，严禁进入水箱作业。 . 水箱内 需 使用 12V 的低压安全照明 ， 清洗时将高低区生活水泵的电源开关关闭，以防止 1 38层生活水泵启泵。 . 清洗水箱中注意事项 清洗水箱时需将水池内水位降低到一半或 1／ 3，及时关闭生活水池泄水阀，加清洗剂对池壁及池底进行洗刷，使池壁 达到用手触摸无腻感，将洗刷后的污水排走，再用清水清洗干净。 对池壁 进行消毒，用含氯量 300 克 /升的消毒药喷于池壁周围，停留 30分钟至 1小时，然后用清水冲洗干净。 水池顶上要有一名监护人员，负责向水池内送 新风，防止清扫人员窒息。 清洗水箱后收尾工作 五、水箱清洗作业指导书 清洗结束，关闭清洗水池的排污阀，打开水池 进水阀开始蓄水。 当水池水位到达高水位 后 ，停止补水，打开 生活水箱供水 阀门，收好清洗工具，将水池进水盖盖上并锁 好 ，钥匙交还安保部。 清洗完毕后，对生活水路自动控制系统进行检 查，包括自控浮漂，水泵电路等。 通知 品牌管理部 清洗结束，做好相关记录。 对清洗后的池水采样，并送检。 将清洗记录整理后归 档。 六 、排水系统重点控制部位管理制度 1. 目的 为加强对 大楼 排水系统重点控制部位管理，确保排水畅通， 特制定本管理制度。 2. 大楼 的排水系统重点控制部位包括所有厨房灶台的 隔油池、厨房排水地沟、室内外排水管段、污水井、地下污水坑、 化粪池、隔油池、 大楼 外围污水管线。 3. 大楼 日常巡检人员每天负责巡检厨房地沟，灶台隔 油池，禁止厨房使用者往地沟内倾倒杂物，灶台隔油池、地沟过滤 网要每日清掏，并做好巡检记录。 4. 安保工程部 给排水主管负责人每隔一至两周督促使用单位 清掏其所使用的隔油池，但在清掏前需事先。