北京燕莎class大厦(商业办公)物业管理服务方案(43页)-物业管理(编辑修改稿)

北京燕莎class大厦(商业办公)物业管理服务方案(43页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

内将发电机电源送至用电设备。 负责供电系统的维保操作及制定供电设备的大、中、小修计划。 根据系统运行情况进行必要的技术改造，制定切实可行的节约能源措施，并保证实施，使供电方案为最优。 负责大厦系统业户二次装修工程的监管工作。 完成上级交代的其他工作。 九 、暖通技工岗位职责 协助 工程领班 开展工 作，贯彻执行 领班 下达的各项指示。 负责空调系统、给排水系统的运行、维保管理工作，保证空调系统正常运行，保证各类末端空调设备的完好，无超标噪音和严重的滴漏现象，各类管道、法门无严重的跑、冒、滴、漏现象及事故隐患，保证给排水管道通畅， 负责按规定做好空调、给排水系统的维护保养及制定设备的大、中、小修计划。 根据运行实际情况，提出设备运行节能措施，并保证实施，使系统能运行在最优状态。 完成上级交办的工作任务。 十 、维修工岗位职责 执行管理部制定的《机电设备管理手册》和有关技术规范、规定，熟 练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修、保养方法，做一名合格的维修人员。 定期清洁所管理的设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。 严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。 发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。 定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。 积极完成上级交办的各项临时任务。 十 一 、安全 领班 岗位职责 接受 项目 经理的工作安排，认真完成各项工作。 对治安、车辆管理员日常工作进行检查、监督、考核和安排管理处的临 时工作任务。 协助安全管理经理制定每月工作计划，并检查安全管理部每周、每月工作执行情况，做好检查、考核记录。 检查、监督大厦治安、消防工作并巡视记录。 负责处理治安工作中遇到的疑难问题，不能解决的及时向管理处经理助理或经理汇报。 定时、不定时（晚上零点之后的检查，一周不少于 1 次）对各岗位值勤人员的工作进行巡查、督导。 对因下属玩忽职守、屡次不遵守治安工作手册规定，导致业户投诉或造成较大损失的，负领导责任。 做好安全管理员的培训、考核工作。 热情接待业户，及时处理顾客对治安的投诉， 并做好记录。 熟练掌握消防器材的使用，发生火警，应立即采取应急措施。 十二 、安全管理员岗位职责 服从领导，听从指挥，以军人的风度处事。 负责本辖区车辆进出、停放管理，遇事要向上级报告。 负责本辖区人员的进出管理。 模范遵守国家法令、法规，做到依法办事。 熟悉本岗位职责和工作程序，掌握本辖区内每一个角落，圆满完成工作任务。 熟悉有关消防器械的使用。 负责大厦安全、防火防盗、防破坏的防范工作。 负责大厦应急处理的抢救工作。 负责大厦物业、工程、清洁、咨询等各项服务工 作。 10 完成上级交办的各项任务。 十三 、财务会计岗位职责 对规定的会计科目名称、编号、核算内容和对应关系、不得任意改变。 对发生的每一项经济业务须取得或填制原始凭证，并根据审核无误的原始凭证填制记帐凭证。 要严格审核会计凭证并妥善保管。 对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证，应拒绝受理，并及时报告领导处理。 按照规定设置总帐，明细帐。 启用会计帐簿时、应在帐簿封面上写明单位名称和帐簿名称，帐簿扉页上应附“启用表”。 根据审核无误的会计凭证登记帐簿。 帐簿记录发生错误时，不准涂改，刮檫，删除 的文字或数字划线注销（必须使字迹清晰可辩），然后在划线上方填写正确方案或数字，并由记帐人员盖章（签字）。 按照规定，定期（月、季、年）核对帐目、结帐、编制会计报表，并做到报表数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。 按照规定对各种会计资料，定期收集、审查、核对，整理立卷、编制目录、装订成册并妥善保管，防止丢失损坏。 十 四 、财务出纳岗位职责 负责登记现金日记帐、银行存款日记帐的工作，做到日清月结。 负责保管现金、有价证券、空白支票及银行印鉴卡等有关资料。 负责管理银行帐户，办理银行结 算业务，月终及时对帐，并根据需要编制银行存款余额调节表。 负责统一管理管理处的发票和收据。 做好各下属部门领用和核销工作。 加强货币资金的管理，严格执行国家有关现金管理和银行帐户管理法规制度，不得挪用公款，不得出借公司帐户。 协助会计 做好各项费用的收取、统计、核算工作，在业务上接受公司财务管理部的指导和监督，保证做到工作日清月结，帐表相符，钱据相符，对拖欠费用及时催收，做到费用收缴率达到 98%。 根据业户需要提供上门收费服务，在预约时间内准时到达。 对拖欠费用的业户以电话联系、上门催收或 下发催费通知单等方式使拖欠费款项及时回收。 完成管理处经理交办的其他业务。 第七章 物业管理费预算 一、物业管理开支分类预算表 （ 详见分项报价表 ） 第八章 物业管理规章制度和档案的建立与管理 一、管理规章制度 科学管理、合理量化、健全制度是我们取得成功的重要保障，为了达到高标准的管理目的，我公司已成功导入 ISO 9000 质量管理标准模式。 在接管物业以后，将严格按照质量管理体系的标准，实行专业化、规范化管理。 制定 出管理规章制度共计 74 条，其中公众制度12 条，内部岗位职责 20 条，运作管理制度 32 条，员工培训考核制度 10 条。 公众制度 （ 1） 《业户手册》 （ 2） 《业主公约》 （ 3） 《精神文明公约》 （ 4） 《楼宇使用维护管理规定》 （ 5） 《二次装修管理规定》 （ 6） 《二次装修管理协议》 （ 7） 《装修人员管理规定》 （ 8） 《出入物品管理规定》 （ 9） 《安全管理规定》 （ 10） 《消防管理规定》 （ 11） 《清洁卫生管理规定》 （ 12） 《 绿化 养护 管理规定》 岗位职责 （ 1） 物业经理岗位 职责 （ 2） 物业管理部 领班 岗位职责 （ 3） 物业管理文员岗位职责 （ 4） 物业 前台接待 员岗位职责 （ 5） 物业清洁员岗位职责 （ 6） 工程管理部 领班 岗位职责 （ 7） 工程技术员岗位职责 （ 8） 强电技工岗位职责 （ 9） 暖通工岗位职责 （ 10） 维修工岗位职责 （ 11） 安全 领班 岗位职责 （ 12） 安全管理员岗位职责 （ 13） 财务会计岗位职责 （ 14） 财务出纳岗位职责 运作管理制度 （ 1） 《员工手册》 （ 2） 《管理人员文明服务准则》 （ 3） 《员工办公制度》 （ 4） 《各部门月工作计划及总结制度》 （ 5） 《员工培训制度》 （ 6） 《内部财务管理制度》 （ 7） 《档案资料管理制度》 （ 8） 《值班管理制度》 （ 9） 《公共用品申请、购买、领用制度》 （ 10） 《员工宿舍管理评比制度》 （ 11） 《接待投诉处理及回访制度》 （ 12） 《维修回访制度》 （ 13） 《机电设备管理手册》 （ 14） 《机电设备的编号方法》 （ 15） 《机电设备的统计制度》 （ 16） 《配电房管理制度》 （ 17） 《物业防火安全检查制度》 （ 18） 《大厦应急灭火抢救方案》 （ 19） 《物业管理运作流程》 （ 20） 《业户投诉处理程序》 （ 21） 《业户入住工作程序》 （ 22） 《业户入住装修管理工作程序》 （ 23） 《物业管理档案建立工作程序》 （ 24） 《物业管理档案监督工作程序》 （ 25） 《物业资料控制工作程序》 （ 26） 《公共设施维修、养护工作程序》 （ 27） 《机电设备维修工作程序》 （ 28） 《安全管理工作程序》 （ 29） 《消防应急处理工作程序》 （ 30） 《园林绿化管理工作程序》 （ 31） 《清洁管理工作程序》 （ 32） 《社区文化开展工作程序》 员工培训考核制度 （ 1） 《新员工入职培训制度》 （ 2） 《在岗员工循环培训制度》 （ 3） 《员工工作考核及奖罚制度》 （ 4） 《员工岗位责任月考核成绩汇总表》 （ 5） 《经理助理岗位月考核成绩表》 （ 6） 《部门经理岗位月考核成绩表》 （ 7） 《部门员工岗位月考核成绩表》 （ 8） 《业户意见月上访统计表》 （ 9） 《员工违章违纪处理意见申报表》 （ 10） 《物业管 理工作情况一览表》 二、物业档案建立与管理 资料的收集 资料的收集坚持内容丰富的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要和服务的角度出发，扩大信息的收集来源，从时间上来讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料，从空间上讲是指物业构成的全部，大到房屋本体公共设施，小到花草苗木都应有详细的资料。 资料分类整理 （ 1）分辨真伪 （ 2）分类排序 （ 3）组编档号 （ 4）装订精美 档案资料管理 （ 1）采用原始档案和电脑档案双轨管理制。 （ 2）采用多种形式的文档储存方 法，便于原始档案的管理（如：采用录象、刻盘、胶卷、照片、图景等方法）。 （ 3）建议尽可能的采用电脑储存，便于查找调用，以便更好地保护原始档案的资料免受翻动的磨损和损坏。 （ 4）建立健全档案的外借管理规定，档案管理必须专人负责，应做到保管、保密，工作细致，如有破损，应及时修补。 （ 5）档案管理室不惜达到防火、防潮、防变质的“三防”标准。 第九章 各项管理工作方案 一、公共设施设备管理 管理目标 保证设备运行正常，无重大管理责任事故。 管理措施 （ 1）制定设备安全运行 、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。 （ 2）配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备管理和维修人员持证上岗。 （ 3）设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘积垢，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。 （ 4）建立供电、供水的管理制度，供配电、供水系统配置人员24 小时值班。 （ 5）监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定定期保存。 按工作标准时间排除故障，保证系统工作正常。 （ 6）消防系统设施齐全，完好无损，确保随时启用。 （ 7）消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理 设施、设备的各种问题。 （ 8）制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。 （ 9）给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。 二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。 水池、水箱清洁卫生无二次污染。 水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。 排水系统通畅，汛期无泛水，地下室、设备房无积水浸泡发生。 遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，保证无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。 建立事故应急处理方案。 （ 10）公共配套服务设施维护周到，公用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。 道路、大堂等公共照明完好，大厦范围内的道路畅通，路面平坦。 二、安全管理 管理目标 （ 1）确保大厦内无因管理责任引发的重大火灾。 （ 2）维护好大厦内的公共秩序，控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象；控制小商小贩进入。 （ 3）有预见性地对任何可能危急业户的安全情况，采取防范措施。 建立交互式联动治安网络 （ 1）在大厦设立流动岗哨，实行 24h值班巡逻制。 做到 2h巡视一遍，并记录安 全情况及消防设备、公共物品的完好情况。 （ 2）遇到有紧急情况或其他治安需要，管理部通过对讲机下达指令，巡逻人员可在 1min ~ 3min 内到达现场进行支援。 （ 3）与当地派出所建立警民共建关系，并商请其警官兼任管理部安全管理指导员，定期与管理部安全管理员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。 紧急情况下的应急措施 （ 1）发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，管理部迅速调集巡逻安全管理员，以最快的速度赶到现场，控制局面，争取主动。 （ 2）迅速调整人力、物力，以确保应急工作的顺利进行。 （ 3）发生案 件时，立即报警并维护现场，协助共安机关调查破案。