武汉星河时代商业部分策略思考(ppt56)-经营管理(编辑修改稿)

武汉星河时代商业部分策略思考(ppt56)-经营管理(编辑修改稿)内容摘要：

点： 资金回笼快 ， 开发商立刻实现开发利润 ， 适用于核心地段 、 核心道路 、 整体体量 不大的物业。 风险： 开发商丧失话语权 ， 极可能对小区环境造 成污染和干扰。 中管网房地产频道 整体出租型 自主经营型 优点： 提供固定的现金流 ， 物业在经 营中升值 ， 适用于核心或发展 路段 ， 整体体量较大的物业。 风险 ： 对经营商家及其经营能力要做 慎重考量 ， 否则极有可能经营 失败而导致物业空置 （ 死盘 ） 白白损失。 港澳中心、华氏百货、王府井、佳丽百货 中管网房地产频道 分 割 出 售 型 优点： 资金回笼快 ， 适用于核心 （ 或发展 ） 地段 ， 整体体量关系不大 ， 多业主 经营可以丰富经营业态。 种 ， 互相带动。 风险： 若开发商缺乏整体定位，势必造成恶 性竞争，而开发商丧失话语权。 东一时区、汉口春天等 中管网房地产频道 万达广场、盛唐龙城、汉正街第一大道 部分出售、 分割出租型 优点： 一方面回笼部分资金，实现开发利 润；另一方面为开发商提供固定的 现金流，物业在经营中升值；同时 开发商还可以利用租金收益作为投 资者回报的源泉，使经营稳定便于 管理。 风险： 整体规划严重偏离市场环境或开发 商严重高估市场利润空间，将造成 投资者心理严重失衡，导致经营无 法继续，影响后期开发。 中管网房地产频道 结 论 开发商在开发的过程中，一定要多方考量： 项目形象定位和商业形象定位的 一致性 商业发展业态与人居价值趋向的 适合度 商业项目投资者资金回笼期望值 合理性 项目投资者利益最大化追求手段 策略性 中管网房地产频道 项目商业定位原则思考 前瞻性原则 组团式原则 业态领先、龙头地位原则 租售比例适度原则 业态发展原则 中管网房地产频道 项目商业定位思考 地标性物业 打造区域商业中心 中管网房地产频道 项目 商业扩大影响面的策略思考 覆盖项目以西地区，以东影响力延伸到宗关地区。 丰富现有业态，实现业态升级。 体验式购物，提升地区人文需求。 借力打力，引导周边商业设施认同本项目的商业价值。 中管网房地产频道 项目 商业设施的功能模块定位思考 中管网房地产频道 街 铺 品牌展示中心 品牌旗舰店 都市快餐体验中心 中管网房地产频道 裙 楼 品牌购物中心 餐饮康娱中心 主题街区 中管网房地产频道 第三部分 业态定位思考 共同造市，差异竞争 中管网房地产频道 业态定位考虑的几个因素 ： 尽可能引进符合项目实际需要的新业态； 对原有业态强烈冲击，颠覆旧有商业格局； 业态规模必须足够大，以至于 35年内无人 能出其右，形成规模和品牌上的强势地位； 将项目打造成古田区域新的品牌商业中心。 中管网房地产频道 业态定位考虑的几个因素 ： 主流业态和核心店 项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，以 吸引人气，积聚商气 强调多业态经营，使各业态之间优势互补，降 低整体经营成本，提高利润率，预防风险 中管网房地产频道 业态定位考虑的几个因素 ： 品牌超市 [百佳 ]、 [屈臣氏 ]等 大型餐饮 [三五醇 ]、 [艳阳天 ]等 适合作为主流业态引进，与周边商业设施错位经营 中管网房地产频道 首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管 理的内置步行街业态 引进现代百货或综超作为核心店，必须考虑采 用适合产权分割的办法 将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金 业态定位考虑的几个因素 ： 中管网房地产频道 项目业种定位 国际、国内知名综超品牌店 服饰类品牌旗。