20xx年北京中海地产大厦项目后评估报告中海地产(26页)-地产综合(编辑修改稿)

20xx年北京中海地产大厦项目后评估报告中海地产(26页)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

个，女卫生间 4个）上述洁北京中海地产大厦项目后评估报告 第 10 页 共 25 页 具品牌为 CASCADE，均为感应式冲 水。 清洁间拖布池龙头 1个，立式盆 1个首层残疾人卫生间 坐便 1个，立式盆 1个。 B B3各有男女卫生间一个，共计蹲便 4个，立式盆 2个。  生活热水系统：  高、低区生活热水供回水管道均从一期预留管线接入， 24小时供水。 冷、热水干管均采用衬塑钢管。  排水系统：  F1F7层排水系统从 B1层直接引出户外接市政排水管网。 B1B3排水进入 B3集水坑由污水泵排出至市政管网。 重力排水立管管材采用螺旋硬聚氯乙烯管，水平干管采用硬聚氯乙烯管。 压力排水管采用热镀锌钢管。  雨水系统：  雨水系统采用内外排水系统，屋面雨水汇集后 排至室外。 雨水管采用热镀锌钢管。  制冷系统：  B3 冷冻机房：冷冻机两台（品牌：约克），冷冻水循环泵三台、冷却水循环泵两台（品牌：格兰富）  冷冻机组：型号： YSDBCAS35CHE。 功率： 214KW,制冷量： 319冷吨（ USTR）  冷却水循环泵：型号： MMG180L448E2。 功率： 22KW  冷冻水循环泵：型号： MMG180L448E2。 功率： 22KW  空调补水泵：功率：  新风机组五台（品牌：约克）： B2两台， F2一台， F8 两台。 设备参数： B2新风机组型号： YSMS15H6RXB 功率： ,风量： 15000M3/H YSMS20H6RXB 功率： ,风量： 20200M3/H F2空调机组型号： YSM2550*70HVCCR 功率： 11KW,风量： 32020M3/H F8新风机组型号： YSMS30H6RXB 功率： 15KW, 风量： 30000M3/H YSMS30H6RXB 功率： 15KW,风量： 30000M3/H  冷却塔两台：（品牌：马利） 设备参数：型号： SCG100SCGG250 , 功率：  供暖系统：  采暖热水供回水管从 一期预留管线接入，其换热器，循环泵均位于一期热力站。  末端系统：公共区域、办公区域采用风机盘管（品牌：约克）系统供热、制冷。  型号： YGFC04CC3HXXL(R)F。 功率： 71W。 风量： 680M3/H YGFC03CC3HXXL(R)F。 功率： 58W。 风量： 520M3/H  新风系统：  从 B1 /F8新风管道引入新风经新风机组处理后通过复合风管（品牌：德州亚太）引入各层办公 区域，办公区域人员新风标准高达 50 M3/H/人。  首层大堂部分采用全空气系统由 F2空调机组提供冷热源，并通过旋流风口均匀分布至大堂各处。  通风系统：  车库通风： B1/B2/B3 车库每层配置送、排风机各一台（品牌：亚太），送排风机兼作火灾时消防排烟补风机。 设备参数：型号： FT3511 功率： 4KW 风北京中海地产大厦项目后评估报告 第 11 页 共 25 页 量： 35277M3/H  所有卫生间设集中排风系统，排风机位于屋顶，同时 B B3层卫生间内设排气扇。 所有机电用房设机械送排风系统。 项目设计过程管理回顾与实施完成情况  该项目设计过程比较曲折，主要在于设计 前期的非常规设计程序及后期项目自身定位调整较大造成的。  在前期方案反复过程中，对以下几个主要技术进行了论证：结构体系论证、层高论证、空调论证、电梯论证、柱网与车位关系的论证、使用率的论证等等。 这些论证为项目的实施及定位做好了全面的技术基础。 从原有的对外销售到自有物业持有经营的方式转变，项目的整体定位有较大提升，这对后续的整单出租也起到了较大的硬件支撑。  规划设计：  通过规划设计分析，对交通情况进行了梳理，最大限度的规避了建筑用地狭小的问题，有效的组织了相关的车行、人行入口、停车与道路的关系，减少了住宅相互之 间的视线干扰。  平面设计及功能：  严谨、庄重、大气的入口空间：首层大堂为两层 ，约600平米，结合弧形的石材片墙与弧形的玻璃幕，创造出通透气派的空间。  高品质的卫生间的设计：每层设置男女卫生间及独立茶水间，卫生间的功能设计洁厕分离，空间明确。  高标准的电梯配置： 4部高档次的进口奥的斯电梯。  经济的空调系统：办公区采用四管制分区控制；针对重要的大堂空间则采用更为舒适的全空气系统，达到品质的提升。  可塑性强的标准层办公空间： 米柱网、 米的层高的框架结构，管线的预留、空调的 二次设计使内部空间的多样成为可能。  经济合理的核心筒：由 4 部电梯；两个楼梯间；强、弱电间；男女卫生间、垃圾、保洁间组成，除卫生间和电梯以外，在满足设备要求的前提下尽量的缩小面积。 核心筒位于建筑中心，避免占用采光面；将主要的设备房间或管井设置在一侧，另一边的走廊就完全可以利用为办公空间。 我项目最终使用率达到％，如果充分的利用走廊空间（整层租赁），使用率可以提高 6％左右。 金融街周边项目调研情况如下： 物业名称 使用率 投资广场 70% 中证大厦 70% 盈泰商务中心 70% 中化大厦 70% 凯旋大厦 71% 恒华国际大厦 70% 月坛大厦 70% 平安大厦 65% 百盛二期 66%  立面设计：  现代古典风格：以现代古典风格去作立面处理，以表现其先进和高雅并重的北京中海地产大厦项目后评估报告 第 12 页 共 25 页 身份及个性，同时与凯旋住宅及周围环境达到整体的一致性。  金融街的建筑氛围：本设计的立面材质为石材配和金属铝板，色调为冷静的银青色，与金融街写字楼群的整体氛围协调一致。  到位的细部处理：冷却塔的百叶遮挡、东立面窗线条较密以缓和与住宅对面的影响、柱子以人的视点出发细部金属与石材的搭配处理都体现设计师对建筑细节的重视，使得该建筑面积高度虽有限，但仍可以“精致”成为金融街的 亮点。  通过该项目的立面幕墙的运作，对复杂幕墙体系有针对性地探讨，为中海广场等大型项目积累经验，在立面幕墙系统中，运用了框架幕墙、点式幕墙、单向拉锁幕墙、石材幕墙、金属幕墙等，同时在夜景照明灯光设计中也作了多种的探索，积累的大量的经验。  装修设计：  装修的设计主题：“庄重、大气、生态、亲和”。  公共交通尺度的探讨，从电梯洞口高度宽度、侯梯距离、大堂空间、走廊宽度，转门的尺寸等都经过细致的推敲，寻求合理适当的尺度，力求小中见大，从小中见档次，成功的在装修细节上体现了建筑的品质。  本项目选择了整体基调灰色的国产 夜里雪石材，彰显庄重与大气。 同时达到我司项目与其他项目差异性的目的。  景观设计：  写字楼的环境将面对城市的街区，景观设计严格遵循了写字楼建筑的景观特点，严谨、简约。 减少植物的类别，注重植物品种，少花卉，多长绿。  景观语汇与建筑语汇在设计上得以呼应，从材料的选择、颜色的平衡、尺度的规矩、线条的碰撞上都有机的将建筑与景观充分的结合。  特色的景观广场设计，广场较大角度的倾斜是该项目广场区别于周边其它项目的特点，倾斜的广场给周边道路行人以视觉的冲击，提高了建筑基底高度，使建筑更显挺拔。 项目实施过程设计管理工作总 结  本项目的绝对设计周期约 1年的时间，可以说是比较正常，并有一定时间进行调整，但在设计上为非常规程序进行的。 前期设计过程中，为保证项目当时的进度要求，在没有规划建设工程许可证的条件下，拟定了假设成立的设计条件，进行了施工图设计，三个月的设计周期完成了施工图设计。 在期间由于规划高度调整及后期立面设计调整，进行了各专业的施工图改动。 最终施工图纸与招标图纸有一定程度的差异，导致了造价提升。 这部分调整是为保证项目于新的时期在各方面保持较新的理念及较高的档次，最终目的及效果是有益的。  关于图纸质量及设计变更：在项目实 施过程中，由于设计疏漏造成的变更增量费用占设计变更总造价增量的 12%，约 8万元。 图纸相对比较完善，无较大疏漏项。 其中主要部分为设备专业的变更，故在前期设 计过程中需要加强专业的把控能力，全面有效的控制图纸中的错漏问题。 各阶段与相关部门协调配合  在前期设计阶段，与相关业务部门进行充分的沟通，充分的理解项目的市场定位及投资分析的基础上，进行了多轮的规划方案论证及平面分析，做好平面自身功能设计的同时也达到了对住宅的最小影响以及对项目面积、品质的最大化。  在方案报审阶段，与前期部能够及时的沟通，密切关注报规的结果及 政策的变化，有效的控制了施工图设计单位的调整工作量。 北京中海地产大厦项目后评估报告 第 13 页 共 25 页  在施工图设计阶段，与营销进行配合，对平面设计进行了深度优化，同时在设计院的技术措施、成本控制等方面也进行把控。 针对基础形式、结构形式、装修标准、技术措施、设备站点等进行了专题研讨，设计、营销、前期配合，及时有效的确定设计方案。 同时需配合相关专业设计院对该项目的市政、电信、燃气等设计进行配合。  在施工阶段配合项目落实深化设计节点。 设计部与项目部沟通配合紧密，尤其表现在现场专业工程师与设计部及设计院的配合上，及时有效的解决现场的设计问题。  在租售过程中，设计 、项目、前期与营销的密切配合，多次专题分析及研讨论证，为最终项目的整单出租做好了技术支撑。 本项目设计管理方面突出经验与教训  施工图调整需要更多的提前控制  由于项目的定位变化，对早期施工图设计有了较大的反复过程，这需要多个部门间相互配合，及早进行论证，对项目的发展及定位要具备更高的前瞻性。  精致的细部处理及标新的立面设计  在本项目的立面设计上经过了多方案的对比，最终确定以精致取胜，利用建筑的细部及精致工艺等细节体现了建筑的精品。 在近人尺度上的处理需要由细节取胜，但在建筑高部可以简化建筑节点的细部，节约一定的 成本，简化施工工艺及程序，缩短施工周期，利于建筑节点的处理。  写字楼品质的第一量化指标 — 使用率  在平面设计过程中，针对建筑的整体使用率做过细致的论证，对楼梯间、管井及设备用房等都得到了充分计算。 在各层走廊的设计中考虑消防验收的要求，做了简易的分隔，办公区可以进行任意分割，也保留了后续整单出租的可行性，最终租售情况也证实，多种方式的可行分析是必要的，同时走廊及隔断的简易做法也达到了最终成本的控制目的，销售过程中走廊的可拆性方案可得到更大的使用率，这也是项目的亮点之一。  重要的机电顾问  在设计阶段，针对写字楼的经验不足问题，我司聘请了国际专业的写字楼设备顾问公司，针对该项目，提出了全面的优化方案，并经过论证分析，在施工前得以实施，确保了项目内在的品质需求。 （例首层大堂采用全空气系统空调。 弱电系统增设 IBM系统，新风设计标准的提高，增设智能照明系统等）  商用电梯的主要标准  由于项目定位的提升，经过论证修改为进口的高端电梯，轿箱的内部装修也在上海等地的高档写字楼进行了考察后，确定了国内最大的专业电梯装修公司进行施工，最终效果符合该项目的档次定位。  必要的幕墙顾问  过于追求幕墙招标图纸的细度，会 导致图纸完成时间拖滞，对后续工作有一定的延误。 针对这种问题，需注意在幕墙深化过程中，首先需要各招标单位，依照建筑图纸分别进行，来规避由于某个单位技术局限造成设计上的偏差。 然后在其中选出一家技术能力较强的单位，根据各家的图纸为基础进行完善，最终形成为一套图纸。 以此进行招标。 招标图纸不可能作到施工图深度。 故针对图纸中幕墙系统、材料及材料面层作法、玻璃类型、幕墙分隔等对造价有较大影响的设计需及时明确，减少后续变更增量。 最佳解决办法是单独委托幕墙设计单位（不参与投标）进行招标图及施工图设计，会更有效的保证设计周期。 北京中海地产大厦项目后评估报告 第 14 页 共 25 页  充分的把握幕墙的细节及过程控制  关于特殊构件：为保证项目在细节上有独特性，在幕墙的节点构件上选择了特殊的造型设计，进行单独构件加工，这需要充分考虑到国内幕墙公司的加工能力及特殊制作的周期问题。  关于土建误差：在幕墙施工过程中出现了部分幕墙的精度加工与土建结构误差之间冲突问题，在设计过程中应充分考虑现场的实施性。  泛光照明关键的效果控制  泛光设计的主要设计控制在于试灯阶段。 故在方案基本确定之后，需尽早确定泛光施工单位，于设计深化阶段尝试多种灯光效果；泛光施工的验收需要以前期效果图作为验收依据，以避免设计前期 效果图纸的刻意夸张造成最终无法实现。  燃气预留与功能延续  在施工过程中，于七层核心筒实施了燃气管线，为该项目预留了多功能用途的需求，可以考虑食堂或饭店的可行性。 为后期谈判创造了有利条件。  景观设计：  建筑与外部空间共享与共生 项目景观面积总共占地不到 3000 平米，距市政道路不足 20 米，受市政条件的制约和影响非常之大，在景观设计中，完全突破了用地红线的束缚，通过景观设计的延续，合理有效的利用了用地周边的空间，将广场突破道路。