世邦魏理仕大连市海昌名城商业项目策划报告(55页)-其他行业报告(编辑修改稿)

世邦魏理仕大连市海昌名城商业项目策划报告(55页)-其他行业报告(编辑修改稿)内容摘要：

道和出入口，向四周辐射人流，经营面以店铺形式设 计，地上百货大楼有别于地下商城，以开放式柜台经营。 胜利广场设计上通道较宽阔，且灯光充足，地方洁净，虽置身地底，顾客亦不会感觉局促。 据调查所知，胜利百货以利润提成方式出租柜台，提成额约占营业额的 26%，地下商场采取出租、出售和联营等经营方式，提成约为 28%。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 13 大连商场 大连商场是大连市营业额最高的商场， 2020 年营业额达 亿元人民币，较99年增长 9%，大连商场位于青泥洼商圈，步行街中心。 位置优越，大连商城由南、北楼组成，并与新玛特购物中心相通，营业面积 万平方米。 主要经营家电、日用百货、钟表眼镜、 工艺首饰，服装鞋帽、烟酒糖茶、干鲜果品等，其中首层设海鲜市场，分四大经营区：活鱼区、鲜鱼区、冷藏区、干珍品区。 营业面积 4300平方米，是同类型海鲜市场最大的。 楼层 北楼 南楼 一层 超市、海鲜市场 珠宝手饰 二层 女装、皮裘、西装 电脑 三层 钟表、百货、家电 羊绒 四层 针织、羊绒、鞋帽 大连商场主要销售国内品牌商品，以中低档次为主。 内部布置以到顶板间分隔不同品牌柜台，令视野不够通透，且楼层低，走道窄，令顾客感觉局促，商场维修保养一般。 秋林女店 秋林女店位于中山路与青泥街交界处，人流多， 邻近胜利广场地下出口及行人天桥，该店位于胜利广场西南方，大连商场以北。 秋林女店地上有六层，地下一层，全部货品为女士用品及服饰，适合青年、中年、老年女士。 楼层 商品 B1/F 皮具、手袋、鞋类 1/F 珠宝、化妆品 2/F 淑女服饰 3/F 淑女内衣、服饰 4/F 桑拿、美容、 5/F 女子健身会馆、文化沙龙、新华书店 6/F 餐饮 商品类别以国产货为主，中档次。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 14 大商新玛特 新玛特位于中山区大连商场以西，友好街以东，中兴大厦以北，与大连商场及中兴大厦相连，行人可直接从青泥街通过大连商场 进入新玛特，商场内商品种类多，以中档次货品为主，并设有多档适合青少年设施。 大商新玛特于 2020年 9月 18日开业，地上共有 8层，地下 2层，中庭面积大，视野广阔，从地下到七层留有很大空间可作装饰用途。 楼层 商品 B1F 新玛特超市、干果店、通讯店 1/F 名店广场（化妆品、珠宝、名表、皮具、鞋、服饰、荣盛时尚大街、精品专卖店） 2/F 绅士少女服饰 — 绅士装、少女装、儿童世界、咖啡厅、中国邮政、中国人寿保险公司、旅行社、银行 3/F 淑女服饰馆 — 淑女服饰、内衣、文具、新华书店、滑冰场、通讯品格 4/F 运动休闲、家居馆、体育用品、运动服装、家居用品、电子游乐场、休闲水吧 5/F 美食广场、 6/F 娱乐及游泳馆、空中停车场、电影院、泳池、电子游乐场、休闲水吧、网吧 7/F（装修中） 健身会所、会员区、多功能区 8/F（装修中） 空中休闲广场、卡丁车赛场、网球场、高尔夫球场、篮球场、羽毛球场 百年城 百年城位于中山区青泥洼街以东，解放路以西，五惠路以南，中山大厦以南，百年城为新开业之大型商场，白色花岗岩及部分玻璃幕墙，外貌突出有时代感。 百年城内主力店为太平洋百货，货品为中高档次，行人通道 约有 — 2米宽，灯光充足。 太平洋百货主要出入口设在解放路。 面向青泥洼街为百年城商场主要出入口，商场内有各类商铺。 太平洋百货总建筑面积约为 40,000 ㎡，于今年（ 2020年） 4月中开业，平均每日营业额约为 30万人民币，近期平均每日营业额已提升为45万人民币。 其经营成本每日约为 40万人民币。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 15 1. 太平洋百货（百货城主力店） 楼层 商品 G/F（一层） 精品、化妆、眼镜、少女装 1/M（夹层） 珠宝 1/F（二层） 少女装、化妆 2/M（夹层） 女士内衣 2/F（三层） 少女服装 3/F（ 四层） 淑女服装、咖啡店 4/F（五层） 男装绅士服、皮包、照相机 5/F（六层） 休闲服、运动服、球鞋 6/F（七层） 家电、床上用品、生活用品 2. 百年城商场 楼层 商品 G/F（一层） 女装、男装、钟表 M/F（夹层） 男装、知名品牌、 1/F（二层） 时尚女装、男装、钟表、婚纱、 2/F（三层） 女装、男装、 3/F（四层） 运动服、男装、餐厅、休闲吧 4/F（五层） 家具、书座、影音、美发、美甲、咖啡店、工艺品 5/F（六层） 精品、家私、美容、生活用品、艺术中心 1) 麦当劳餐厅 位于 1/F,商场提供独立出入口 . 2) 百年城商场部分，以中高档货品为主，商场内人流疏少，空置率高， 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 16 尤其在较高楼层。 3) 向青泥洼街地铺有知名品牌店 ,如 Prada,Burberry等 . 迈凯乐 迈凯乐百货是清泥洼商圈内一间较成功的百货商场，迈凯乐百货在大连市人民心中较受落，取决于其多样化的商品和较实惠的价格。 货品从高中档的到低档的国内货一应俱全。 其经营结构和商品分布如下： 楼层 商品 地库一层 超市、美食 一层 手饰、化妆品、精品、手袋、皮鞋 二层 少女服、内衣 三层 淑女服、绅士服、皮鞋、休闲服、咖啡店 四层 儿童用品、童装、床上用品、家庭用品、精品 五层 家电、手机、书店、钟表、运动服 六层 餐饮、游戏机、娱乐 迈凯乐北靠大连商场、东边有百年城和太平洋百货。 位处于青泥洼商圈的南端，但因紧靠大连商场，消费者习惯到大连商场后再到迈凯乐购物，特别是迈凯乐东北角向大连商场和步行街的入口，人流畅旺。 而北面入口到地库超市，虽从地面下行二十四级楼梯，令消费者有点不便，但从这入口进入商场的人亦不少，由于商品齐备，各类档次货品俱备以满足消费者要求，是当地年轻人和白领一族常去的地方。 分析结论 中山区传统商业群以 胜利广场为中心，东有天津街老牌商业楼，如天伦商厦、国泰大厦、天百大楼等，西有青泥洼街商业群如大连商场、迈凯乐、新玛特、百年城等，附近有火车站，地点优越，整体商业气氛浓厚，具备强有力的凝聚力，是大连市传统购物消费热点。 已建项目主要是以销售中低档次商品为经营路线，品牌以国产名牌为主。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 17 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 18 5 项目竞争对手分析 52 号地 (天和广场 ) 52号地位于天津街中段，在友好路与上海路之间，西面有建设银行，东面有天百大楼和天富大酒店。 52号地三面环街，东有上海街，南有天津街，北有吉庆街。 52号地的主要临街面在吉庆街和上海路，天 津街临面非常窄小，影响人流进出及吸引行人注意力。 52号地形状不规则，对未来发展造成很大阻碍，内部通道曲折，加上地块面积较小，占地约 4500平方米，未来较难发展为大型商场或百货。 用于商业的总建筑面积约为 13950平方米。 52号地现阶段正进行地上建筑。 总括而言， 52号地在天津街的竞争力较弱。 53 号地 (天植商城 ) 53号地位置靠向天津街东端，东有修竹地块，南有 54和 55号地块，西有天富大酒店，北有宏孚大厦。 整块地被多条街道环绕，东有民生路，南有天津街，西有上海路，北有吉庆路。 主要临街面在天津街，与海昌 名城（ 51号地）相似。 53号地进深和形状不规划，占地约有 14100平方米，具备发展成大型商场及百货的条件，用于商业的总建筑面积约为 43710平方米。 整体而言， 53号地与该物业（ 51 号地），无论在占地面积、地块形状、在天津街的临街面、未来发展的模式都非常相似，被视为海昌名城（ 51号地）在天津街上主要对手。 论地理位置，海昌名城较有优势，而且海昌名城能与老牌百货如天伦商厦及国泰大厦连成一气，而 53号地被上海路和民生路所分隔孤立，对人潮流动有所影响，虽未来有地下通道连接，但此不利因素仍然存在。 再者，未来的普照广 场与海昌名城相连，对该物业而言，更为有利。 53号地现正进行地基工程。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 19 54 号地 (天海科技城 )及 55 号地 (天龙商城 ) 54号和 55号地位于 53号地对面，与 53 号地距离十分接近，地理位置相似。 54 号和 55 号地的主要临街面位于天津街，但论长度而言，其长度与海昌名城或 53号地都相差甚远。 54 号和 55号地占地面积小，分别约为 1700 平方米和 2020平方米，用于商业的总建筑面积分别约为 5270 平方米和 6200 平方米。 54号和 55号地块现正进行地基工程。 无论占地面积还是临街面， 54 号和 55 号地都无法发展为大型商场 和百货，其对海昌名城的威胁较小。 56 号地 (民生乐园 ) 56号地位于天津街东端入口位置，北有修竹地块，西有 55 号地和 53号地。 该地主要临街面在民生街，天津街临街面相对海昌名城及 53号地来讲，非常窄小。 该地占地面积约为 12300 平方米，形状呈梯形，具完整的形状，对未来发展设计有利。 用于商业的总建筑面积约为 38130 平方米。 此地块计划于天津街改造二期发展。 该地独处一方，位于天津街的最东端，同时被民生路分隔，与其他地块欠缺自然融合条件，其孤岛式的特征不利其发展。 该地块现阶段尚未招商，短时间内将不会有大型发展 ，因此也会不成为海昌名城（ 51号地）的竞争对手。 修竹地块 修竹地块位于 56号地对面，处于天津街最东端，西有 53号地块。 该地块两面环街，南有天津街，西有民生街。 主要临街面在天津街。 该地块形状呈长方形，占面积约 6900平方米，用于商业的总建筑面积约 15400平方米。 该地现阶段正进行地基工程。 该地与 53号地地理位置相似，处于天津街最东端，被民生路分隔，而且占地面积和可建规模较小，难以发展成大型商场与海昌名城（ 51号地）直接竞争。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 20 52 号地对面地块 52号地对面地块位于天津街中段，东有大连饭店，南有新华 书店，西有将在近期（ 10月份）开幕的新世界百货，北有天百大楼和 52 号地。 52 号地对面地块主要临街面为天津街，长度与该物业及 53 号地相似。 地块完整，呈长方形，适合大型商场发展。 此地块计划于天津街改造工程 二 期发展，现阶段拆迁工作尚。