上饶市房地产市场调研报告(doc56)-房市分析(编辑修改稿)

上饶市房地产市场调研报告(doc56)-房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

善、上饶县区域县政府的补贴，这一区域的房产业将迎来一个新的机遇，房产价格不会下调。 地产住宅价格区间及其走势 根据对上饶目前在售地产项目的调研分析，该区域房地产住宅价格的区间主要分为 1180～ 1400 元 /㎡、 1400～ 1600 元 /㎡、 1600～ 1900 元 /㎡、 1900 元 /㎡以上几个水平段。 其中，售价为 1180～ 1400 元 /㎡多为上饶县区域的一些 地产项目；售价为 1500～ 1600 元 /㎡的地产项目多为城区内零星的小项目，售价在 1600～1900 元 /㎡这个区间的住宅产品主要为区位、楼层、朝向及景观视野都比较好的多层住宅以及部分小高层住宅中的中、低端产品；售价在 1900 元 /㎡以上的产品多为小高层住宅，但位于城东区域发展区域的现代城凭借其规模、项目规划、产品设计、配套设施、物业服务以及历史以来形成的品牌优势，该项目的多层住宅的均价同样能够达到 1800 元 /㎡的水平线，由此也可以看出地产品牌及项目形象塑造对项目售价的影响。 地产价格总是与地产开发及消费需求息息 相关，从上饶地产市场的发展情况结合当地城市的经济指标以及消费需求来判断，未来一段时间内地产项目的住宅产品的价格仍然有一定的上涨空间。 这种上涨趋势在目前上饶地产销售市场已经得到验证。 在今后一段时间内，随着地产开发的不断深入及土地资源的日趋紧张，住 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 17 页 共 56 页 宅价格仍然会有一个比较明显的上扬。 上饶房地产住宅项目特性及其发展趋势 上饶地产市场虽然起步相对较晚，但发展比较稳定，近年来房价也稳中有升。 沿海发达城市近几年才逐渐流行的各种地产项目规划的理念及产品设计的一些元素在上饶市场得到了引进，虽然没有大型城市住宅项目的那种 精致和深邃，但对于一个地产市场刚刚起步的城市，这样的产品还是能够在当地引起轰动并取得强劲的销售成果的。 （一）项目总平规划特性分析 从目前上饶地产项目的规划来看，许多项目在规划上已经开始注重室内居住空间和室外活动环境的综合把握。 在平面布局上主要以行列式布局为主，注重项目之间的通透，均衡性比较突出。 为了提高项目的综合竞争力，体现规模优势，在注重平面布局的同时，大型项目的开发商也比较注重对整个项目的布局，开始植入了社区全套设施及规划。 一期、二期都已售完的现代城甚至规划有 500 米长的风情小区步行街，用 3000 万 打造饶城最大的经典园林。 这在当地无疑是一个新型居住梦想的开启，也为现代城 国际公馆的热销打下了坚实的基础。 （二）项目建筑类别特性分析 从地产项目的建筑类别来看，现在上饶的地产建筑类别仍以多层住宅为主，其比例占到目前在售项目的 80％以上，但随着地产开发的不断深入及当地购房者置业观念的不断更新，小高层住宅也开始受到关注，这标志着上饶地产开始了一个 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 18 页 共 56 页 全新的发展。 小高层住宅与多层住宅的区别，不仅仅是建筑高度的差距，在内涵上，小高层住宅的诞生意味着一个城市已经迈入了现代化发展的阶段。 带电梯的住宅，它倡导的是一种全新 的生活观念和居住理念，在一个城市，当小高层初次出现的时候，居住小高层住宅就代表着一种尊贵的身份，一种居高临下的气质。 小高层住宅的出现，使上饶地产项目的产品线更加丰富，尤其是让当地的高端消费者有了更明确的置业选择。 （三）项目配套设施特性分析 从地产项目的配套设施来看，规模较小的项目在配套上与大规模的项目还有比较大的差距。 在配套设施上，大型项目如现代城以及带湖花城都规划了园林休闲空间，同时在社区内还配备了一些日常商业服务和物业管理服务。 尤其是现代城，由于规模较大，其配套设施的完备以及园林绿化的面积在上饶当地 都是首屈一指的。 这种配套完善，服务贴心的项目受到当地市场的一致好评，也将上饶地产市场提到一个较高的平台，为后期市场的提升创造了一个非常好的条件。 （四）项目户型设计特性分析 从地产项目的户型设计来看，目前上饶市场的户型设计比较注重对面积的控制、对使用功能的分区，沿海发达城市较为流行的落地窗、转角飘窗等元素也被植入到产品的设计之中。 根据建筑类别的不同，户型设计也有所不同。 多层住宅的面积以 80～ 130 ㎡的两房两厅一卫及两房半两厅一卫的产品为主打户型，在功能上也实现了干湿分离、动静分隔的初级分区；小高层住宅的面积 多在 130 ㎡以上，最大面积可达 160 ㎡以上，此类户型由于面积增加，户型内部的设置也显得比较时尚豪华，四房、五房、六房甚至七房的设计让室内的居住空间显得阔绰，动线 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 19 页 共 56 页 极为分明，分区上也过渡到了更细致的阶段，同时主卫的设计，让居家的私密性也得到加强，这样的产品设计基本上达到了一个比较完备的要求。 上饶房地产消费特性及其发展趋势 消费市场的需求决定了地产开发的供应，作为一个南方的地级市，上饶的地产销售也具有当地的区域特性。 （一）区域选择：城东区域成为热点置业区域 虽然这一区域在城市发展的初级阶段，交通设 施、生活商业配套、教育资源等要素仍然有一些不足，但这一区域楼盘人气却十分旺盛。 这一区域的现代城楼盘目前可以算上饶最好的楼盘。 这充分说明，现在的城市居民眼光开始有所变化，看到这一区域升值的巨大潜力。 具本次调查，目前现代城销售火爆，这和现代城一整套的小区内部配套设施有很大关系。 目前更靠近新火车站的地方，对房地产开发还有空间。 （二）产品选择：多层为主，小高层受到高端客户热捧 在对住宅产品的选择上，大多数购房者仍然将多层住宅作为首选产品。 与此同时，由于小高层本身所具有的优势如配置电梯、户型设计更为时尚等特点也 受到了当 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 20 页 共 56 页 地高端消费市场的欢迎，呈现出多层与小高层同步热销的局面。 综合上饶当地的经济发展概况及人均收入水平，在未来 3～ 5 年时间内，小高城住宅将有理由成为这个城市的主流产品。 （三）户型面积：多层以 80～ 130 ㎡较为畅销，小高层则以 130～ 160 ㎡的户型作为主打产品 选择多层住宅的购房者，多数为当地的中低收入人群，此类人群在上饶当地的消费市场中所占的比例最大。 在面积的选择上， 80～ 130 ㎡的两房及两房半的户型面积比较适合他们的收入水平，因此，此类户型已经成为上饶当地最畅销的户型。 而选择小高层住宅的购房者，绝大 部分都是当地的中高收入阶层，此类人群不满足于现有的居住环境，需要更大更豪华的居住空间来展示他们的成就，因此，现代城的小高层住宅一经推出，就受到此类人群的热捧。 130～ 160 ㎡的小高层户型更受当地中高收入阶层的欢迎。 （四）品牌意识：开发品牌开始受到重视 随着上饶市民消费水平和文化水平的提高，并因为上饶离上海、杭州等大型城市不远，更是看到优秀的企业所推出的房产更加美观大方，所以上饶人开始越来越重视开发品牌。 品牌效应好的企业，比如江西立天唐人房产发展有限公司开发的房产，以其雄厚的资金实力、专业化的操作水平以及良 好的信誉赢得当地消费市场的信任。 项目个案比较分析 （一）现代城 国际公馆 区位特征 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 21 页 共 56 页 现代城 国际公馆位于上饶市城区东北静谧地带，充分考虑现代人的居住要求，强调人与自然的和谐，在整体上将现代景观与中国传统国林景观自然融合，借优越的地利优势，有效利用信江两岸的自然景观，形成错落有致的序列社区看点。 项目参数 占地面积： 7万多平米 总建筑面积： 150000 平方米 绿化率： ≥40% 该项目规划有近 644 套小高层住宅楼，现已完成销售 400 多套。 从项目的主要参数来看，该项目的规模在上饶这样一个经济相对落后 、人口密度不是很高的城市，可称得上是一个地产巨无霸。 总平规划 整个小区坐北朝南，采用传统的行列式布局，并根据项目的地理位置，将整个项目的开发销售分周期销售。 建筑风格 现代城 国际公馆的环境规划与景观设计大胆引进国际园林景观规划理念，利用得天独厚的自然风景，巧妙的运用中国园林的 “ 借景 ” 手法，将婉约江景、秀美山景引入小区，与小区庭园景观浑然一体，小区内四季美景如画，碧草青青、蝶舞蜒飞。 产品设计 该项目的住宅设计主要采取两进深设计，共有三房一厅一卫，三房两厅两卫，四房两厅两卫等多种户型，面积从 130 ㎡到 200 ㎡不等。 大概 2020 年 9 月初可以交房。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 22 页 共 56 页 配套设施 现代城 国际公馆配有豪华会所，设计造型通透、敞亮，极具现代感的外立面，功能齐全的内部设施，无不透出对完备生活的追求。 攀岩室、健身房、桌球馆让您体验健康人生，图书室、棋牌房、音乐舞场、阳光泳池等均有。 现代城 国际公馆会所完备的功能创新设计，使人完全感受休闲生活。 在舒适的阳光泳池中游泳，让身心在水中飘荡，完全拥抱水的天地。 或在图书中心在知识的海洋里遨游，或在音乐舞场轻歌曼舞。 有很大的买点。 物业管理 现代城 国际公馆的物业管理公司 —— 江西 立天唐人发展有限公司的物业管理部门，物业服务的内容主要包括专项服务、安全防范服务包括全天候保安巡更服务，大大提高了社区的安全性，使现代城在当地消费群心中形成良好的品牌效应。 销售回顾 1）项目开发回顾：江西立天唐人发展有限公司约在 2020 年正式进入上饶市场，现代城当年就开始建设， 2020 年现代城一期正式入市，整个销售期至今大约有 4年的时间。 2）价格波动：项目入市住宅销售价格经过几次提价后，现在的住宅销售价格基本稳定在 1800 元 /㎡。 根据该项目销售人员的介绍，结合目前上饶地产的走向，估计该项目后期的住宅 （小高层）销售均价将会突破目前的 1800 元 /㎡。 3）销售概况：目前现代城 国际公馆的住宅销售已经有 2/3，剩余的房源仍在进一步销售中。 4）营销手段：从项目的营销手段看，该项目采用的主要的媒体工具就是宣传单页和一些户外广告，在媒体选择和上，运用了专门的车体广告、上饶电视台和上 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 23 页 共 56 页 饶晚报等，唯一特殊的广告是在销售期，开发商江西立天唐人发展有限公司 2020年 11 月捐赠 20 万元兴建云峰希望小学； 2020 年 6 月捐赠 200 万元建月鹅小学；2020 年 12 月，向上饶市红十字会捐助 1 万元，帮助上饶县观上村改善农田水利用电设施 ； 2020 年 12 月向万年扶贫助学基金会捐款 5 万元； 2020 年元月，积极响应市红十字会发出的援助 “ 海啸 ” 灾民和博爱送万家活动的倡议，捐资 10 万元。 2020 年 7月 26 日，江西立天唐人房地产发展有限公司董事长童云峰代表公司向上饶市红十字会捐赠了三套总价值 万元的房产。 这一系列义举给开发商带来良好口碑的同时，也给现代城的总体形象带来巨大的亮点。 开发商也非常重视将项目的配套设施建设作为项目开发的重点，与项目开发同步进行，凸显开发公司的良好形象和品牌价值。 最终凭借着现场实景的强大的带动力，该项目的住宅销售也一次一 炮而红，一举奠定了现代城 国际公馆今天的成功。 经验总结 纵观现代城 国际公馆的整个运作过程，我们认为，现代城 国际公馆的成功主要有以下几个方面： 1）市场环境 在现代城进入上饶之前，可以说上饶的地产营销专门队伍是一片空白，正是在上饶地产开发处于萌芽阶段的时候，现代城 国际公馆凭借自身的操盘经验和资金实力，瞬间引爆上饶的置业需求，将上饶的地产开发提升到一个全新的阶段。 可以说，消费市场的巨大需求和竞争市场的宽松是现代城轻易获得成功的基石。 2）理性运作 如果说市场的宏观环境给现代城 国际公馆的成功提供了 一个良好的平台，那么 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 24 页 共 56 页 开发商江西立天唐人发展有限公司整体运作则为这种成功提供了一个强有力的推进器。 “ 一个全新的市场，蕴藏着无限的商机，也隐藏着巨大的陷阱 ” ，在一个地产开发一片空白的地方一次圈地近 360 亩，无疑是一个巨大的挑战。 在市场尚未明晰的情况下，采取一种比较稳妥的开发手段是项目成功的重要保障，针对消费市场的需求。