东营第五大街营销推广执行策略(doc35)-营销策划(编辑修改稿)

东营第五大街营销推广执行策略(doc35)-营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

，房吧需有良好的背景音乐、咖啡茶点和整洁的环境。 物业管理展示： 延续清风湖、金瀚家园成熟的物业管理，其实从某种意义上说物业管理展示就是一种形象地展示、并起着一种导示的作用。 特别是对于 VIP 增值卡发放、街铺内部认购、开盘期等等重大活动节点可以刻意精心安排，具体应设置如下几项： ◆ 保安 —— 指挥车行，从胜利大街与南一路路口、到清风湖北门、再到北一楼售楼处主入口周围一带沿路； ◆ 售楼处门口（女）保安； ◆ 情景房吧保洁员 有事没事将玻璃擦来擦去的 现场配合； ◆ 园艺工人现场 有事没事的 作秀。 （三）第二卖场的设置 东 营市西城客户是本项目重要的目标客户来源，为了迅速对西城市场需求作出反应，方便西城客户咨询、投资、购买，建议在西城市区繁华商业区选择大型综合性商场内和主要交通路段有利位置设置第二卖场（初步建议设在银座购物中心的一楼），配置专门的免费看楼专车，并包装成诸如“清风湖号”、“金瀚地产号”、“第五大街号”看楼专车。 （四）现场包装 工地现场作为买家最为切身关注的地方，是宣传最经济和有效的媒体。 工地现场形象如何，不仅直接与物业和公司形象有关，而且还能够营造销售气氛。 为此，在第五大街工地现场进行包装以营造现场氛围，是一项 非常重要的内容之一。 广告路牌 ： 北一楼售楼处东边位置围墙可单独设置一至二块尺寸为 18 米宽 *6 米高（相当于单立柱的标准尺寸）的广告牌，根据不同时间节点和重大突破性招商成果来作为现场信息发布的平台，做到常换常新。 现场围墙 ： 现场围墙是 进行视觉隔离 、展示项目品质、形象、物业特色，传达项目名称、电话、标志、主广告语、发展商等信息，和让人明确发展商及地产建造信息的广告载体。 现有围墙的尺寸、形式和发布的内容都与未来的第五大街极不相符，建议从内部认购（或正式开盘前一个月）开始，临南一路从公园北大门至北一楼售楼处（体验房 吧）段围墙打开拆掉；售楼处至儿童城沿南一路段全部围墙更换内容（另附设计方案稿），原则上加高至 3 米。 主体部分： 在北一、北二楼主体外立面可张挂广告条幅，特别要重点突出北一楼。 公园大门： 公园北大门临南一路一面是一个很好的广告载体，可以悬挂广告条幅。 路灯杆挂旗（或灯箱）： 从胜利大街与南一路交汇处至儿童城延长路段位置，所有路灯杆统一悬挂三面小灯箱或双面彩色挂旗，以 吸引注意力、烘托现场气氛，营造人气。 施工现场： 整洁、有序的工地管理，施工队服装和文明度，是客户预见项目质量和发展商实力的重要渠道。 （五）项目视觉形 象 为了使第五大街概念具像化、专业化、建立第五大街独有的识别系统和视觉形象，以 便于在整个营销推广中给大众留下深刻、明确的印象，从实用的角度考虑，第五大街的视觉系统将包括如下两方面： 第五大街 LOGO （已具备） 第五大街 VI 延展系统 （包括办公物料如名片、信笺、信封，车体、服装、礼品、形象墙等部分已具备。 ） 第五大街导示系统 （ 导视系统 的 规范化应用管理和高品质的形象物品制作， 是其能否有效形成独特视觉形象的重要保证。 ） （六）广告宣传 【 有所侧重的推广 】 第五大街营销推广主要是通过 平面、电视、活动 来执 行，重点是加强对 西城 、特别是 油田系统的推广，运用整合营销传播的手法，通过不同的媒体组合，针对第五大街的目标顾客群进行诉求，并与乐得家金瀚家园三期、清风湖进行互动，务求始终保持市场对于第五大街与整个清风湖社区的高度关注，不断制造热点，维持市场热度，以期 迅速提高金瀚地产和本项目的知名度，引起目标客户群的注意，并最终吸引其购买。 【媒体选择】 目前东营的广告媒体种类繁多，并还在不断涌现，东西两城各自形成一套系统，造成媒体资源泛滥，而且到目前为止并没有形成某一个较为强势的主流媒体，导致广告到达率的减低和广告费的上升；东营主要有广告媒体：报纸、电视、电台、杂志、夹报或直邮、车体、路牌、路标、站牌、条幅、网络。 根据东营房地产市场的具体情况，我们经过前期的调研分析，建议选用相关媒体作为第五大街的推广媒体。 （详细情况另见后面附表） （七）活动造势 根据销售计划和招商进度，在适当时机和地点，有计划地结合销售目标开展促销活动。 活动要求针对性和互动性强，能够有效地制造销售热点，是维系和加强客户认知和情感的重要手段，同时也是迅速提高项目知名度的最佳途径。 营销活动 序号 活动内容 目的 时间 备注 1 城市规划、经营与发 展论坛 —— 财富论坛 强化清风湖社区前景，突出传播“清风湖模式”和金瀚地产系列项目品牌 2020 年 10 中旬 配合金瀚参加 2020年度住交会运作 2 投资经营者投资创富讲座 吸引区域客户、小众传播 2020 年 10 上旬 3 小金猪认领活动 VIP 增值卡发放 2020 年 9 月 4 财富沙龙 树立项目专业投资服务的形象，提升项目品质感 每月 1 次 5 开盘活动 扩大项目知名度 2020 年 10 上旬 6 秋季房展会 树立项目、公司形象 7 投资经营业主嘉年华 客户服务、小众传播 2020 年 11 上旬 8 试开街、正式开街系列活动（如美食节、时装表演、限时购物、大抽奖等） 强化宣传经营状态十分火爆，促进扫尾 2020 年 5 月、 10月 说明： ▊ 定期邀请商业、金融界人士进行举办财富沙龙商讨会；配合媒体宣传，树立公司诚信品牌，保障 投资者利益的形象； ▊ 不定期举办投资创富、商业从业座谈、咨询会，强化小众传播效果。 招商活动 序号 活动内容 目的 时间 备注 1 大型招商会、新闻发布会 迅速扩大知名度、直接对目标对象进行项目推介 2020年 9月 2020年 5 月间 工作重点在于商家名单的提前搜集、 联络 2 异地招商活动 同上 同上 应与当地商会等保持密切合作 说明： ▊ 异地招商可与重点招商城市地方商会、零售业协会等行业机构合作举办招商会，进行项目推介； ▊ 本地招商说明会与新闻发布会可视情形需求，举办多次。 （三）阶段性推广主题 此主题随项目开发进度、市场认知程度、卖点价值凸显程度、投资经营者占有量以及招商 进度的演变而不同，为了体现这一主题，达到最后的营销目标，不同营销期有不同的推广内容 及工作重点，详见下表： 序号 营销阶段 时间划分 阶段推广及工作重点 1 亮相引导期 . 项目形象、投资概念引导、 销售道具完备、人员培训 2 蓄水期 形象加功能、 主力店招商、市场预热、房展会、内部认购 3 开盘期 形象加功能、 开盘、各种活动营销、新闻炒作、招商 4 第一次强销期 功能加促销、 公开销售、招商 5 续销期 促销加形象、 公开销售、招商 6 调整期 前期销售总结、阶段价格策略调整、销售强化培训、招商 7 第二次强销期 强势销售、促销、集中推广、招商、试开街 8 扫尾期 促销、整体协调、招商 第三部分 项目广告策略 广告是营销推广中最常用、最有效的手段之一，但要策略性地使用才能达到预期效果，只有合理、有节奏、巧妙地利用广告为项目服务，才可能获得事半功倍之效。 本项目 主要是通过新闻炒作、形象广告投放、举办大型公关促销活动等手段，通过“餐饮、娱乐、休闲的 前沿阵地 ”、“东城核心。