临汾市德和上城项目投资可行性研究分析报告(30页)-地产可研(编辑修改稿)

临汾市德和上城项目投资可行性研究分析报告(30页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

发区实行统一领导、统一规划、统一管理。 临汾开发区位于临汾市老城区的西北部，规划面积 平方公里，开发区地理位置优越、交通便利、通讯快捷、基础设施完善，服务功能齐全。 中小企业创业公司和担保公司可为企业提供创业的融资平台，房地产开发公司可为企业工程建设提供优质高效的服务。 临汾开发区通过利用国家优惠政策，营造一流发展环境，提供热情细致周到的服务，已成为中外投资者的沃土，创业者的乐园。 一、地理位置 临汾开发区位于山西 省西南部，距离山西省省会太原市 300 公里，地理坐标为北纬 36 度，东经 110 度 50 分，海拔 420 米 457 米。 开发区地处临汾市区北郊，在临汾市市区总体规划 53 平方公里范围内。 周边铁路公路四通八达，非常便捷。 二、自然环境 临汾开发区位于临汾盆地内，地处半干旱、半湿润季风气候区，属温带大陆性气候，四季分明，雨热同期。 气温特点冬寒夏热，光照全年为 2417 小时 — 2741小时，年平均气温介于 度 — 度之间，年无霜期为 193 天 — 227 天，年降水量为 500 毫米。 三、市场情况 临汾开发区下辖一个办事处， 十一个社区居委会，总人口约 4 万余人，其中社区居民近 2 万人，人均年收入 4152 元； 城市居民人均年收入 8104 元，可支配消费能力为 7132 元。 四、基础设施 临汾开发区自成立以来，开发区通信设施先进，临汾移动生产大楼已投入使用，中国联通大楼正在建设中，电信、网通等生产大楼正在筹建中；供排水管道 本 资料来自 已基本敷设完成，使用方便；电力供应充足，可满足不同用户的需求；集中供热站也在积极准备建设中，可满足客商的热力需要。 并 不断加大基础设施建设投入资金，各种基础设施日益完善。 即将完工的九条主干道贯穿整个区域，主干道之间由支路 相互连接，形成网络状分布的道路体系，使开发区内交通便捷，四通八达； 五、服务设施 临汾开发区服务设施齐全。 中国银行大楼矗立在开发区繁华地段，中国信合坂下信用社服务规范，业务量大，其所属的营业网点遍布各个社区，存贷款非常方便；五洲休闲广场是集餐饮、住宿、娱乐为一体的多功能涉外三星级酒店，四星级唐尧酒店即将投入使用，另外还有金世纪娱乐城和滨江假日广场等场所，可满足不同阶层、不同人士的休闲消费需求；开发区文化教育种类完整，有中学学校 4 所，职业培训学校 2 所，以及分布于各个社区的小学、幼儿园等，可为居民提供教学质 量高、就读方便快捷的教育条件；卫生医疗事业蓬勃发展，大型综合医院新立医院和临汾儿童医院，可为患者提供方便高效的就医条件，各社区医疗服务中心肩负着居民的就医重任；开发区商贸市场建设带动了整个区域的经济发展，广奇家俱城是晋南最大的、档次最高的 家 俱市场，新星机电城和汽车专业市场繁荣了当地的市场氛围，拟建的汽贸博览城占地近 200 亩，是规范的、功能齐全的汽车市场；写字楼、住宅楼、标准厂房的建设，更将为广大投资者提供优越的发展环境。 区域 发展规划 临汾开发区规划面积 平方公里，是以清洁型一类 工业为主体，以科技和商贸为双翼的新型生态园林式经济区。 开发区规划结构呈三片二心结构。 “三片”：西部为开发区主中心区，用地规模约 平方公里，此区北部为工业区，中部为中心区，南部为商住区；东片用地规模约 平方公里，主要为居住区；北片用地规模约 平方公里，为生态观光区。 “二心”：西部依河汾路、中大街，形成开发区主中心；东部以卫校为中心形成居住区中心。 临汾开发区规划居住人口8万人，规划期至 2020 年。 本 资料来自 从城市空间总体发展战略透视开发区板块 分 析 区域板块竞争 分 析 为便于进行产品细分研 究，按照临汾目前房地产发展趋势，可大致划分为三个区域，即老城板块、东城板块、西城板块（含开发区）进行分类竞争分析。 老城板块 老城板块为鼓楼南北大街与迎春街之间的城区部分。 本区域项目有裕祥花园、三和家园，潜在项目有新供和 地产项目。 板块分析： 老城板块属于临汾市民概念中的市区，各项配套相对全面，但缺乏建设的生机和活力，在政府大的战略规划指导下，该板块仍然有一定数量项目出现，但体量和规模都不大，总体容量不大。 东城板块 本 资料来自 东城板块为迎春街以东区域。 本区域项目有恒安第一城、九州花园、莱茵半岛等， 潜 在项目有 派德森 项目。 板块分析：东城板块为政府重点发展区域之一。 作为东改的先驱， 本区域已经有新项目暂露头角，但总体来看还处于萌芽状态，毕竟交通、 市政以及配套等都处于初步开发建设阶段。 在未来两到三年内，可能出现繁荣景象。 西城板块 西城板块为鼓 楼大街以西，包括向阳路以北以及开发区等。 主要项目有华远名邸、圣会家天下、博浩源馨城、滨河湾城市花园、广奇财富中心、滨江明珠等，潜在项目有御景水城， 北城壕联片改造项目 ， 源宏国际新城。 板块分析： 西城板块为临汾最有潜力和活力的区域。 目前该区的存在项目和潜在项目最多 ，容量最大，而且该板块紧贴母城，交通便捷，区域相对成熟。 预计一年内，临汾将出现大规模的住宅“西进”运动。 本 资料来自 3 项目优劣势分析 项目优势分析 （ 1） 项目位于临汾市区西北部经济开发区，是临汾最具宜居区域，区位优势绝佳。 （ 2） 本项目是整体项目的一部分，整体 项目体量大，规模全市第一，在本地绝无仅有，总占地 1034 亩，且地处城市最高 尚的居住区域，属罕见的大型城市运营项目，具有无可比拟的规模优势。 （ 3） 项目紧邻城市交通线，周边交通便利。 项目用地东、西干道为城市交通 大动脉，南、北干道为商业主干干道，便捷的交通更有利于吸引本区域及其他区域的消费人流； （ 4） 项目濒临汾河外滩和绿化带，具有得天独厚的 原生态 自然景观资源，有利于打造原生态 景观概 念的高档居住社区。 （ 5） 项目周边配套丰富高档 ，紧邻五星级酒店、沃尔玛超市、市政府及政府规划的重点中小学，各种生活配套设施相对 比较 成熟。 （ 6） 项目所在地块拆迁地面积只占本项目整体用地的 10%， 其余 90%用地，土地平整，建设周期短，可迅速回笼资金，获得收益。 项目劣势分析 （ 1）德和世纪城 项目 处于一期开发阶段，项目的整体 优势尚未形成； （ 2）项目高端的形象定位及物业价格，有可能使项目的目标受众人群有所减少。 项目机会分析 （ 1） 项目地处 未来市政府所在地， 是本市的 政治 经济 文化中心。 （ 2）位于经济开发区，政府支持 “城中村”项目的运作。 本 资料来自 （ 3）市民心目中的 大型 高档居住区 印象吸引。 （ 4） 临汾 经济的快速发展及 临汾 市 城市首位度的提高，对周边郊县辐射力的增强，会吸引更多投资经营者前来置业。 （ 5）临汾目前综合型、规模化、科学化的居住区的空白，区域业态的不完善及业态的不科学性，亟待我项目差异化的规划去填补。 项目威 胁分析 （ 1）本 市房地产整体开发的复苏，给项目开发增加一定压力。 （ 2）板块内项目云集， 未来极有可能出现潜在项目 的竞争。 （ 3） 德和世纪城项目本身多种业态相互影响与制约。 （ 4） 国家对房地产 的 宏观调控。 （ 5） 地方政府政策的稳定及连续性。 （ 6） 其他不确定的因素。 总论： 总体看，本项目楼盘综合质素尚属中等 偏上， 项目地段好，周边自然生态环境优越，紧贴母城 ，便利的交通解决了偏于城西的短板， 并且本 区 域 是临汾市近两年计划改造的重点地带。 从远期来看，是西部的区域中心，未来的政治 经济 文化中心。 目前本片区与其他片区相 比，有其几点独特的优势，如规模大、环境好、交通便利、有 升值潜力， 是 未来高尚居住区。 滨河路以及向阳西路便利的交通给本片区带来了巨大的发展机会，市政府对经济开发区新的城市规划也给片区发展带来 了极大的机会。 总体来说，随着市政府的迁移和西进战略，本地块前景看好、发展潜力巨大。 本 资料来自 4 项目定位 项目整体定位 项目整体定位 根据上述市场分析及项目分析，对本项目的物业整体定位为 德和世纪滨水自然林社区 —— 着力打造一个高尚的、人文的、生态的、都市的精英社区。 项目物业定位 项目地块面积 平方米， 建筑面积 171265 平方米，物业形态为高层及 小高 层居住住宅 及商业裙楼。 建筑风格定位 建筑设计充分发挥了国际主流设计风格 —— 极简派建筑的形式感，外形整齐划一，讲求通透，强调居住舒适性的特点，合理诠释极简建筑功能性、通透性。 超低的建筑密度，为功能型现代社区预留出了充足的发挥空间，喷泉广场、户外健身区、林荫道木廊、儿童娱乐区„„共同组成集功能性、互动性、交流性 本 资料来自 一身的。