凌峻长沙市佳兴岳麓区地产项目可行性分析报告(50页)-地产可研(编辑修改稿)

凌峻长沙市佳兴岳麓区地产项目可行性分析报告(50页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

显园林特色。 组团化 以邻里组团为单位减少每个单体建筑的空间尺度，营造家庭、邻里、社区之间交往的空间场所，增加住户之间的交往机会，有利于增强邻里、社区间 的场所感和亲切感，突出小区人性化、和谐化。 组团功能分区明确，用地有明确的范围，组团之间用绿地、道路、公共建筑或自然地形进行区隔，利于分期建设，滚动开发。 绿化系统规划 绿化设计在最基本的要求如优美、活泼、亲切、有特色的基础上，还追求艺术感。 19 组团合围形成一个半开敞的小区中心地带，形成开阔的视野，采用绿化、水系相结合的布置方式，强调了中心的艺术氛围，突出了立体的绿化，使人赏心悦目。 同时，几何化的布置和优雅建筑小品的加入，使得中心绿地在较高的视点看来更是别具一格。 各组团内部的绿化带与柱廊相互映衬，强调高 品位的居住环境，并通过园林小品的雕琢，为绿化起到了画龙点睛之笔。 组团绿地与小区绿地相呼应，既给居民带来了方便，并有高品质人居环境的表现。 公建配套规划 为满足居民的多种需求，按国家有关政策及设计规范要求，配置了足够的物业管理中心、商业服务设施、文体娱乐中心、幼儿园、会所等，为住户提供便利的生活环境。 三、建筑设计 建筑风格 —— 简约新古典主义风格 项目采用欧洲古典风格的符号和特色，但又摒弃其浮华厚重，与现代人喜好的简约风格相结合，演绎富有浪漫情调的欧陆小城风情。 欧陆小城风情渲染的是一种“离尘不离城” 的新都市生活方式，凝聚着西方现代科学文明、人居文明的先进成果，代表着人类对自然、健康、美丽、轻松、闲适的诗意居住的终极追求。 住宅类型 根据本项目原有的地形地貌，适应当地自然气候条件和居民的生活习惯以及综合考虑用地经济、建筑造价、市政工程设施、居民生活的方便度等因素，建设以小高层板式楼和点式楼为主的高尚住区。 户型设计 户型设计根据购房者的需求，做到布置合理，户内布局紧凑，减少浪费空间，实用方便。 在房屋空间上，不但满足了人的生理特点，而且考虑了人们的私密空间、活动空间、视觉空间等。 还引入了全新的设计 理念，根据现代气息时代的需要，使房屋不仅具有居住的功能，还具有工作、休闲的功能。 本项目户型以紧凑实用为特征，合理控制面积，科学设计户型结构，提高其性价比。 20 小区停车处理 本项目小区内的停车位全部设在地下室；地下停车库可沿小区外围道路进入直接到达，从车库可直接上楼进入家门，避免了车辆在小区内行驶带来的不安全感和噪音、废气等污染。 四、结构设计 小高层、商业街采用点式和板式结合的钢混结构，会所、幼儿园大部分采用钢混结构，小部分采用砖混结构。 五、专项设计 火灾报警及联动控制系统 在一层设有消防控制中心。 采用控制中心报警系统，设有火灾自动报警系统和消防联动装置。 地下车库等处设感温探测器，楼梯间、前室等处设置烟感按测器，选用模拟离子烟感、温感探测器和手动报警按钮报警。 电视电话宽带网系统 电话、有线电视、宽带入户。 保安监控系统 小区设保安中心，内设监控主机及相关设备，实行 24 小时监控。 小区各出入口处设防盗探测器，住宅设置用户平台，将防盗、防火、防煤气泄露、三表查抄、对讲信号等通过用户平台传送至管理中心。 住宅设置楼宇可视对讲系统，在单元入户门处设门口可视对讲机、电控锁等；住户在玄关内设对讲分机。 交通及停车场管理系统 停车场管理系统采用自动化系统，用于停车场内车况的监测、车辆的服务管理、场内环境状况监视、计时计费管理等，并在出入口设感应式读卡机、闸杆机和摄像机，入口处和机房内设有空位数量显示。 六、消防设计 1. 建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。 2. 地下停车库设防烟散楼梯间，采用气体消防设施、消火栓。 3. 小区室外按规范设消防栓。 4. 地下车库按国家有关规范设置防火分区。 21 5. 根据小区消防用水量设消防水池，按规定要求储存充足水量，以满足消防的 要求。 七、环境保 护 公共及生活用水处理 公共污水和住宅排污经化粪池处理排入城市污水管道。 固体垃圾处理 采用袋装方式分类收集处理，防止二次污染。 噪声处理 设备选型选用噪声较低的材料，对有关功能分区在建筑上做隔声处理，达到环保标准。 八、经济技术指标 表 1：项目经济技术指标表 名称 指标 总用地面积 ㎡ 净用地面积 57395㎡ 总建筑面积 202700㎡ 其 中 计入容积率总建筑面积 166700㎡ 其中 住宅 154700㎡ 商业 9820㎡ 配套设施 2180㎡ 地下室面积（不计入容积率） 36000㎡ 建筑占地面积 13280㎡ 总户数 1288户 总停车数 1020个 容积率 建筑密度 % 绿地率 42% 建筑高度 22 第六章：项目实施进度安排 一、项目进度安排的原则 尽量缩短建设工期 因房地产开发项目投资金额巨大，且开发所需的大部分资金是借贷资金，工期长短在一定程度上决定了利息额的多少，因此，在不影响工程质量的前提下，缩短工期可以减少资金占用成本，从而减少总投资。 而且，工程在建设过程在需要配备专门的管理人员及一定量 的物质资源，这样，工期越长，管理成本就越高。 同时，短平快的工程会给开发商带来运营效率高的良好印象。 为缩短工期，应重点做好以下工作：选择优秀的承包商来确保工程按期完成；多个施工队同时开工，做好不同施工队的协调工作，使他们之间能有效配合，协调推进施工进度。 分片分期开发 本项目采用一次性规划设计，分片分期开发的模式。 整个项目分个三组团，分三期开发。 各期开发占用土地明细表如下： 名称 土地使用面积 (平方米 ) 每期占地比率 % 分摊土地购入成本(万元 ) 一期 25845 二 期 17690 三期 合计 各期住宅、店面、配套设施、地下建筑面积如下： 名称 住宅建筑面积(平方米 ) 店面建筑面积 (平方米 ) 地上配套设施建筑面积 (平方米 ) 地下建筑面积 (平方米 ) 一期 45000 2020 400 8000 二期 54700 4000 800 15000 三期 55000 3820 980 15000 合计 154700 9820 2180 38000 各期住宅、店面、配套设施、地下建筑面积投资成本如下： 23 名称 住宅建筑投资额 (万元 ) 店面建筑投资额 (万元 ) 地上配套设施建筑投资额 (万元 ) 地下建筑投资额 (万元 ) 总投资(万元 ) 一期 二期 三期 合计 各期销售收入明细如下： 名称 住宅建筑面积(平方米 ) 收入 (万元 )2700元 /平方米 店面建筑面积(平方米 ) 收入 (万元 )7500元 /平方米 车位(个 ) 收入 6万元 /个 总收入(万元 ) 一期 45000 12150 2020 1500 350 2100 15750 二期 54700 14769 4000 3000 350 2100 19869 三期 55000 14850 3820 2865 320 1920 19635 合 计 154700 41769 9820 7365 1020 6120 55254 住宅和配套同步 住宅和相应的公建配套和商业配套工程同步既可以避免不同步开发造成的先期入住居民受干扰的问题，同时又给居民一个完整的生活空间。 高效运用资金 高效运用资金既可以降低银行贷款的利息额，降低成本，同时又能用确保项目实施所需资金及时到位，是项目成功开发的关键。 通过合理安排分期工程的先后顺序，将先期工程的销售收入用于后期工程的投资中，实现项目的滚动开发。 二、项目实施的进度安排 综合考虑项目的规模、开发商资金情况 、当地建筑施工条件及营销入市时机等因素，可以预计整个项目从前期准备、主体建筑工程施工（分三期开发）、 24 建筑安装工程施工到基本销售完成需要三年左右，各开发期大体计划如表 2。 表 2：项目开发期计划表 开发期数 项目名称 时间 一期 前期准备工作 ～ 主体建筑工程 ～ 建筑安装工程 ～ 销售 ～ 二期 主体建筑工程 ～ 建筑安装工程 ～ 销售 ～ 三期 主体建筑工程 ～ 建筑安装工程 ～ 销售 ～ 第七章：项目营销方案策划 一、营销卖点 项目在良好的区位及市政配套基础上，以先进的理念、合理的规划、优秀的设计，为项目制造了丰富的营销卖点：  长沙市性价比最高的楼盘；  欧洲小城风情，休闲度假生活；  合理的规划设计，高绿化覆盖率，高实用率，低密度；  圆心形的规划，鲜明的轴线分布，在长沙当地独具个性特征；  户户好景、人车分层、商住分离等规划，体现以人为本的理念；  充分利用坡地与台地进行规划设计，使社区园林 富有层次感和视觉舒适感；  新古典主义建筑立面，具有典雅的美学价值，能够满足长沙市民高雅的审美 需求；  合理科学的户型功能布局，极少空间浪费，真正达到实用设计；  多层次立体化的园林景观设计，实实在在地做到人性化关怀；  欧式大广场，不仅是一个人流聚集的地方，而且也是一个小区与文化的融合， 更是一个塑造自然美和艺术美的空间； 25  齐备的小区配套，教育、购物、娱乐、休闲、健身一应俱全；  欧洲风情商业街，不仅为住户提供购物便利，更为之提供了一个美好的生活 体验场地；  有着浓厚欧洲文化色彩的会所，是住户陶冶情操的最佳场所， 为住户提供高 品位的生活享受；  国际双语幼儿园解除住户子女学前教育的后顾之忧；  完善的物业管理，提供专业的、细致入微的服务；  良好的区位地段；  便利的交通环境；  „„ 二、销售策略 本项目计划分阶段推出，以低开平走高收的手法面市。 采用该策略有以下理由： （ 1）本项目规模较大，分期开发的产品户型不同，以相对较低的价格入市，有利于较快地进入市场。 （ 2）树立良好的楼盘畅销形象，迅速提升人气，增强项目在潜在客户中的口碑。 （ 3）可尽快回笼资金，对项目的顺利开发提供有力支持。 开盘期 项目一期计划在 2020 年 5 月份公开发售。 首期采用 优惠价格推出市场 ，同时大力做好一期的宣传工作。 具体如下： （ 1）在销售初期实行多种优惠措施，使项目迅速打开市场。 （ 2）以“开盘必特价，特价必升值”的营销思想吸引广大消费者，汇聚人气，树立品牌。 （ 3）大力宣传，树立良好形象。 在各大媒体上做适量的广告宣传，拓宽影响范围。 强销期 在这期间，随着小区建设逐渐完善，根据销售的实际情况适当的上调销售价格。 此时，项目一期已进入销售旺期，营造出旺销抢购的氛围，具体做法如下： 26 （ 1）适当时候调高价格，形成快速升值的态势，促使观望消费者尽快下购买 决定。 （ 2）做好现场销控：实时把项目热销情况通过销控表反馈给现场的客户，让客户感受到楼盘热销的强劲势头。 （ 3）在销售中心不断的播放广告录像，请求合同公证处、保险机构、银行按揭处有关人员现场办公，使现场气氛显得更热闹。 销售尾期： 在此期间，项目一期销售已接近尾声，为了尽早销售完毕，可根据前期的实际销售情况，对余下的进行折扣调节销售价格。 三、促销策略 广告 销售准备期： 在这一阶段，项目刚刚动工，消费者对项目所在区域及项目情况一无所知，人们从施工现状无法了解小区的整体规划。 所以，此期的重点放在项目 所在区域及项目自身规模、规划特点、开发商开发理念等的宣传上。 主要通过报纸软性新闻、报纸硬广、户外广告、互联网广告等方式进行宣传，内容上既能突出小区自身的特点，同时又能迅速抓住消费者的注意力。 通过大力度宣传，使项目的开发理念，区域的价值得到消费者的认同与关注，为后期的销售作好市场铺垫。 开盘期与强销期： 加大广告频率及媒体的选择，尤其是强化现场广告和电视广告，形成强大的宣传攻势，形成对消费者进行全方位的渗透和影响。 在宣传内容上，除体现小区的特色处，还应突出了热卖的景象。 销售尾期： 该时间段，一期销售已进尾声，这 时的宣传应重点放在优惠促销上。 同时，通过宣传树立企业品牌，并为项目二期销售打下基础，做好铺垫。 此阶段的广告频率相应减少，以降低宣传成本。 广告媒体 （ 1）通过前期的市场调查表明：有近三分之一的购房者把报刊杂志作为房地产信息的来源渠道，近 20%的人通过电视与广播来获取房地产信息。 所以，我们选择《潇湘晨报》、《长沙晚报》、《三湘都市报》、长沙经济电视台等作为本项目的主要宣传媒体。