合肥市房地产太湖路项目定位综合报告中原地产(doc41)-前期定位(编辑修改稿)

合肥市房地产太湖路项目定位综合报告中原地产(doc41)-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

，最大为安居苑城改办部分，达到 61%（按规划图数据）；楼层层高 — 米，多为砖混结构。 整个房地产市场竞争不激烈，在国家取消福利分房、 2020 年以前竣工的楼盘，基本不存在销售压力，甚至在半年内就可以销出 80%以上。 户型设计 住宅分为康居和安居两种，都以 2/2/1 和 3/2/2（ 3/2/1）为主力户型。 安居房照国家规定，一般面积不大， 2/2/1 在 66— 75 平方米， 3/2/2 多在 80平方米左右。 商品房以康居为标准，面积偏大，按合肥当地一句半真半假的话叫“越大越好卖”。 市场平面房中， 2/2/1 面积介于 74— 98 平方米，主要集中 在 87— 93平方米； 3/2/2 介于 90— 153 平方米，普遍集中于 118— 132 平方米。 早年设计的平面房面积无论大小，都只有一个卫生间，且厅的面积偏小， 70多平方米两房厅的面积只有 7— 8 个平米，使用中多有不便 —— 现在情况有所改变，讲究“三大三明”，一般两功能厅相加能达到 20 平米以上，主卧房 12 平米以上，洗手间 5— 9 个平米。 有一种两房半的户型，实际可归三房中，那半间比较小，在 8平方米左右，功用为书房或小孩房。 近来颇流行的复式房，其购销呈两旺趋势，由于建筑时多安排在顶层，受坡屋顶的限制，第二层往往是一个阁 楼，其低矮部分不够直立，常做贮藏用或做小孩游乐室。 追求崇高生活档次和生活品位的人选择住别墅。 别墅最大面积为 360泰峰地产 • 太湖东路地产项目 KSOS PROPERTY 2020 12 平方米，主要介于 190— 280 平方米之间，位于市中心，位置极好、配套齐全的别墅，尽管售价高昂，远远超出了当地住宅的平均水平，仍显得十分抢手。 住宅几乎全为坐北朝南安排，并尽可能地加大进深，这是结合当地气候物点，通风、节能等因素来考虑的。 小区规划设计 （ 1） 便捷、自然、明快的道路系统 （ 2） 公建布局合理，配套完善 （ 3） 园林绿化丰富多彩 （ 4） 充分利用地形，组织外部空间 单体建筑设计特点 早期住宅区以 琥珀山庄为代表，为典型的皖南民居派，以质朴典雅著称，重视过渡地区气候特征、朝向、通风、节能和传统文脉，大部分坐北朝南排列。 单体设计上檐口采用“道士帽”造型，并从徽式建筑中提炼出“马头墙”符号用于建筑物山墙。 窗户做窗楣，屋面挑出檐口处做艺术处理。 色彩力求和谐，以浅色调为主，并发色彩区分不同组团。 近年来欧风东渐的结果，使新建小区热衷于把风格定于欧陆风情，以梦园小区和银杏苑为典型，醒目的尖屋顶和宽阔的罗马廊柱使立面显得非常清爽和气派，显示出另外一种审美观。 用材方面，新建住宅逐渐屏弃了低档的马赛克和水磨 石外墙，普遍的采用不易褪色和防潮的优质涂料，另用深色釉面砖或石料勒脚；木质门窗被塑钢门窗所代替。 装修 先前住宅几乎清一色为毛坯房，水泥抹平墙地面，管线暗埋，所有细部设施都需要住户自行装配。 现一些中档以上楼盘的开发商已经意识到此间的费时费力，开始对室内进行简单装修或精装修，重点在厨卫，厨房搭料理台，瓷砖铺面，有整套厨柜和采暖供热两用炉，卫生间铺防滑地砖，配齐卫浴三件，或厅房铺地泰峰地产 • 太湖东路地产项目 KSOS PROPERTY 2020 13 砖（木地板很少），或装对讲门铃，电子防盗门，别墅则装好楼梯扶手，一般价钱在 100 元每平方米，高不过 200 元 /平方米，购房者可根据个 人需要进行比较选择，典型的例子是琥珀山庄新盘和安居苑。 从销售形势看，合肥市民很喜欢这种方式。 配套设施 配套是合肥人选择中高档住宅小区时的重要条件。 小区的配套分内外两种。 本身地理位置好，或有政府支持的小区在外部配套的齐备上是令人惊讶的。 以号称合肥市的门面工程琥珀山庄为例，政府的关怀是全面而具体的，附近有著名中小学、三座以上幼儿园，有医院、农贸市场、专线中巴、邮局、银行、配电站、液化气站，还专门设了派出所以加强治安。 最令人羡慕的是山庄门前即包河环城公园，那流动的水面，漂亮的亭台楼榭，宽广的旱冰场，精 心培植的花草树木和洁净的石阶石凳是住户们随步可至的游玩胜地。 由于小区定位较高，住户充足，在物业公司的严格挑选下，包括中西餐厅、面包屋、超市、日杂店、建材店、书店等等的商业网点也在短期内迅速的健全起来；同时小区自已也建有青少年活动中心、中老年活动中心，有篮球场、乒乓球室、舞厅和阅览室，生活非常方便。 普遍地讲，并非每个小区都有琥珀山庄的先天条件，一般住宅区能做到配齐包括农贸菜场、幼儿园、公厕、日杂店、超市、餐厅，再留出休闲活动绿地等就算很不错了。 随着住户需求项的逐渐增加，一些意识超前的公司开始注意学 习邻近上海和国内其它城市的先进之处，尽量靠近和利用大市政配套，注重了解住户的实际需要，加强会所和公共活动中心的建设，特别是地段相对远离市区一些的小区，更日益重视内功修炼，如梦园小区完备的配套就着重增加了业主活动中心，建有篮球场、足球场、网球场、游泳池，娱乐方面则有影视厅、歌舞厅，商务服务有会议室、商务中心，文化教育方面提供阅览室，小区外围联系设立邮政所、银行、社区医疗中心等。 完善这些设施在满足小区人日常生活需要的同时，也为自已的后续开发创造了良好的名声。 物业管理 泰峰地产 • 太湖东路地产项目 KSOS PROPERTY 2020 14 合肥市专业输出物业管理服务的公司 有两家，邻近安居苑的名君花园还请来了上海万科城市花园物业公司做顾问，但总体看来，各个小区仍基本属于谁开发谁管理的自管模式。 现阶段深圳等南方城市已引入的如幼儿托管、代订机票和住宿、代租代售房屋、代请家教和保姆、联系搬家公司等体贴入微的内容在合肥物管项目中比较难见。 他们管理的内容比较单一，仅包括一般的治安维护，日常维修，卫生保洁和水电气费代缴等，尚未上升到高级的服务层次。 另外有别墅的小区不严格区分与平面房的界限，不强调“私家住宅神圣不可入侵”，能进入小区的人也能去参观别墅。 另外，绿化方面普遍管理较疏。 虽然所调查小区的绿化率普遍超过 30%，最高到 46%，但明显都没有得到专业而仔细的养护，草木枯败。 没有悦目的绿色，几年下来小区的档次就会低了许多。 房价 （ 具体楼盘价格参见上表 ） 从商品房价看，平面房一环内能达到 2300 元 /平方米，二环附近 17002020元 /平方米不等，郊区地段的往往在 1300 元 /平方主以下（偏僻的桃花私营企业区内由于积压日久，纯住宅售价只要 780 元，还可有 20%的优惠）。 复式房的阁楼部分有两种标价方式，一为降低单价，阁楼为平面的 40%左右，一为只以一半面积计入总额，别墅市场总体来 讲比较淡静，象高新区内的别墅项目即使做到风格难得的地道，然而周围大环境的嘈杂和配套上的缺陷，也导致其不可避免地陷入低谷。 不过名牌自有名牌的价钱。 12 层带电梯小高层，琥珀山庄把它定在 3200 元 /平方米，新造的 16 栋别墅更均价为 6600 元 /平方米，大超出了目前的市场水平，不过出人意料的是，两种房的销售率却都相当好。 付款方式 付款方式主要分为三种：一次性，银行按揭和建筑分期，而且一次性付款与银行按揭所获得的折扣几乎是相同的，一般在下式价上便宜 3040 元 /平方米，从目前来看，两者被选择的比例也基本相当， 共同占到 80%左右。 对建筑分期付泰峰地产 • 太湖东路地产项目 KSOS PROPERTY 2020 15 款时间有不同规定，大部分是 532，即预售首期 50%，三个月后再交 30%，入伙交房时付完余下的 20%。 银行按揭早在两年前还是新鲜名词，人们宁愿找亲戚朋友借钱一次付清楼款，也不愿找银行；而且银行提供的按揭条件也比较苛刻，早几年多为五成五年或五成十年，购房者首期要交总楼款的一半，置业压力较大。 如今年轻一代由于收入和消费观念的影响，对每月供款的理解已大大超过上一代人，从调查结果看，单位效益发收入较稳定的双职工一般能承受 600700 元 /月的供楼款，他们选择最多的是 7成 15 年的按 揭。 营销策略 考察合肥市房地产，给人印象最深刻的是，这里的房地产开发商的“产品与概念平行营销”做得非常不到位，即使设立漂亮的售楼处，在营销手法上也极为落后，也不设内部认购期，更没有软性硬性的公关活动助阵。 广告市民的手段主要有两个，一是报纸，一是利用电视，上合肥经济台晚上8 点的“楼市专访”。 最常见的则是在现场树大展板，和周末率人马到热闹街头摆模型、向路人发传单。 除了以上的措施外，有的楼盘还在市中心做路牌广告。 但总的说来销售气氛远比不上南方激烈。 所去的几个新盘现场，现场气氛都显得 比较淡静，客房需要了解的所有相关资料包括价格和面积全部列表挂在墙上，并不单独或成册交到个人手里，客户如需详细了解，只能自行抄录。 价格的确定一般采用对比法，参照周围同质楼盘，然后审视自已的成本和 利润条件作多多少少的增删。 只是人们普遍只信赖现楼，即使知名公司也面临前期资金回收压力，直到中后期大家才蜂拥而上。 由于大部分楼盘的主要客户是集团，或是定向开发，或是集团购买，双方确定下户型折扣，两三个回合即可以成交大头。 据开发办的资料，一环以内的住房平均 10 个月能售出 90%，二环内条件较好的，一年下来也能销 80%以 上。 泰峰地产 • 太湖东路地产项目 KSOS PROPERTY 2020 16 第二部分 项目基本情况 一、 项目概况 项目地块位于合肥市太湖路片区，位于合肥自然生活区的核心 —— 合肥的东南区上风口，北接王大郢，西临江淮汽车，东靠市政沟渠，南与二环路相联，距 2020 年 5月开通的马鞍山南路约 700 米。 具有与全市各区快速便捷的交通条件。 项目计划用地 400 亩，一期 120 亩；容积率 （发展商预期 ）；限高 12 米。 二、 项目自然环境状况 地块朝向 地块内部现状及 周边现状 自然条件评价 综合评价 东南 东南向有少量村庄、民居，其他为绿地，东 南部标高高于太湖东路 条件最好，处于真正的合肥东南上风口，并且有机会在东南向做社区公园 景观资源充足，可拓展空间大 东西 东西向面对太湖东路与铜陵南路，污水处理厂有一定影响 条件较好，交通更为便利，稍感不足的是面对污水处理厂的不良心理感受 项目的门面，沿太湖东路与铜陵南路需慎重处理 东北及西南 东北向受王大郢村庄杂乱的影响，西南向受江淮汽车厂房的影响，标高低于太湖东路 条件一般，可选择做第二、三期开发 地块内部景观创建，将有效的均衡各朝向的价值差 三、 项目地块区域交通条件及配套设施 项目区域交 通条件 项目片区设有 133 路公交底站，途经安大交通分校、送变电、科技大学、安医附院、稻香楼、三孝口、城隍庙，至双岗。 项目片区西侧安大交通分校设有 13 137 路公交底站。 其中 134 路途经美菱大道、芜湖路、 马鞍山路、胜利路，直达新火车站； 137 路途经铜陵南路、芜湖路、马鞍山路、逍遥津、百花井、白水坝、刨花板厂。 泰峰地产 • 太湖东路地产项目 KSOS PROPERTY 2020。