咸亨新天地3地块项目市场研判分析报告(doc)-销售管理(编辑修改稿)

咸亨新天地3地块项目市场研判分析报告(doc)-销售管理(编辑修改稿)内容摘要：

在鲁迅故里区域商业与居住氛围均较为成熟，同时吸引着绍兴市本地及大量外地游客前来。 由于项目用地依托已兴建并投入使用的鲁迅故里一期为基础，区域商业氛围已成熟，在大范围市场个体访谈的调查过程中，地块所在区域的整体市场认可度与接受度较高，有超过 90%的被调查者表示看好该区块的区域价值及商业升值潜力。 区域心理预期利好。 商业业态较零散、整体档次及商业品位有待提升 目前，地块周边以鲁迅故里为核心，沿鲁迅中路， 成小规模片区分布以下三大商业点： A、塔山文化广场：业态规模较零散、业态分布混乱且整体档次欠缺，以小面积商铺居多，主营业态为古玩、花鸟及服饰品，该商业区是鲁迅故里区块商业档次最低、业态最为凌乱的商业聚集点，消费群以绍兴本地居民为主。 B、古玩街：该街区位于“咸亨新天地”的一号地块对面，西临解放路，北沿鲁迅中路，经营业态以古玩及花鸟为主，长约 2020 米，整体业态档次不够、商业品位有待提升。 C、鲁迅故里步行街：该步行街是目前鲁迅故里区块整体商业氛围及业态档次相对较高的商业街，沿鲁迅中路呈东西向分布。 经营业态以 餐饮、服装及绍兴特产 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 为主。 由于步行街东西向分布较长，因此经营状况差异较大，东西两端人流量较集中，现有租金略高于中间冷清地段。 三、用地周边商业物业价格分析 本次市调过程中，我司以大范围实地踩点调查及特殊化个体访谈的形式，对项目用地周边具代表性的商街进行了价格比对与调查，并通过对周边现有商业物业经营主的大范围个体访谈，进行有代表性地价格取样类比，以期对项目运作及营销提供具有针对性的价格参考指数。 （注：由于塔山文化广场现有商业业态及规模与本项目用地设计规划的整体档次及定位均不具有较大可类比性，在此不再赘述其 价格现状）： 古玩街商业物业价格现状： 该街区由于分为沿解放路外侧商铺及沿内庭式走道内街商铺（仅约 8 间），因此内外商街的经营现状有一定差别。 西侧沿解放路一带的外街商铺整体租金高于东侧内街商铺。 具体价格调查样本如下： A、街区西侧沿解放路外街商铺：面积约 10 平方米，年租金 4— 5 万元 /年 B、街区东侧内街商铺：面积约 10 平方米，年租金 2— 3 万元 /年 C、街区西侧沿解放路外街商铺：面积约 88 平方米 ，现有总价 200 万元 ，折合单铺均价为 22727 元 /平方米。 三号地块旁“咸亨酒店”对面商业物业价格现状： A、租金现状：约 400 平方米单铺现有租金为 25 万元 /年。 B、售价现状：现有均价 2— 3 万元 /平方米。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 沿鲁迅中路步行街商业物业价格现状： 该街区商业物业价格较不均衡，整体走势为东西两端商铺价格略高于街区中部商铺价格。 A、商街西端商铺：约 40 平方米单铺年租金为 15— 18 万元 /年 B、商街中部商铺：约 20 平方米单铺年租金为 5— 6 万元 /年 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第四章 产品调查分析篇 第一部分 市场需求分析 由于本项目地块位于绍兴市中心最繁华地段，且周边商业氛围良好，整体商业 经营条件较为成熟，因此，在此次市场调查过程中，我司以周边项目的现有类比客群为参考，重点针对三大客层进行了深入细致的市场调查；调查方式分为“大范围个体访谈”及“市场抽样问卷调查”两种。 在此市场调查报告中，我司将结合两种调查结果进行综合分析，以尽可能真实地反映市场需求，以下是我司对于本次调查的客层分类： 样本抽取范围 鲁迅故里区域的古玩市场、步行街 绍兴市“星吧客” 春天百货 抽取理由及方式 最具类比性的、亦是紧邻本项目用地的商业物业，对于该商业物业使用者及商街主力消费群（有针对性选择绍兴中高端消费者）的调查 ，将对本项目具有重要的类比及参考价值。 绍兴目前具有代表性且人流量较集中的两大商业物业，在访谈及问卷抽样调查过程中，我司派专人定点驻守“星吧客”及“春天百货”，并根据访谈结果挑选有商业物业购买能力及置业意向的人群进行抽样调查。 其需求度代表了绍兴整体中高端消费群体及商铺意向置业者的产品需求及心理偏好。 客群层次划分 A、类比项目商铺现有经营者 B、商街上的中高端消费群 A、绍兴市中高端消费群 B、商铺潜在意向置业者 样本总数 112份 有效样本 110 一、客群特征分析 客层A家庭年总收入25%25%25%25%35万 58万810万 10万以上 如图：根据调查结果显示，绍兴市整体收入水平较高，整体收入在 18 万以上的家庭占本次被抽样调 查总量的 35%，其中 30 万年收入以上家庭占此次被调查总量的 15%；表明绍兴市的整体消费力及购买力较强。 为本案的潜在市场提供了良好的购买及置业预期。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操。