土地估价有关问题分析报告讲解课件(邹晓云主讲)(49页)-地产价格(编辑修改稿)

土地估价有关问题分析报告讲解课件(邹晓云主讲)(49页)-地产价格(编辑修改稿)内容摘要：

后面的估价没有衔接 （ 误认为设定相同价值就相同 ） ● 地类设定不合规定 （ 依据新的规程 ） ● 多宗地时没有分情况设定 （ 应该分类处理 ） ● 层次不清 估价报告和估价结果的使用 基本内容： （ 1） 对于估价结果说明的关键点 ， 主要是估价的前提条件和假设条件 （ 不属于估价师判断能力之内的 ） ， 包括： ● 估价对象所在市场为正常市场 （ 公正 、 公开 、 公平 、 均衡 ） ● 估价对象能够得到合法 ● 估价对象是持续利用的 ● 现行关于估价的有关规定法律能够有利于客观估价 （ 如基准地价的修正体系的科学性 、 地价指数的客观性等 ） （ 2） 对于估价报告使用说明的关键点 ， 主要是一些限制性条件 ， 包括：使用者 、 使用目的 、 估价对象市场环境变化 、 估价对象条件变化 、 报告有效期 、 完整使用报告及估值等。 （ 3） 对于资料来源的说明 ， 包括途径 、 确认过程 、 真实性 、取得时间 、 形式等 （ 4） 其它一些特殊情况的说明 （ 估价师打破常规的一些处理 ）。 问题： ● 有一些无关的内容 （ 主要原因是不清楚特殊说明的作用和重要性 ） ● 不合理说明 ● 模板化 ， 与估价过程中的情况不一致 土地登记状况描述 ● 说明是否登记 ， 登记时间 ， 登记机关 ， 以及对查证行为描述（ 需要到登记机关查证 ， 没有登记的要对估价对象的来源及有关原因进行说明 ） ● 记录土地登记有关信息 ， 包括地籍图号 、 宗地号 、 登记证书号 ， 以及登记的位置 、 用途 、 面积 、 四至 ， 级别 、 价格水平等； ● 记录的权属人及权属性质 、 他项权利等 ， 并对登记机关记载的与土地有关的历史情况进行说明。 土地权利状况描述 ● 权利的来源 ， 包括时间 、 方式 、 过程描述 、 目的 、 有关批准等 、 费用及支付情况 ， 是否有违规或者违法的情况 ， 是否仅仅适用于地方规定； ● 权利的状况 ， 包括类型 、 年期 、 他项权利及限制因素 、 相关的附加约定等； ● 对土地取得过程和历史权利状况进行简述； ● 说明实际情况与证载状况是否有冲突。 土地利用状况描述 ● 说明土地规划条件 ， 特别是待开发土地 ， 应详细说明规划设计指标 （ 许可的和限制的 ） ； ● 说明土地实际利用情况 ， 包括用地布局 、 容积率 、 土地利用率等 （ 是否满足规划 ， 或者是否突破规划 ） ， ● 说明建构筑物详细情况等 （ 建筑物的用途 、 合法性及建设时间 、 修建过程以及目前状态等 ） ； ● 说明土地及建筑物的经营管理状况 ， 如土地的闲置时间 ， 建筑物的经营产业及收入状况等。 ● 说明估价对象的规划和利用的演变历史情况。 ● 最佳利用分析。 个别因素 （ 以宗地位对象描述 ） ● 宗地位置在区域中的相对位置对土地价格的影响 ● 宗地的具体用途 、 面积规模和使用限制情况及其对价格的影响 ● 宗地。