宝龙商业地产集团工程管理制度doc(33页)-工程制度(编辑修改稿)

宝龙商业地产集团工程管理制度doc(33页)-工程制度(编辑修改稿)内容摘要：

4节 设备运行管理 1 岗位设置 人员配置原则：量入为出，满足设施设备运行管理的需要，不突破定编定岗人员总费 用。 根据设备状况、运行维护需要设置强电、弱电、暖通等维修工种。 技术岗位的人员配置，按实际情况增减。 各地商管公司应建立工程值班管理制度，明确规定工程人员值班安排、责任范围和值守要求。 2 设施设备巡视、检查、操作、运行 各地商管公司应根据宝龙城市广场运营需要，对各类公共设施设备的运行 (开启、关闭 )时间和控制标准进行系统规定，形成本公司的设施设备运行方案，并上报集团商管公司备案。 设施设备运行方案必须符合公司的各项服务承诺，与租赁合同、销售合同、物业管理合同、业户服务手册、业户管理公约等文件保持一致。 各地商管 公司设施设备运行管理必须严格执行商业集团的统一规定，商业集团没有统一规定的，由各地项目公司根据自身情况具体制订，需制订书面文件进行规范设施设备运行活动包括，但不限于： 各类运行设备的操作规程 (开启、关闭步骤及安全注意事项 )； 各类设备运行期间的巡视 (抄表 )要求； 重要设施设备区域 (机房、配电房 )的安全管理规定等。 设施设备操作人员必须并做好设备操作和运行巡视记录，并由工程主管级人员检查确认。 设备维修工必须严格按照设备系统规定的时间、路线、巡检内容和要求进行巡视检查。 发现设备运行不稳定时应加强巡检和监控， 并及时报告设备主管。 发现有不正常的噪音、压力、温度、振动、泄露等又不能迅速排除的，应立即报告设备主管，并采取适当的防护措施，防止事故发生或扩大。 发现设备指示仪表（电流表、电压表、压力表、温度表等）有缺陷，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应及时调整或更换，确保设备在良好的状态下运行。 发现设施设备重大安全隐患，设备主管应及时上报，由主管总经理召集各相关专业人员进行确认会诊，解决隐患。 3 设施设备的检测、试验 对特种设备和检测设备应按规定进行定期试验、检测，并由相关部门出具测试、试验报告 ； 对非强制检测的各类仪器、仪表、温度计、计量工具等，应按企业最高计量标准定期进行检定、校正。 对所有在用检测设备、检测仪器应带有校准表示，标明检定日期和有效期。 4 设施设备运行数据分析 设施设备维护人员应按规定对各系统设备的运行数据按时统计并保存，每年要对各种数据进行汇总分析，并评估各系统的能效和可靠性。 设施设备维护人员应根据设备的操作手册和运行规范设置适当的设备运行参数，保证设备良好运行。 设施设备维护人员应及时掌握设备所处环境的温度、湿度等参数，并根据设备的运行要求适时调整环境的温度、湿度等。 5 紧急故 障的处理 各地商管公司必须建立停电、停水、电梯困人、给排水、锅炉、制冷等事故工程应急预案。 各地商管公司针对所有应急预案组织培训工程技工，确保紧急事故发生后能按预先制定的应急预案快速、正确的实施抢险处理。 紧急事故发生后，各地商管公司要通过电话立即上报商业集团领导，同时做出书面详细报告。 商业集团根据事故的严重程度协助处理，特别严重的事故在第一时间派员到现场协助。 属保险责任范围的，立即向保险公司报案，同时展开抢险及善后工作，必须对紧急事故抢险、及抢险完成的现场拍照取证。 紧急事故发生后，部分设备设施的功能修 复期间，应该采取临时应急措施，保障商户的正常经营。 第 5节 维护保养 1 设施设备日常保养和预防性维护总体要求。 对设施设备的预防性保养要求进行系统的识别和规定，所有需要进行预防性保 养的设施设备必须分别制订保养规程，并严格执行。 商业集团已统一规定的，遵照执行，或制订更严格的保养规定；没有统一规定的，由各地商管公司自行制订。 设施设备预防性保养分为日常例行保养和定期维护保养，保养规程必须具体明确保养项目 (内容 )、保养周期、保养方法 (较复杂的保养操作才需要 )等内容。 针对周期较长 (一个月以上，不含一个月 )的保养项目， 当地商管公司必须在每年 1 月 25 日前完成制订年度维护保养计划，列明设施设备名称、保养项目、时间安排 (具体到旬 )、费用预算等，并上报商业集团营运中心备案。 所有设施设备的预防性保养均应按规定格式形成记录，并经当地商管公司工程经理检查确认。 各地商管公司应建立设备预防性保养和运行保障所必需的备品备件一览表，明确规定备品备件种类、规格、最低库存数量等，并对备品备件保存状况进行定期检查。 2 各主要系统设施设备维护保养要点 高低压配电系统：每月至少对电柜外观清洁一次；每半年对直流屏紧固除尘一次；每年对配电柜停电检查，并进 行除尘、紧固一次；每两年对配电柜进行高压试验（至少必须含继电器保护试验、绝缘测试）；每月在用电高峰期间至少对管辖区域配电房出线头、电井、桥架电缆测温一次。 中央空调系统：主机 4000 小时进行一级保养， 8000 小时进行二级保养， 12020小时进行三级保养；每两年视开机时间和油质情况考虑换油；冷却塔、水泵每年冬季停机加油一次；每年冬季前管道外观除锈上漆保养一次；风机盘管翅片每年至少清洗一次；冷冻水过滤器每年至少清洗一次；水处理每月投药至少一次、清洗冷却塔一次、清洁冷却塔及周边环境一次，冷却塔外观没有明显水垢，塔 内没有郁积残渣、不长青苔。 给排水系统：每班次对水泵、电源双投柜内的计量电度表、水泵变频控制柜、水箱的水位巡视一次；夜班对浮球阀检查一次；每周对水泵、电源双投柜、变频控制柜进行清洁除尘一次；每周对水泵房卫生清洁一次；每年第一季度对电机轴承加油一次；每班 对污水泵、污水泵控制箱、止回阀巡视一次；每月对污水坑情况进行检查一次；特殊天气时每小时对地下室排水情况进行检查；每季度对污水泵控制箱紧固，除尘一次；每月对止回阀检查，并清理杂物一次；每月对天面雨排口清理杂物一次；每次下大雨后须对天面雨排口清理。 供暖系统：锅炉 系统必须外委维保，独立气体灭火系统每年度必须检测；预作用喷淋系统并入水消系统外部维保。 照明系统（含应急照明系统）：每周巡检管辖区域灯具损坏情况，同步安排更换；每季度抽样检测各区域的照度指标，低于最初值 25％以上时安排更换灯具；每季度测试 EPS 应急照明放电时间，及时更换失效蓄电池。 屋面建筑及设施设施设备：每季度检查屋面建筑、防水情况，及时修补完善；每年季风来临前对屋面广告牌及支架紧固情况检测一次，季风季节每周巡检一次；屋面所有管道设施每年视老化情况至少安排除锈上漆一次，日常目视没有明显生锈现象；屋面有钢结构建（构）筑物按相关规范定期安排探伤检测。 消防系统：联动报警控制系统主机必须外委维保；消防系统检测遵从国家和地方相关法规要求；管网阀门、电机、排风口翻板每半年润滑保养一次；消防风机、防火阀每年进行外观保养一次；每叁年对消防泵房设备、室内管网进行外观除锈上漆保养一次。 视频监控系统： 每月对硬盘录像机、降温风扇等进行除尘清洁一次；每月对各弱电井内控制箱进行紧固、清洁一次；每季度擦拭摄像头防尘罩一次，并检查室外摄像系统的防风、防雨、防尘罩的密封性。 停车场管理系统：每月测试一次卡机、道闸的机械性能；每季度对道闸进行加油保养；每季度对系统主机进行数据维护，清理数据冗余、无效、丢失卡片。 背景音乐和消防广播系统：每月进行一次的消防广播强切试验，每月对场内的音控器、喇叭进行检查一次；每月对背景音乐各区域的声音音量、音质调整一次。 每季度对机柜内设备进行除尘清洁一次。 电梯系统：所有电梯外委维保（原 则上一般由原生产厂负责），外包单位每半 个月进行 1 次维保，相邻两次维保不少于 10 天，维修技工现场跟踪；电梯井道、底坑由维保单位须每月清洁一次；年检到期前一个月向技术监督局申报下年度年检。 3 建（构）筑物和设施设备的大修、中修 按照相关建筑规范的要求对建（构）筑物（如屋面防水、钢结构等 ） ，以及使用情况、检测结果提出建构筑物大中修计划，并组织实施。 按照设施设备生产厂、行业规范的要求，结合使用情况、检测结果对机电设施设备提出大、中修计划，并组织实施。 大、中修计划应在每年 1 月 25 日前完成年度维保计划时一同制定，并报 商业集团营运中心审批。 4 建（构）筑物和设施设备更新改造（含新建、改建、扩建） 设施设备运行效果不能满足城市广场营运要求或服务承诺内容时，工程部应提出退出运行、更新改造或报废，包括 (不限于 )： 已超过规定使用年限，设施设备运行效果达不到规定要求且不能修复； 因意外灾害或事故使设备损坏严重； 出现重大安全隐患，继续使用将会引起事故危险， 因广场运营需要需进行的新建、改建、扩建等。 更新改造后的设施设备投入运行前，工程部组织有关人员评价其技术特点和安全操作要求，必要时，修订或重新编制相应的运行、操作和维护保养规程。 第 6节 能源管理 1 能源消耗控制 各地商管公司每日统计广场电、水、油、气等能源数据，并对数据以月、季度、年进行汇总。 各地商管公司负担费用部分，要分区域、分系统计量，每日统计电、水、油、 气等能源数据，并对数据以月、季度、年进行汇总。 各地商管公司根据能源费数据，做出月度、年度同期对比图，做出能源使用分析。 依据上一年用电、水、气、油、等能源、资源消耗实际情况，于每年的 1 月 20日前制定本年度能源、资源节约目标以及实施计划表，控制本年度能源消耗。 2 设备效能评估 空调系统效能评估 夏季制冷期间，连续观察空调各区域的 温度、湿度情况，寻找可能的供冷不足或过冷区域，及时调整。 冬季供暖期间，连续观察采暖区域的温度，寻找可能的供热不足或过热区域，及时调整。 夏季制冷期间观察记录各空调主机的最大负荷量。 夏季制冷期间观察空调末端与主机的匹配情况。 根据观察和记录的结果，对广场空调方案、设备选型（含冷热源设备大小、选型）进行适宜性评价。 根据历年的数据对比，评估空调系统设备的效率下降是否仍处于正常状态，为是否需要大、中修提供参考意见。 配电系统效能评估 记录各业态供电区域面积、营运时间段、签约负荷指标、峰值负荷发生和持续时间段； 记录各变电所变压器装机容量、变压器最大、最小、平均负荷率； 全面记录商业部分的用电情况（含设备安装容量、峰值负荷及持续时间、月用电量、营业时。